Nebenkostenabrechnung bei Verkauf der Immobilie

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo, die Besitzerin eines 3-Familienhauses ist verstorben und die Erben verkaufen die Immobilie zu September.
Muß jetzt eine Firma mit dem Ablesen der Heizungen und Stromverbrauch beauftragt werden. Wenn dann die Unterlagen der beauftragten Firma vorliegen, wird eine Nebenkostenabrechnung erstellt.
Danach muß der neue Eigentümer die Nebenkostenabrechnungen übernehmen.
Ein Mieter wird übernommen, 1 Wohnung selbst bewohnt (neuer Eigentümer) 1 Wohnung neu vermietet.
Liege ich da richtig mit meinen Vorschlägen.
Im Kaufvertrag hat der Notar angegeben, die Nebenkostenabrechnung 2012 wird 2013 vom neuen Eigentümer erstellt.

Ingeborg

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Hallo

die Besitzerin eines 3-Familienhauses ist verstorben
und die Erben verkaufen die Immobilie zu September.
Muß jetzt eine Firma mit dem Ablesen der Heizungen und
Stromverbrauch beauftragt werden.

Ich bin irritiert. Von der Formulierung her, ist es eine Frage. Wenn ich mich am Satzzeichen orientiere, ist es ein Aussage. Willst Du uns also etwas sagen, oder etwas fragen?

Wenn dann die Unterlagen der beauftragten Firma vorliegen, wird eine
Nebenkostenabrechnung erstellt.
Danach muß der neue Eigentümer die Nebenkostenabrechnungen
übernehmen.

Was meinst Du damit? Soll der neue Eigentümer etwas zahlen? Oder soll er Papiere erstellen?

Ein Mieter wird übernommen, 1 Wohnung selbst bewohnt (neuer
Eigentümer) 1 Wohnung neu vermietet.
Liege ich da richtig mit meinen Vorschlägen.

Ich bin irritiert. Von der Formulierung her, ist es eine Frage. Wenn ich mich am Satzzeichen orientiere, ist es ein Aussage. Willst Du uns also etwas sagen, oder etwas fragen?

Im Kaufvertrag hat der Notar angegeben, die
Nebenkostenabrechnung 2012 wird 2013 vom neuen Eigentümer
erstellt.

Aha… Und?

Ich hab nicht verstanden, was Du wissen möchtest.

Greetz
Bommel

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Ich möchte nur wissen ob ich mit meiner Meinung richtig liege.
Nach dem Verkauf wird die Nebenkostenabrechnung erstellt. also abmelden bei der Gemeinde, Stromablesen und was alles dazu gehört. Einiges kann ja anteilmäßig ausgerechnet werden.
Damit ist für die alten Eigentümer alles erledigt.
Ab Kauf übernimmt der neue Besitzer die Immobilie und ist auch für die Nebenkostenabrechnung zuständig.
Dies oben beschriebene ist meiner Meinung nach so in Ordnung.

Nun kommt die Miterbin und sagt, im Kaufvertrag, vom Notar erstellt, steht, die Nebenkostenabrechnung für 2012 erstellt der Käufer 2013.

Wer hat denn hier Recht?

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Hallo,

Hallo, die Besitzerin eines 3-Familienhauses ist verstorben
und die Erben verkaufen die Immobilie zu September.
Muß jetzt eine Firma mit dem Ablesen der Heizungen und
Stromverbrauch beauftragt werden. Wenn dann die Unterlagen der
beauftragten Firma vorliegen, wird eine Nebenkostenabrechnung
erstellt.

es muß jetzt weder eine Heizkosten-Abrechnung noch eine Nebenkosten-Abrechnung erstellt werden. Vor allem die Heizkosten-Abrechnung, wenn sie denn von einer Abrechnungs-Firma erstellt würde, wären unnötige Kosten.

Ob jetzt eine Zwischenablesung der Heizkostenzähler erforderlich ist, kann man aufgrund der gegebenen Info nicht sagen.
Falls Röhrchen an den Heizkörpern ist für den verbleibenden Mieter keine Zwischenablesung erforderlich, ob das für die anderen beiden Wohnungen auch zutrifft, kann man aus der Ferne nicht sagen. Standen die Wohnungen leer und wenn ja, seit wann? Gab es bei Eintritt des Leerstandes bereits eine Zwischenablesung?
Wie ist der bisherige turnusmäßige Abrechnungszeitraum? —>steht im Mietvertrag des verbleibenden Mieters (und hoffentlich derselbe Abrechnungszeitraum im Mietvertrag des neuen Mieters).

Alles, was es sonst im Haus an Zählern gibt: ablesen!
(lieber jetzt zuviel notieren, als daß nachher was fehlt)

Hauptwasser-Zähler und Stromzähler ab- bzw. anmelden.

Falls Öltank vorhanden, auch den aktuellen Ölbestand ablesen.
Falls Gasheizung, alle Wärmezähler ablesen.

Danach muß der neue Eigentümer die Nebenkostenabrechnungen
übernehmen.
Ein Mieter wird übernommen, 1 Wohnung selbst bewohnt (neuer
Eigentümer) 1 Wohnung neu vermietet.
Liege ich da richtig mit meinen Vorschlägen.

Kann man so pauschal nicht sagen, es fehlen Infos. Siehe oben.

Im Kaufvertrag hat der Notar angegeben, die
Nebenkostenabrechnung 2012 wird 2013 vom neuen Eigentümer
erstellt.

Dazu muß dann der Alt-Eigentümer die von ihm bereits bezahlten Kosten
mitteilen mit den entsprechenden Rechnungskopien. Das betrifft die im Mietvertrag aufgeführten Nebenkosten.
Dem Mieter müssen auch die an den Alt-Eigentümer gezahlten Nebenkosten-Vorschüsse angerechnet werden.

Wie Alt- und Neu-Eigentümer die Kosten des Jahres 2012 (dazu gehört auch der Ölbestand!) untereinander verrechnen, hat mit der Nebenkostenabrechnung des/der Mieter erstmal nichts zu tun.

Gruß

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Hallo nochmal,

Ich möchte nur wissen ob ich mit meiner Meinung richtig liege.

teils ja, teils nein! :wink:

Nach dem Verkauf wird die Nebenkostenabrechnung erstellt.

Nein. Die Nebenkostenabrechnung hat nichts mit dem Verkauf des Hauses zu tun. Sie betrifft nur das bestehende Mietverhältnis.
Der Abrechnungszeitraum steht im Mietvertrag.

also
abmelden bei der Gemeinde, Stromablesen und was alles dazu
gehört. Einiges kann ja anteilmäßig ausgerechnet werden.

Ja, aber das fällt nicht unter den Begriff „Nebenkostenabrechnung“.

Damit ist für die alten Eigentümer alles erledigt.
Ab Kauf übernimmt der neue Besitzer die Immobilie

Ja.

und ist auch
für die Nebenkostenabrechnung zuständig.

Ja, aber nicht erst ab Kauf, sondern für das gesamte Jahr 2012.

Dies oben beschriebene ist meiner Meinung nach so in Ordnung.

Nein.

Nun kommt die Miterbin und sagt, im Kaufvertrag, vom Notar
erstellt, steht, die Nebenkostenabrechnung für 2012 erstellt
der Käufer 2013.

Wer hat denn hier Recht?

Der Kaufvertrag hat recht! :wink:

Gruß

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Danke für die schnelle Antwort.
Gruß Ingeborg

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Danke, habe verstanden.
Haben alle Zählerstände abgelesen und die anfallenden Rechnungen zusammengestellt. Jetzt müssen wir dem Neu-Eigentümer nur noch die von den Mietern gezahlten Vorauszahlungen überweisen, dann kann er die Abrechnung für das Jahr 2012 im Jahr 2013 erstellen. Von den zu überweisenden Vorauszahlungen steht nichts im Kaufvertrag, deshalb war ich irritiert, denn der neue Besitzer würde ja Verlust machen wenn er die Vorauszahlungen nicht von dem Altbesitzer bekommen würde.

Gruß Ingeborg

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Ich würde von den Vorauszahlungen die geleisteten Zahlungen an Schornsteinfeger, Versicherungen, Hausmeister, Strom- Wasser- Heizenergie- etc.lieferanten usw. abziehen.

vnA

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Hallo,

Danke, habe verstanden.

ich glaube, da muß noch was ge-/erklärt werden! :wink:

Haben alle Zählerstände abgelesen und die anfallenden
Rechnungen zusammengestellt. Jetzt müssen wir dem
Neu-Eigentümer nur noch die von den Mietern gezahlten
Vorauszahlungen überweisen,

Halt! Stop!

dann kann er die Abrechnung für
das Jahr 2012 im Jahr 2013 erstellen. Von den zu überweisenden
Vorauszahlungen steht nichts im Kaufvertrag,

Das wäre ja auch verkehrt, wenn das da stünde.
Ich schrieb das auch nicht, sondern schrieb, daß die Vorauszahlungen dem Mieter „angerechnet“ werden müssen.

deshalb war ich
irritiert, denn der neue Besitzer würde ja Verlust machen wenn
er die Vorauszahlungen nicht von dem Altbesitzer bekommen
würde.

Wenn der Alt-E die Vorauszahlungen in voller Höhe weiterleitet, dann macht der Alt-E Verlust.

Um das halbwegs rechnerisch richtig hinzubekommen, müssen alle Grundstückskosten-Positionen getrennt betrachtet werden, auch im Hinblick darauf, welcher Zeitraum mit der letzten Zahlung abgedeckt wurde. Nicht überall gibt es kalenderjährliche Rechnungen.

Dabei ist zu unterscheiden, ob Überzahlungen/Nachzahlungen aufgrund des Lastenübergangs von den Vertragspartnern des Alt-E direkt mit diesem abgerechnet werden müssen (Bsp. wären Wasser, Strom, Versicherungen, etc.) oder ob solche Positionen einfacherweise zwischen Alt-E und Neu-E verrechnet werden können (Bsp. wären Kaminfeger, Müllgebühren, Kabelgebühren etc.).

Das kann sich alles noch Wochen hinziehen und …

—>Wegen besonderer Bestimmungen bei der Kündigung der Feuerversicherung im Zusammenhang mit der Grundbuch-Änderung ist der baldige Kontakt zur Versicherung angeraten.

… ist Teil der Abrechnung/Verrechnung zwischen Alt-E und Neu-E.
Diese Rechnerei ist ziemlicher Arbeitsaufwand und kann erst stattfinden, wenn alles umgemeldet ist und wenn alle Abschlußrechnungen vorliegen.

Danach erst betrachtet man, welche von den gesamten Grundstückskosten-Positionen mit dem/den Mieter/n als Nebenkosten abzurechnen sind und errechnet anteilig nach vertraglichem Umlegungsmaßstab und anteilig nach dem Alt-E-Zeitraum (Januar bis Lastenübergang) die Nebenkosten für jede Mietwohnung.

Was dann von den Vorauszahlungen noch übrigbleibt, das kann/sollte man dem Neu-E überweisen,

Alles das gilt aber nur für die „klassischen“ Betriebskosten.

Die Heizkosten sowie -vorauszahlungen sind extra zu betrachten. Da aber nicht bekannt ist, welche Art Heizung vorliegt, mag ich mir dazu nichts aus den Fingern zu saugen.

Nochmal zur Klarstellung: Der Satz im Kaufvertrag zu der Nebenkostenabrechnung regelt nur die Pflicht des Neu-E im Verhältnis zu dem/den Mieter/n.

Die oben beschriebene Rechnerei betrifft nur das Verhältnis zwischen Alt-E und Neu-E und muß zwischen diesen beiden geklärt werden. Als Alt-E würde ich rechnen und das Ganze dem Neu-E zur Abstimmung vorlegen.

Gruß

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Ich würde von den Vorauszahlungen die geleisteten Zahlungen an
Schornsteinfeger, Versicherungen, Hausmeister, Strom- Wasser-
Heizenergie- etc.lieferanten usw. abziehen.

Ich auch! :wink:

Gruß

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Ja, es ist kompliziert. Ein Mieter ist nämlich schon zum Ende Mai ausgezogen und für diese Wohnung ist der Alt-E mit einer Person abzurechnen für die Zeit von Mai bis Ende August. Ach so. es ist eine Gasheizung im gesamten Gebäude und jeder Heizkörper hat eine Uhr, Die Zählerstände werden von der Brunata abgelesen.
Im Übrigen, ich muß die Abrechnungen nicht erstellen da meine Schwester, die Miterbin, nach dem Tode der Mutter alle Unterlagen mitgenommen hat und ich keine Einsicht in die Unterlagen habe, sie behält alles ein.
Nochmals Danke und Gruß Ingeborg