Nebenkostenabrechnung fehlerhaft

[Ist_es_so_fragezeichen]

Hallo, lieber User!

Es gibt ständigen Stress mit dem ehemaligen Vermieter wegen der Nebenkostenabrechnung und es ist langsam zum verzweifeln. Inzwischen besteht kein Mietverhältnis mehr, aber der Ärger reißt nicht ab.

Einzug war im April 2009 in eine 2-ZW. Es handelte sich um einen Neubau-Erstbezug in Hessen.

Bei Besichtigung der Wohnung war das Haus noch im Bau war und z. B. die Wasseruhren und die Zähler an den Heizkörper in der Wohnung fehlten. Der Vermieter sagte den Einbau noch bis zum Einzug zu. Dies geschah leider nie und es enstand darüber immer wieder Streit mit dem Vermieter. Inwischen erfolgte der Auszug.

Der Vermieter weigerte sich trotz entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag immer wieder eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Erst nachdem sich der Vermieter in Verzug befand und Klage eingereicht werden konnte, erstellte der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für die ersten 12 Monate des Mietverhältnisses, und zwar umgehend, nachdem ihm die Klage zugestellt wurde. Er wußte genau, dass er eine Abrechnung erstellen muss und so entging er einem Gerichtstermin.

Die Abrechnung ist in folgenden Punkten fehlerhaft:

Wenn ich mich richtig im Internet schlau gemacht habe, besteht in Hessen seit 2005 die Verpflichtung, dass jede Wohnung mit entsprechenden Kaltwasserzähler ausgesattet sein muss, um verbrauchsabhängig abrechnen zu können. Warmwasser und Heizung muss laut Heizkostenverordnung ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Also müssen doch ebenfalls ein Heißwasser und Heizungsablesegeräte in der Wohnung sein, oder?

Der Vermieter berechnet die Wasser- und Heizkosten in der Abrechnung nach qm und zwar so:

Wasser: Betrag x
Abwasser: Betrag x
Heizkosten: Betrag x

Zudem ist die angegebene qm-Fläche der Wohnung falsch und auch die angegebene Gesamtwohnfläche des Hauses.

Dies hatte ich dem Vermieter so mitgeteilt und auch dem Gericht.

Der Vermieter reagiert gar nicht und das Gericht schrieb nur, dass dies der Mieter mal schön selbst ausrechnen könne, weil das ja einfach sei und die Abrechnung dann entsprechend kürzen könne.

Nur wo was kürzen und vom Vermieter auch bekommen, wenn es auch ohne Neuberechnung schon ein hohes Guthaben zu Gunsten des Mieters gibt?

Zudem müsste der Vermieter dem Mieter die angesetzten qm-Angaben auch nicht belegen.

Für das zweite Abrechnungsjahr treibt der Ex-Vermieter wieder genau das gleich Spiel. Keine Abrechnung, Klage eingereicht, zack kommt wieder eine fehlerhafte Abrechnung und das Guthaben wird nicht ausgezahlt.

Was soll man nur machen?

Wer kann helfen?

Tausend Dank vorab für hilfreiche Tipps.

[cmd_dea]

Wenn ich mich richtig im Internet schlau gemacht habe, besteht
in Hessen seit 2005 die Verpflichtung, dass jede Wohnung mit
entsprechenden Kaltwasserzähler ausgesattet sein muss, um
verbrauchsabhängig abrechnen zu können.

Wenn Sie die Landesbauordnung meinen, die regelt nicht, wie abzurechnen ist, wenn keine Zähler vorliegen. Landesbau- und Mietrecht haben nichts miteinander zu tun.

Warmwasser und Heizung
muss laut Heizkostenverordnung ebenfalls verbrauchsabhängig
abgerechnet werden. Also müssen doch ebenfalls ein Heißwasser
und Heizungsablesegeräte in der Wohnung sein, oder?

Wenn nicht, kann der Mieter die Abrechnung kürzen (vgl. § 12 HeizKV).

Der Vermieter berechnet die Wasser- und Heizkosten in der
Abrechnung nach qm und zwar so:

Wasser: Betrag x
Abwasser: Betrag x
Heizkosten: Betrag x

Kann er ja offensichtlich auch nicht anders, wobei für eine Abrechnung natürlich ein paar mehr Informationen vorliegen müssen (unabhängig vom Abrechnungsschlüssel).

Zudem ist die angegebene qm-Fläche der Wohnung falsch und auch
die angegebene Gesamtwohnfläche des Hauses.

Woher weiß der Mieter das denn?

Der Vermieter reagiert gar nicht und das Gericht schrieb nur,
dass dies der Mieter mal schön selbst ausrechnen könne, weil
das ja einfach sei und die Abrechnung dann entsprechend kürzen
könne.

Das ist dann richtig, wenn der Mieter die Flächengrößen kennt. Er muss zumindest diejenige für die Wohnung angeben können, weil er sie ausmessen konnte. Die Gesamtgröße kann er auch einfach bestreiten. Dann wird ein Gutachter das vermessen (wobei der Mieter hier die anteiligen Kosten je nach Obsiegen und Unterliegen im Prozess trägt).

Nur wo was kürzen und vom Vermieter auch bekommen, wenn es
auch ohne Neuberechnung schon ein hohes Guthaben zu Gunsten
des Mieters gibt?

Wer klagt denn hier, wenn es ein Guthaben des Mieters gibt? Das ist jetzt nicht ganz nachvollziehbar. Wenn der Mieter mehr Rückzahlungen will, muss er das natürlich auch darlegen.

Zudem müsste der Vermieter dem Mieter die angesetzten
qm-Angaben auch nicht belegen.

Das kommt darauf an, wer hier auf was klagt? Klagt der Mieter ein Guthaben ein, dass größer ist als das, was sich aus der Abrechnung ergibt? Oder klagt der Vermieter einen Nachzahlungssaldo ein? Im letzteren Fall muss er auch die angesetzte Gesamtgröße beweisen.

Gruß
Dea

[Ist_es_so_fragezeichen]

Vielen lieben Dank Dea.

Schon klar, dass die Landesbauordnung nichts mit der Abrechnung zu tun hat. In der LBO steht aber, dass die Wasserzähler in jeder Wohnung Pflicht sind. Hätte der Vermieter die Vorschriften eingehalten, gäbe es das Problem jetzt nicht.

Nur wieviel und wo kann ich kürzen? Wo kürze ich z. B. beim Warmwasser, wenn nur „Wasser“ aufgeführt wird?

Die Wohnung hatte der Mieter ausgemessen und die hat inklusive 25% für den Balkon 43,30 qm. Der Vermieter berechnet 48,80 qm. Die 6,5 qm Differenz ließen sich nur erklären, wenn der Vermieter den Hausflur auf der Etage der Mietwohnung mit gerechnet hat, denn der hat genau diese 6,5 qm.

Vom Nachbarn, der ein etwas größeres Haus, aber im exakt gleichen Schnitt hat, ist dem Mieter bekannt, dass sein Haus 142 qm Wohnfläche und 55 qm Nutzfläche hat. Der Ex-VM gibt die Gesamtwohnfläche schon mit 165 qm an. Was ja dann schlecht stimmen kann, wenn sein Haus kleiner ist als das des Nachbarn. Beim Bauamt bekommt man nur Einsicht in die Unterlagen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Das wäre gegeben, wenn der Mieter dort noch wohnen würde, was aber nicht mehr der Fall ist.

Der Mieter hatte Klage auf Erstellung der Nebenkosten bei Gericht eingereicht. Kaum wurde die Klage dem VM zugestellt, kam die Abrechnung. Diese ist aber fehlerhaft.

[cmd_dea]

Schon klar, dass die Landesbauordnung nichts mit der
Abrechnung zu tun hat. In der LBO steht aber, dass die
Wasserzähler in jeder Wohnung Pflicht sind. Hätte der
Vermieter die Vorschriften eingehalten, gäbe es das Problem
jetzt nicht.

Wie gesagt, das mag sein, hat aber mietrechtlich keine Bedeutung. Erst wenn, bzw. dort wo das Mietrecht vorschreibt, dass nur nach Verbrauch abgerechnet werden darf, ist das zwingend.

Nur wieviel und wo kann ich kürzen? Wo kürze ich z. B. beim
Warmwasser, wenn nur „Wasser“ aufgeführt wird?

§ 12 HeizKV lässt eine Kürzung von 15% zu, wenn nicht nach den Vorschriften der VO abgerechnet wird. Wie das im einzelnen geht, kann man nur in Kenntnis der Unterlagen und nicht so abstrakt beurteilen. Es reicht aber, das dem Gericht zu sagen, dass man sich bzgl. der Heizkostenabrechnung auf § 12 HeizKV beruft (das muss man aber).

Die Wohnung hatte der Mieter ausgemessen und die hat inklusive
25% für den Balkon 43,30 qm. Der Vermieter berechnet 48,80 qm.

Gut, dann hat man das ja schon mal.

Vom Nachbarn, der ein etwas größeres Haus, aber im exakt
gleichen Schnitt hat, ist dem Mieter bekannt, dass sein Haus
142 qm Wohnfläche und 55 qm Nutzfläche hat. Der Ex-VM gibt die
Gesamtwohnfläche schon mit 165 qm an. Was ja dann schlecht
stimmen kann, wenn sein Haus kleiner ist als das des Nachbarn.
Beim Bauamt bekommt man nur Einsicht in die Unterlagen, wenn
ein berechtigtes Interesse besteht. Das wäre gegeben, wenn der
Mieter dort noch wohnen würde, was aber nicht mehr der Fall
ist.

Das wird so nicht reichen. Wie gesagt, kann der Mieter ggf. die Gesamtfäche einfach bestreiten, dann wird sie ausgemessen. Das kommt aber auf die prozessuale Situation an (wer will was).

Der Mieter hatte Klage auf Erstellung der Nebenkosten bei
Gericht eingereicht. Kaum wurde die Klage dem VM zugestellt,
kam die Abrechnung. Diese ist aber fehlerhaft.

Damit ist dieser Prozess erst mal zu ende, so das Gericht davon ausgeht, dass die Abrechnung formal ordnungsgemäß ist.

Und da kommt es jetzt darauf an, wie es weiter geht. Klagt der Vermieter eine Nachforderung ein, muss er die angesetzten Flächen beweisen. Besteht ein Guthaben und will der Mieter ein höheres haben, muss er die diesbezüglichen Voraussetzungen beweisen.

Gruß
Dea

[von_nix_Ahnung]

Das Ausmessen einer Wohnung kann zu recht unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Wie groß ist der 25%-ige Anteil des Balkons?

vnA