Nebenkostenabrechnung - gleich 3 Fragen auf einmal

Behörden & Recht Mietrecht
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Mal folgenden Fall angenommen:

Ein Vermieter macht eine Nebenkostenabrechnung auf den letzten Drücker. Am 31.12. lässt er die Abrechnungen zustellen und er hat auch noch die Umlageschlüssel geändert. Er hat sie so verändert, dass die Kosten nun nach dem tatsächlichen Verbrauch und nicht nach Anteil Wohnfläche berechnet werden.

Nun beschweren sich einige Mieter:

  1. Einige behaupten, die Abrechnung habe erst am 3.1. im Kasten gelegen
  2. Einige behaupten, die Umstellung des Schlüssels sei nicht rechtens
  3. Einer verlangt die Neuabrechnung nach dem alten Schlüssel (Wohnfläche).

Frage:
Muss der Vermieter eine neue Nebenkostenabrechnung erstellen? Wäre diese überhaupt wirksam, da diese ja nun eindeutig erst im neuen Jahr stattfindet?

2

Hi,

das kann nicht sein, es gibt direkt Zurechenbare Kosten(zB Kabelfernsehen), nicht direkt zurechenbare Kosten(zB Müll) die umgelegt werden und die Heizkosten die eine Mischung aus beidem sind und deren Berechnung meist von einem externen Dienstleister übernommen wird(zB nach der 70/30 Regel).

Also, was wurde geändert und warum, woher kommen die Daten, dass etwas nicht direkt zurechenbares auf einmal direkt zurechenbar ist?

Wie wurden die Abrechnungen zugestellt? Persönlich? Post?

MFG

3

das kann nicht sein, es gibt direkt Zurechenbare Kosten(zB
Kabelfernsehen), nicht direkt zurechenbare Kosten(zB Müll) die
umgelegt werden und die Heizkosten die eine Mischung aus
beidem sind und deren Berechnung meist von einem externen
Dienstleister übernommen wird(zB nach der 70/30 Regel).

Die Mieter haben Verträge mit dem Kabelanbieter, dem Stromlieferanten und dem Wärmelieferanten. Insofern werden all diese Kosten nicht in der BK Abrechnung aufgeführt.
Abgerechnet werden Hausmeister, Hausreinigung, Feuerschutzeinrichtungen, Abwasser, Müll, Straßenreinigung, Versicherungen, Grundsteuer etc. Alles wird nach Anteil Wohnfläche abgerechnet, nur die Abwassergebühren nach Verbrauch.

Also, was wurde geändert und warum, woher kommen die Daten,
dass etwas nicht direkt zurechenbares auf einmal direkt
zurechenbar ist?

Geändert wurden Hausmeister, Hausreinigung, Feuerschutz und Straßenreinigung nach Wohneinheit statt Wohnfläche. Das Wasser nach dem jeweiligen Zähler (Verbrauch)statt Wohnfläche und Strom und Müll nach Personen x Tage statt Wohnfläche.
Wasser nach Verbrauch statt Wohnfläche klingt logisch, der Vermieter hat allerdings die Umstellung nicht vorher angekündigt. Muss er also wie bisher Wasser nach Wohnfläche abrechnen?

Wie wurden die Abrechnungen zugestellt? Persönlich? Post?

Per Boten am 31.12. nachmittags.

Danke!

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Hallo,

Ein Vermieter macht eine Nebenkostenabrechnung auf den letzten
Drücker. Am 31.12. lässt er die Abrechnungen zustellen und er
hat auch noch die Umlageschlüssel geändert. Er hat sie so
verändert, dass die Kosten nun nach dem tatsächlichen
Verbrauch und nicht nach Anteil Wohnfläche berechnet werden.

Nun beschweren sich einige Mieter:

  1. Einige behaupten, die Abrechnung habe erst am 3.1. im
    Kasten gelegen

Das ist eine reine Beweisfrage und kann für die Frage relevant sein, ob der Vermieter noch eine Nachforderung geltend machen kann (kommt auf den Abrechnungszeitraum drauf an).

  1. Einige behaupten, die Umstellung des Schlüssels sei nicht
    rechtens

Es ist der Schlüssel anzuwenden, der vertraglich vereinbart wurde, bzw. gesetzlich vorgesehen ist (HeizkostenV).

  1. Einer verlangt die Neuabrechnung nach dem alten Schlüssel
    (Wohnfläche).

Siehe oben.

Muss der Vermieter eine neue Nebenkostenabrechnung erstellen?

Das kommt darauf an, ob die alte falsch ist.

Wäre diese überhaupt wirksam, da diese ja nun eindeutig erst
im neuen Jahr stattfindet?

Wirksam wäre sie auf jeden Fall, die Frage ist nur, ob auch eine Nachforderung aus ihr geltend gemacht werden kann.

Gruß
Dea

5

Der Vermieter ist mit seinen Betriebskosten immer in Vorleistung geggangen. D.h. die Zahlungen der Mieter lagen immer unter den tatsächlichen Kosten, so dass Nachzahlungen geleistet werden müssen.

Da im Zweifel immer gegen den Vermieter entschieden wird, darf ich davon ausgehen, dass bei korrigierter Abrechnung zwar Gutschriften an die Mieter auszuzahlen sind, der Vermieter aber auf Nachzahlungen verzichten muss?

6

Der Vermieter ist mit seinen Betriebskosten immer in
Vorleistung geggangen.

So ist es bei Betriebskosten.

D.h. die Zahlungen der Mieter lagen
immer unter den tatsächlichen Kosten, so dass Nachzahlungen
geleistet werden müssen.

Die kann der Vermieter aber nur verlangen, wenn er den Mietern die Abrechnnung innerhalb der Abrechnungsfrist, also 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zukommen lässt und diese formal ordnungsgemäß ist.

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann eine erst dann zugegangene Abrechnung keine Nachzahlungen begründen, eine zuvor zugegangene Abrechnung kann zwar nach Fristablauf korrigiert werden, der Vermieter ist aber durch die Höhe der ersten Nachforderung gedeckelt.

Da im Zweifel immer gegen den Vermieter entschieden wird,

Was soll denn der Blödsinn. Meinen Sie wirklich, dass Sie mit einer solchen Aussage hier (und insb. von mir) große Hilfe erwarten können?

Zudem hat das nichts mit Zweifeln zu tun, sondern das Recht der Nebenkosten und ihrer Nachzahlungsansprüche ist gesetzlich konkret geregelt, bzw. durch den BGH entschieden.

darf
ich davon ausgehen, dass bei korrigierter Abrechnung zwar
Gutschriften an die Mieter auszuzahlen sind, der Vermieter
aber auf Nachzahlungen verzichten muss?

Wie gesagt, das kommt darauf an. Eine erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zugegangene Abrechnung begründet überhaupt keinen Nachzahlungsanspruch (jedoch einen Rückzahlungsanspruch und begründet zudem, zumindest die Vorauszahlungen einzubehalten). Eine vorher zugegangene und formal ordnungsgemäße Abrechnung, die nach Ablauf korrigiert wird, begründet ebenfalls den Auszahlungsanspruch, kann zudem einen Nachforderungsanspruch begründen, der ist aber der Höhe nach durch die Nachforderung der fristgemäßen Abrechnung begrenzt.

Gruß
Dea (der diese Regeln übrigens nicht gemacht hat)