Guten Tag,
X hat die erste Nebenkostenabrechnung in einer neuen Wohnung erhalten und diesbezüglich einige Fragen.
Einzugstermin war der 1.9.2008, komplett neu saniert, X war erster Mieter (der Rest „leerstehend“). Der Abrechnungszeitraum gilt laut Abrechnung vom 1.9.2009 - 31.12.2009. Ist so eine Abrechnung überhaupt zulässig, da sie ja nur Wintermonate enthält oder muss nicht viel mehr ein Zeitraum von 12 Monaten Grundlage für eine Erhöhung der Nebenkosten sein?
Für 4 Monate werden 162,66 € „Hausbeleuchtung“ Gesamtkosten veranschlagt. Die Hausbeleuchtung besteht aus 2 Aussenleuchten und 5 auf alle Etagen verteilte Lampen + Kellerbeleuchtung. X erscheint dieser Abschlag als extrem hoch, selbst unter der Mutmaßung, dass sämtliche Lichtquellen unentwegt „aktiv“ gewesen wären. Gibt es da realistische Vergleichswerte?
Die Wohnung von X umfasst einen Wohnraum von 76,67 m² Fläche, Erdgeschoß. Die Wohnraumfläche im gesamten Haus beträgt ca. 504m² (9 Wohnungseinheiten). In 4 Monaten (die ausgewiesenermassen Herbst/Wintermonate waren) wurden 1.067,13 € Heiz- und Wasserkosten abgeschlagen, was ungefähr 14€ pro m² entsprechen würde. Verbraucht wurden angeblich 4762 KWh (Heizung mit Gas) und 10,604 m³ (Warmwasser). Insgesamt gibt es 9 Heizkörper in der Wohnung und jeweils 2 Warm/Kaltwasserzuleitungen. Der momentane Verbrauchstand (Stand: 25.11.09) beim Wasser ist durchaus realistisch nachvollziehbar, bei der Heizungsanzeige aber fragwürdig. Dafür ist ein einziges Messgerät an einem Rohr angebracht, dass momentan 13.368 mWH anzeigt. Auch hier die Frage ob das tatsächlich realistische Verbrauchszahlen sind?
kann es sein, dass bei der Fragestellung ein paar Fehler unterlaufen sind?
Unklar ist mir:
Einzugstermin war der 1.9.2008, komplett neu saniert, X war
erster Mieter (der Rest „leerstehend“). Der
Abrechnungszeitraum gilt laut Abrechnung vom 1.9.2009 -
31.12.2009.
Abrechnungszeitraum: 01.09.2009-31.12.2009
Sollte das heißen 01.09.2008-31.12.2008 und steht da vielleicht etwas in der Art „Ihr Berechnungszeitraum“ und ist weiterhin angegeben "Abrechnungszeitraum: 01.01.2008-31.12.2008?
Ist so eine Abrechnung überhaupt zulässig, da sie
ja nur Wintermonate enthält oder muss nicht viel mehr ein
Zeitraum von 12 Monaten Grundlage für eine Erhöhung der
Nebenkosten sein?
Zuerst stellt sich die Frage, ist der Abrechnungszeitraum oder der Mieter-Berechnungszeitraum gemeint. Sollte wirklich der Abrechnungszeitraum gemeint sein, so ist dies nicht zulässig. Der muß jeweils 12 Monate umfassen.
Für 4 Monate werden 162,66 € „Hausbeleuchtung“ Gesamtkosten
veranschlagt. Die Hausbeleuchtung besteht aus 2 Aussenleuchten
und 5 auf alle Etagen verteilte Lampen + Kellerbeleuchtung. X
erscheint dieser Abschlag als extrem hoch, selbst unter der
Mutmaßung, dass sämtliche Lichtquellen unentwegt „aktiv“
gewesen wären. Gibt es da realistische Vergleichswerte?
Wenn Du oben genanntes nochmal kontrollierst, kann man hierzu mehr sagen.
Der momentane Verbrauchstand
(Stand: 25.11.09) beim Wasser ist durchaus realistisch
nachvollziehbar, bei der Heizungsanzeige aber fragwürdig.
Dafür ist ein einziges Messgerät an einem Rohr angebracht,
dass momentan 13.368 mWH anzeigt. Auch hier die Frage ob das
tatsächlich realistische Verbrauchszahlen sind?
Was steht genau auf dem Zähler mWH oder eher MWh? Wenn da MWh draufsteht ist die Ablesung korrekt mit 13.368 oder steht da mehr 13,368?
Der Wärmemengenzähler zählt (meines Wissens nach) fortlaufend, gibt es einen Anfangsbestand?
Sollte das heißen 01.09.2008-31.12.2008 und steht da
vielleicht etwas in der Art „Ihr Berechnungszeitraum“ und ist
weiterhin angegeben "Abrechnungszeitraum:
01.01.2008-31.12.2008?
Jap da ist mir leider ein Fehler unterlaufen und deine Korrektur ist richtig. Es ist jeweils: „Abrechnungszeitraum: 01.09.2008 - 31.12.2008“ und „Ihr Abrechnungszeitraum: 01.09.2008 -31.12.2008“
Ergo vermute ich anhand deiner Aussage, dass es eigentlich 12 Monate sein müssten.
Selbiges gilt dann entsprechend auch für Zweitens.
Was steht genau auf dem Zähler mWH oder eher MWh? Wenn da MWh
draufsteht ist die Ablesung korrekt mit 13.368 oder steht da
mehr 13,368?
Der Wärmemengenzähler zählt (meines Wissens nach) fortlaufend,
gibt es einen Anfangsbestand?
Ja, der zählt fortlaufend. Es steht exakt „13,368 MWh“ drauf (ergo 13368,000 kWH, wenn ich nicht völlig daneben liege). Die letzte Ablesung bei X fand am 17.12.2008 statt, das würde sozusagen in einem knappen tatsächlichen Jahr 8606 kWh nur für Heizung bedeuten (eher noch etwas mehr, fehlen ja noch ein paar Tage). Realistisch?
nur prophylaktisch: Ist X bei seiner Abrechnungsprüfung bewusst, dass auch die leerstehenden Wohnungen in die Umlage der Nebenkosten einbezogen werden müssen (z.B. bei Allgemeinstrom, Heizkosten)? Es soll Vermieter geben, die das gerne mal „vergessen“.
Für 4 Monate werden 162,66 € „Hausbeleuchtung“ Gesamtkosten
veranschlagt.
Wieviele Kilowattstunden stehen dahinter? Es gibt Single-Haushalte mit einem Verbrauch von 1500-1600 kWh, die mit diesem Betrag fast ein halbes Jahr lang ihren normalen Strom bezahlen können. Ohne bessere Vergleichszahlen zu kennen, erscheint mir deshalb die Zahl für 4 Monate Hausbeleuchtung ziemlich hoch.
Auch hier die Frage ob das
tatsächlich realistische Verbrauchszahlen sind?
diese Abrechnung sollte dringenst durch einen Mieterbund oder Fachkundigen geprüft werden. Zuerst ist mal anzumerken, dass der Abrechnungszeitraum unzulässig ist.
Es ergibt sich aus der Darstellung die Vermutung, dass nicht verbrauchsabhängige Kosten nicht anteilsmäßig berechnet wurden.
Zur Heizkostenabrechnung:
Diese beinhaltet einen verbrauchsabhängigen Teil (i.d.R. 70%) und einen nicht verbrauchsabhängigen Teil (wohnflächenabhängig). Der letztere Teil dürfte wohl ebenso nicht anteilsmäßig berechnet worden sein.
Genau ist es aber nur nach Prüfung der Abrechnung zu beurteilen.
Sollte wirklich der
Abrechnungszeitraum gemeint sein, so ist dies nicht zulässig.
Der muß jeweils 12 Monate umfassen.
Da dies auch ein Erstbezug nach Erstellung sein könnte, könnte die erste Abrechnung nur bis zum Jahresende laufen.
Imho kann für eine Umstellung des Abrechnungszeitraues im Ausnahmefall auch mal von der 12 monatsfrist einmalig abgewichen werden.
Ausnahmen wären eben ein Fertigstllungstermin im laufenden jahr, oder ein Eigentümerwechsel, der auf einen anderen Start des Abrechnungszeitraumes umstellen möchte.
Sollte wirklich der
Abrechnungszeitraum gemeint sein, so ist dies nicht zulässig.
Der muß jeweils 12 Monate umfassen.
Da dies auch ein Erstbezug nach Erstellung sein könnte, könnte
die erste Abrechnung nur bis zum Jahresende laufen.
Hm, ja Erstbezug des kompletten Hauses… hast recht. Jetzt ist natürlich die Frage, in welchem Zeitraum die Kosten entstanden sind. Die dürfen natürlich dann nur den Abrechnungszeitraum beinhalten.
Ausnahmen wären eben ein Fertigstllungstermin im laufenden
jahr, oder ein Eigentümerwechsel, der auf einen anderen Start
des Abrechnungszeitraumes umstellen möchte.
Also bei einem Eigentümerwechsel bin ich mir nicht so sicher, da sehe ich die Verpflichtung des Erwerbers in alle Rechten und Pflichten einzutreten.
Die ursprüngliche Aussage bleibt jedoch bestehen, unbedingt die Abrechnung fachkundig prüfen zu lassen.