Nebenkostenabrechnung Mietvertrag Pauschalbetrag

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,

Mieter A wohnt seit 10 Jahren in einer ein Zimmer Wohnung.
Mieter A weiß das die Vermieter sehr anstrengend und einem das Leben zu Hölle machen kann wegen jeder Kleinigkeit.

Mieter A hat die letzten 9 Jahre die Nebenkostenabrechnung akzepiert da es sich um kleine Beträge handelt und der Mieter den Hausfrieden wahren wollte.

Mieter A gibt zu das er sich verpflichtet gefühlt hat immer die Abrechnung zu zahlen da er erst dieses Jahr gemerkt hat was genau im Mitvertrag steht.

Mieter A zweifelt dieses Jahr die Nebenkostenabrechnung an, den dieses Jahr ist die Nebenkostenabrechnung auf 500 Euro nachzahlung explodiert.

hier kann man sich den Auszug des Mietvertrages ansehen.
http://imageshack.us/photo/my-images/3/img001rl.jpg/

Da der Vermieter das Kästchen in den Nebenkosten (Bei den Nebenkosten handelt es sich um einen festen Betrag) angekreutzt hat und nicht das Kästchen das es sich um eine Abschlagzahlung handelt geht MIETER A davon aus das alle Nebenkosten mit diesem Pauschalbetrag abgegolten sind.

Soweit nicht die Abfallgebühren und Betriebskosten für die Heizung laut Mietvertrag.

Muss Mieter A nun die komplette Nebenkostenabrechnung bezahlen oder nur die anteiligen gebühren wie Abfallgebühren und Betriebskosten für Heizung laut Mietvertrag?

Die Nachzahlung ergibt sich aus:

188 Euro Heizung Verbrauch
100 Euro Grundkosten.(Muss Mieter A bezahlen!)
106 Euro Sachversicherungen tritt 2010 erstmalig auf
41 Euro Müllgebühr (muss Mieter A bezahlen!)
65 Euro Wasser&Allgemeinsstrom

Vielen Dank schonmal für die nützlichen Informationen und gerne bin ich bereit weitere fragen zu beantworten…

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Hallo,
ist nicht unbedingt mein Fachgebiet, aber vielleicht kann ich etwas helfen.
Die angegebenen Nachzahlungsbeträge für Heizung etc. sind Alles auf den Mieter umzulegende Kosten, dies ist rechtens.
Ich gehe davon aus, dass der Vermieter versäumt hat, die Abschlagszahlung zu erhöhen, auch das ist machbar, wenn ein fester Betrag vereinbart ist.
Und es ist allgemein Bekannt, dass in den letzten zwei Jahren die Kosten für alles was Wohnungen betrifft, von Wasser über Strom, Heizung enorm gestiegen sind, dieser Betrag ist daher nicht unbedingt unrealistisch!

Der Mieter sollte sich mit seinem Vermieter einige und ein Gespräch suchen oder halt eine andere Wohnung.
Viel Erfolg,lG

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dass über 9 jahre hin weg eine regelrechte abrechnung akzeptiert wurde, spricht dafür, dass eine konkludente vereinbarung zustande kam und das besagte kreuzchen damit keine rolle mehr spielt.
es bleibt wohl nur übrig zu prüfen, ob die abrechnung formell fehlerhaft oder rechnerich falsch ist-es gibt bei unserer mieterfreundlichen rechtssprechung eigentlich keine richtige abrechnung.

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Falls die verinbarte feste NK-Pauschale überschritten wird, dann können Sie sich weigern mehr zu zahlen!

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Hallo Marco,
da die Nebenkostenabrechnung immer wieder ein schwieriges Thema ist, gerade im rechtlichen Zusammenhang, rate ich dir dringend rechtliche Beratung einzuholen.
Vorab sei gesagt, dass deine Nebenkosten sehr niedrig angesetzt sind.
Was das „falsch“ angesetzte Kreuz anbetrifft, denke ich dass du ein Teil der Kosten zahlen mußt.
Liebe Grüße
Heike

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Lieber Marco
auf deine Anfrage würde ich dir gerne helfen, denn von Betriebskostenabrechnungen verstehe ich sehr viel. Doch dazu muss ich bitte das Schreiben sehen, mit dem dir die Nebenkosten berechnet werden. Wenn du es möchtest, dann kannst du mir mailen.Hinter meinem Nicknamen Zwillingsjungfrau findest du einen kleinen Briefumschlag. Wenn du darauf klickst, kannst du mir eine Mail senden und darin, wie bei normalen Mails üblich, eine Anlage versenden. Auf den ersten Blick sieht es für mich so aus, als wäre der entsprechende Absatz mit dem Kreuz insgesamt ungültig. Doch dazu kann ich mehr sagen, wenn ich die Betriebskostenabrechnung sehe und überprüfen kann. Sie scheint erhebliche angreifbare Fehler zu haben.

Wenn du das nicht so gerne möchtest, dann rate ich dir, einen Anwalt aufzusuchen. Denn ich darf nur von Mitglied zu Mitglied mit meinen Erfahrungen weiterhelfen. Deshalb ist es keine Rechtsberatung. Doch könnte ich dir zusätzlich raten, welche Wege du gehen musst, um nicht über den Tisch gezogen zu werden. És werden sich noch einige Fragen ergeben, so zum Beispiel, ob du einen Zähler an deinen Heizkörpern hast und wann durch wen abgelesen wird.

Es würde mich freuen, wenn ich wieder
von dir höre
Mit freundlichem Gruß
Ingrid = Zwillingsjungfrau

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hallo,
das mit den heizkosten erscheint mir seltsam,da diese eigtl.nie in den nebenkosten enthalten sind.die trägt grundsätzlich der mieter.normalerweise muss der betrag für die nebenkosten auch im mietvertrag stehen.das hätten Sie die letzten 9 jahre wohl etwas besser lesen müssen:wink:)wenn ein fester betrag angekreuzt ist,dann ist auch nur der zu zahlen.

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Hallo, steige nicht richtig durch. Gezahlt wird immer das, was vereinbart wurde. MfG

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Lieber Marco,

ich habe mir deinen Mietvertrag noch einmal genau angesehen und möchte dir dazu erst einmal Grundsätzliches mitteilen.Bei dem von dir abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich um einen Bruttomietvertrag, in welchem einige Posten bereits mit der Miete bezahlt werden und nicht plötzlich erhöht werden dürfen. Wenn ein oder mehrere Posten im Mietvertrag nicht erwähnt wurden, dürfen sie später nicht berechnet werden z. B. Versicherungen. Dabei spielt es keine Rolle, dass du sie 2010 bezahlt hast, das war ein Irrtum, Daraus entsteht für den Vermieter kein Daueranspruch. Nur zwei Punkte sind veränderbar, das sind Heizung und Warmwasser und Müllabfuhr. Die jetzt geforderte Summe für Heizung muss unbedingt überprüft werden.

Lt. dir berechneten Kosten für Heizung und Warmwasser sollst du verbraucht haben
monatlich mit der Miete 55,oo DM = 28,12 Euro x 12 Monate = 337,44 Euro
zusätzlich 188,00 Euro
zusätzlich Grundkosten 100,00 Euro
gesamt 625,44 Euro

Diese Abrechnung muss überprüft werden
Für die Heizkosten gilt folgendes, bei dir wie bei allen anderen Mietern müssen einmal im Jahr die Zählgeräte an den einzelnen Heizkörpern abgelesen werden. Die Abrechnung für dich enthält die gesamten Quadratmerangaben für alle Wohnungen im Haus. weiter deinen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch.
Wenn diese Angaben in der Heizkostenabrechnung nicht gemacht werden, dann fordere den Vermieter auf, dies in einer neuen Abrechnung bekannt zu geben. Macht er Schwierigkeiten, erklärst du, wenn du die Abrechnung nicht prüfen kannst, zahlst du nur den in der Miete enthaltenen Betrag. Nur mit den geforderten Zahlen kannst du 70 % für Verbrauch und 30 % auf Grundkosten nachrechnen.

Das gleiche gilt für die Müllabfuhr. Auch hier wird der Verteilerschlüssel nach den Gesamtqm berechnet. Der Rechenweg muss lauten Müllabfuhr gesamt geteilt durch die Gesamtquadratmeter, malgenommen mit den in deinem Mietvertrag angegebenen Quadratmetern ergibt die Summe für Müllabfuhr.

Daraus ergeben sich für dich folgende Fragen an den Vermieter.
Die Gesamtquadratmeterzahl für alle vermieteten Wohnungen
Hat deine Wohnung eine Wasseruhr, mit der der tatsächlich Verbrauch angezeigt wird? Das ist inzwischen gesetzlich vorgeschrieben. Wenn du dazu noch Fragen hast, dann melde dich gerne wieder.

Zusammengefasst:
Heizung und Grundgebühr müssen vor einer Zahlung geprüft werden. Ein Verbrauch von jahrlich 625 Euro scheint mir sehr hoch zu sein.
Sachversicherungen zahlt der Vermieter
Müllabfuhr muss nach dem beschriebenen Verteilerschlüssel nachprüfbar sein
Wasser und Allgemeinstrom ist mit dem im Mietvertrag festgelegten Betrag bezahlt. Mehrkosten trägt der Vermieter. Das ist bei einem Bruttomietvertrag so üblich. Wenn der Vermieter dies ändern will, geht das nur, wenn du damit einverstanden bist. Einseitige Willenserklärungen sind ungültig.

freundliche Grüße
Ingrid = Zwillingsjungfrau

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Hallo Ingrid,

habe grade alle Beiträge von Dir gelesen.

Vielen Dank für bis jetzt geleisteten Hilfe und Tipps, das bekommt man nicht überall…

Es freut mich doppelt zu sehen das es Leute gibt die sich so ins Zeug legen um anderen Menschen zu helfen.

Ich kann das selber bestätigen da ich mir auch als den „hintern aufreiße“ um anderen zu Helfen. :smile:

Da ich erst wieder morgen zuhause bin, werde ich das morgen nochmal´s ansehen und mich gerne bei Dir melden bzw. Dir die Sachen mal zur Ansicht rüberschicken.

Danke

Marco

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Hallo,

zunächst stimme ich zu, dass ursprünglich eine BK-Pauschale vereinbart wurde und nur über die Positionen Müll gesondert abzurechnen ist. Ob dies auch für die Position Heizkosten zutrifft könnte streitig sein, da die HeizkostenVO eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vorsieht.

Aufgrund der mehrjährigen Zahlung der Nachforderungen könnte eine konkludente Vertragsänderung dergestalt erfolgt sein, dass nunmehr die Pauschale als Vorschuss anzusehen ist, über die jährlich abzurechnen ist.
M.E. reicht jedoch die bloße Zahlung des Nachforderungsbetrages - auch über 9 Jahre - für sich allein genommen nicht aus eine solche Vertragsänderung herbeizuführen. Notwendig ist auch ein deutlicher Hinweis darauf, dass nunmehr die Pauschalen als Vorschüsse zu sehen sind.
Danach würde nur über die Müllgebühren abzurechnen sein (was allerdings umstritten ist).

Danach gilt Folgendes:
Die Kosten für das Wasser und den Strom sind durch die Pauschalen abgegolten.
Die Umlage der Sachversicherungen ist gar nicht vereinbart worden.
Über die Müllgebühren ist abzurechnen, wobei hier wohl der Vorschuß mit 0 € anzusetzen wäre.
Bei den Heizkosten ist fraglich, ob diese als Pauschale oder als Vorschuß abgerechnet werden.

Ich hoffe dies hilft ein wenig.

Gruß
Sebastian

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Ciao Marco,

das ist Komplex! Meiner Meinung nach ist die Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag missverstanden worden. Bei „ingesammt“ soltlen eigentlich die Nebenkosten zusammen gerechnet werden. Hier wurde KM und NK als Summe ausgewiesen. Ist nur eine Formalie, könnte allerdings dazu führen, dass die NK-Vereinbarung insgesammt unwirksam wird. Dann würden die gesetzliche Normen greifen und die Abrechung erfolgt nach Verbrauch.

NK-Abrrechungen müssen 12 Monate nach Abrechnungszeitraum erhoben werden. Danach ist eh passé. Bsp. die NK-Abrechung für Jahr 2010 muss bis zum 31.12.2011 eingegangen sein.

Allgemein ist zu berücksichtigen, dass eine Nebenkostenabrechung im Nachherein nicht zu ungunsten des Mieter nacherhoben werden kann. Sprich, alle bereits bezahlten NK-Abrechungen sind abgegolten. Sollten bereits gezahlte NK-Abbrechnungen vom Vermieter falsch erhoben worden sein und der Mieter hat zu viel gezahlt, hat der Mieter Ansprch auf Rückerstattung. (Die Frist hab ich nicht parat, aber es sollten 10 Jahre sein.)

Was die ausstehenden NK betrifft:

  • Was wie bisher gezahlt wurde ist für ausstehenden Zahlungen irrelevant. Bindend ist einzig der Mietvertrag mit gültigen Regelungen.
  • In §3, Abs. 7 hat der Vermieter die Möglichkeit die „pauschalen“ NK anzugleichen. Die Anhebung wird nach Anzeige zum Nächsten Monat gültig.
  • Heizung ist im MV gennannt. Zur Höhe kann ich nix sagen.
  • 100€ Grundkosten? Grundkosten für was? Heizung/Warmwasser, wie im Mietvertrag genannt?
  • Sollte die Versicherung mit der NK-Abrechnung für 2010 erstmalig angezeigt werden, könntest dich meines Erachtens weigern. Wieviel er nächstes Jahr erheben darf ist eine seperate Frage.
  • Müllgebühr ist im MV gennannt. Zur Höhe kann ich nix sagen.
  • Wasser/Allgemeinstrom ist im MV gennannt. Zur Höhe kann ich nix sagen.

Zusammenfassend könntest dich also gegen die Grundkosten und die Versicherung wehren? Zu mindest für die erstmalige Abrechnung. Was die jährliche Höhe dieser beiden Posten betrifft und wieviel dafür pro Jahr angezogen werden kann soltlest differenziert klären.

Kann dir nur raten diplomatisch vorzugehen. Aber grad bei NK-Abrechungen sollte man keines wegs alles hinnehmen.

Wünsch dir viel Erfolg!
g, mar

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Hallo Marco,

Der Vertrag besagt: „Nebenkosten für Heizung“ DM 55,00
Weiter unten: Kreuzchen „Festbetrag, soweit nicht Heizung“.
Ergo: die DM 55,00 Heizung sind kein Festbetrag.

Der Festbetrag gilt meiner Meinung nach für „Wasser“ und „Strom“ DM 20,00
Für die „anteiligen Müllgebühren“ gilt das Gleiche.
Diese Positionen sind somit fest und bedürfen keiner Abrechnung.

Problem:
Wenn Du die letzten 9 Jahre die Abrechnung akzeptiert und bezahlst hast…
kann sich Dein Vermieter auf Gewohnheitsrecht berufen?

Versicherung:
Wenn Du 9 Jahre lang keine Versicherung berechnet bekamst (das Haus muss gesetzlich versichert sein), käme hier für Dich ebenfalls die Gewohnheit zum Tragen. Ich würde nicht zahlen.

Mein Rat:
Wende Dich an den örtlichen Mieterverein und lass’ die Abrechnung durch einen Fachmann prüfen.

*winke - philine

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sorry für die späte Antwort - war im Urlaub.
Weiss leider keine Lösung für Dein Problem, wünsche Dir aber auf alle Fälle alles Gute!