Nebenkostenabrechnung - Abschläge zu niedrig

Behörden & Recht Mietrecht
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Guten Abend.

Ich habe vor 3 Tagen die Nebenkostenabrechnung für das vorangegangene Jahr (bis 31.03.20010) bekommen. Daraus resultiert plötzlich eine Nachzahlung von über 600,00 EUR für 8,5 Monate Wohnzeit!!! Insgesamt ergibt sich aus der Abrechnung, dass ich statt wie mit dem Vermieter vereinbart 150,00 EUR min. 225 EUR hätte zahlen müssen um nicht eine solche Nachzahlung zu erhalten.

Jetzt kommt der Knackpunkt an der ganzen Sache. Der Vermieter hat die Wohnung zuvor selbst bewohnt. Die Verbrauchskosten betrugen gem. Zählerstände lediglich rund 60,00 EUR. Das ist für einen 3 Personenhaushalt und 91qm extrem niedrig (denke ich). In diesem Umfang haben wir auch gerechnet.

Allerdings wurden hier Hausmeisterkosten berechnet, die fast doppelt so hoch sind, als dieser eigentlich bekommt. Denn die Hausverwaltung hatte mir diesen Posten ebenfalls angeboten allerdings mit deutlich geringeren Konditionen.

Desweiteren wurden auch Gärtnerkosten abgerechnet, die ebenfalls vom Hausmeister gemacht werden.

Dann wurde ja rechtmäßig die Wartung für den Aufzug berechnet, allerdings auch die Betriebskosten. Da so ein Aufzug natürlich hauptsächlich mit Strom betrieben wird, kann doch nicht einmal der Betrieb berechnet werden und dann nochmal „Allgemein Strom“ Natürlich muss man für die Beleuchtung in Flur und Tiefgarage bezahlen, aber müssen dann nicht die Stromkosten für den Aufzug dort herausgerechnet werden, wenn Betrebskosten für einen Aufzug berechnet werden?

Und nun zur alles entscheidenden Frage? Habe ich das Recht als Mieter vorangegangene Abrechnungen einzusehen? Denn der Vermieter hat diese Wohnung einst selbst bewohnt und ich hege die Befürchtung, dass die Wohnung unter „Vortäuschung“ falscher Nebenkosten vermietet wurde (stand auch lange leer). Denn wären diese Nebenkosten bekannt gewesen, hätten wir die Wohnung sicherlich nicht genommen! Nicht bei rund 2,40 EUR pro Quadratmeter!

Wäre für zahlreiche und plausible Antworten sehr dankbar und verbleibe mit freundlichen Grüssen.

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Hallo Spaceball30,

ich will versuchen, auf alle Punkte einzugehen.

Abrechnungszeitraum:
Überraschend ist, daß der Zeitraum bis zum 31.3.2010 gewählt wurde. Damit ist auch die Zeit ab 1.4.2009 mit erfaßt. Das ist rechtlich in Ordnung, wenn im Mietvertrag nicht die Abrechnung der Nebenkosten nach Kalenderjahren vereinbart wurde. Wenn das so wäre, könnte der Vermieter Nachzahlungen für 2009 nicht mehr einfordern. Prüfen Sie also Ihren Mietvertrag und klären Sie, ob der Abrechnungszeitraum für alle Mieter gleich ist!!! Der Vermieter darf nicht nach Gutdünken unterschiedliche Abrechnungszeiträume für die Mieter eines Hauses festlegen.

Höhe der Vorauszahlungen:
Es ist ein beliebter Trick unseriöser Vermieter, die Vorauszahlungen verführerisch niedrig anzusetzen, um Mieter zu bekommen. Das kann in Ihrem Fall auch so sein. Ich gebe aber zu bedenken, daß durch das unterschiedliche Wohnverhalten (Heizen, Kochen und Waschen) deutliche Verbrauchsunterschiede auftreten können, die für den Vermieter nicht voraussehbar waren. Der Leerstand und die Preisentwicklung können zu weiteren Unklarheiten geführt haben.

Hausmeisterkosten:
Bedenken Sie, daß neben der Vergütung für den Hausmeister auch Lohnnebenkosten entstehen, die in Ihrem Angebot vermutlich nicht sichtbar waren, aber ebenfalls umlegbar sind.

Gartenarbeit:
Es ist durchaus zulässig, daß der Hausmeister auch Gartenarbeiten verrichtet, die gesondert abgerechnet werden. Das erhöht die Übersichtlichkeit der Gesamtabrechnung. Allerdings darf der Vermieter die Gartenarbeiten nicht doppelt berechnen. Sie haben das Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen und zu prüfen. Wenn Sie Fehler oder Unklarheiten feststellen, muß der Vermieter diese ausräumen.

Allgemeinstrom:
Wenn ein gesonderter Stromzähler für den Aufzug vorhanden ist, dann sollten diese Stromkosten in der Aufzugsabrechnung enthalten sein. Ansonsten ist es m. E. in Ordnung, wenn die Stromkosten im Allgemeinstrom auftauchen. Prüfen Sie auch hier die Abrechnungsunterlagen.

Tiefgarage:
Sind alle Mieter/Bewohner auch Nutzer der Tiefgarage und gibt es ansonsten keine Nutzer? Wenn es „Fremdnutzer“ gibt, dann muß es eine eigene Abrechnung für die Tiefgaragenkosten geben, denn der Nutzerkreis ist ein anderer als der der Wohnungsnutzer.

Mein Tipp:

  • Prüfen Sie Ihren Mietvertrag.
  • Widersprechen Sie der Abrechnung schriftlich, wenn Sie Fehler bemerken oder vermuten.
  • Fordern Sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen (darauf haben Sie Anspruch).
  • Wenn es zum Streit kommt, holen Sie sich rechtlichen Beistand beim Mieterverein, der Verbraucherzentrale oder bei einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

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Danke für die Antwort und hier noch ein paar Deatils die zur Aufklärung dienen sollten.

  1. Zu Abrechnungszeitraum: Interessanterweise kam die Nebenkostenabrechnung von der Hausverwaltung und nicht vom Vermieter. Die Nebenkostenabrechnung kam nicht mit dem Vermerk „im Auftrag von“, sonder einfach so. Der Abrechnungszeitraum an sich wurde korrekt berücksichtigt, da wir erst in der Jahresmitte eingezogen sind. Da stimmt alles. Aber die Hausverwaltung ist ja nicht mein Vertragspartner im Mietvertrag und es besteht keine gesonderte Vereinbarung, dass die Nebenkosten an die Hausverwaltung zu zahlen sind, sondern die gingen auch immer zum Vermieter/Eigentümer.

  2. Zu Höhe der Vorauszahlungen. Es gibt keine deutlichen Veränderungen im Wohnverhalten. Der Vermieter hat die Wohnung sogar vorher selbst bewohnt auch mit 3 Personen unter den gleichen Bedingungen. Nur ist hier ganz deutlich zu erkennen, dass allein die nicht verbrauchsabhängigen Kosten ja schon so hoch sind wie der angeforderte Abschlag.

  3. Hausmeisterkosten/Gartenarbeit. An anderer Stelle habe ich gelesen: Kosten für den Hausmeister sind umlagefähige Nebenkosten, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Zu den Kosten gehören alle Lohn- und Lohnnebenkosten, also auch Lohnsteuer, pauschalierte Lohnsteuer, Sozialbeiträge, Urlaubsgeld usw. Zahlen muss der Mieter nur, soweit der Hausmeister typische Hausmeisteraufgaben erledigt. Das können sein: Haus-, Treppen- und Straßenreinigung. Im Winter Eis- und Schneebeseitigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung von technischen Anlagen im Haus, wie Heizung, Warmwasserversorgung oder Fahrstuhl.

Demnach darf die Gartenpflege nicht nochmal berechnet werden, wenn Sie vom Hausmeister erledigt wird, da Sie im Umfang der Arbeiten eines Hausmeisters eingeschlossen sind.

  1. Allgemein-Strom. Danke! Guter Hinweis! Vielleicht sollte ich mal nach dem Stromzähler für den Aufzug fragen. :smile:

Vielen Dank für die erste und schnelle Antwort.

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Hallo, guten Tag
Ihnen müssten die verlangten Nebenkosten eigentlich bekannt sein (Mietvertrag). Von der Höhe her finde den Betrag von 225,00€ voll in Ordnung.
Lassen Sie sich Einsicht in die Unterlagen geben und Sie werden sehen ob zuviel berechnet wurde. Für eine Fam. mit drei Personen 108 qm Kosten im Vergleich in einem 3Fam-Haus 145,00€. Kein Gärtner, kein Hausmeister,kein Aufzug, und keine Garage, dafür Rasenmähen Unkraut Jäten im Winter Schneeräumen und Streuen.
.Bitte vergleichen Sie.
mit freundlichen Grüßen a.g.

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Wie soll man die Vorauszahlung angeben?
Der eine benötigt 100 Euro und ein anderer 175 Euro im Monat.
Das ist nicht einfach, den richtigen Wert zu finden!

Sie können immer nur Ihre Abrechung und die damit verbundenen Belege einsehen. Ich würde mir auch verbitten, wenn mein Vermieter meine Abrechung anderen zeigen würde.

Allso: neue Wohnung suchen und VORHER ein Muster für NK vom Vermieter geben lassen!
Also Belege alle einsehen, ob die Hausmeisterkosten o.-k. sind und auch die Gärtnerkosten (das darf auch der Hausmeister machen!). Dann getrennte Rechung ist schon richtig.

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Also, erst mal die alles entscheidende Antwort: Nein, man kann die Vorabrechnungen nicht einsehen.
Und natürlich müssen Aufzugskosten vom Allgemeinstrom herausgerechnet werden, sofern sie darin enthalten sind.
Hausmeisterkosten und Gartenpflege sind nicht selten zwei verschiedene Kostenarten.
Generell gilt: Der Vermieter muss alle Kostenarten vollkommen nachvollziehbar nachweisen können und er darf natürlich nur Kostenarten umlegen, die Mietvertraglich vereinbart und tatsächlich auch entstanden sind.
Ich würde damit zum Mieterbund gehen.
Gruß Weschdl

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Guten Tag!
Nebenkosten dürfen nur in tatsächlicher Höhe weiter berechnet werden. Fordern Sie Belege zu den einzelnen Posten und legen Sie schriftlich Widerspruch zur Abrechnung ein.
Eine Nebenkostenabrechnung ist erst dann fällig, wenn Sie für den Laien klar nachvollziehbar ist.
Ein Recht auf die Einsicht von Vorjahresabrechnungen anderer Mieter besteht nicht -Datenschutz-.
L.G. Jihet