Nebenkostenabrechnung mit kuriosen Verbrauchswerten

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Wie schätzt Ihr folgende Situation ein bzw. habt Ihr Vorschläge zum weiteren Vorgehen?

In einer 112m² Wohnung (beheizt mit Wärmepumpe) wurde im Zeitraum Mai-Dezember 2012 ein täglicher Wärmeverbrauch von 6,28 KWh ermittelt (laut Nebenkostenabrechnung 2012).

In 2013 wurde dann der elektronische Zähler im September ausgetauscht. Laut Abrechnung lag der Verbrauch im Zeitraum Januar-September 2013 (also bis zum Austausch) bei 13,70 KWh/Tag und im Zeitraum September-Dezember 2013 bei 8,59 KWh/Tag.

Eine eigene Ablesung hat für das gesamte Jahr 2014 einen täglichen Verbrauch von 8,13 KWh ergeben.

Der überraschend hohe Verbrauch (der aufgrund von konstant sparsamer Heizungsnutzung vom Mieter erheblich angezweifelt wird; Sommer war in dem Zeitraum ja auch noch) im Zeitraum Januar-September 2013 hat in der Nebenkostenabrechnung 2013 zu einer erheblichen Nachzahlung geführt.

Die Ablesung und der Austausch erfolgten durch einen bekannten Dienstleister.

In einem ersten Gespräch hat sich der Vermieter nicht besonders interessiert an einer Klärung gezeigt.

#2

Hallo,

es lässt vermuten, aber vermutlich nicht beweisen, dass der ausgetauschte Zähler defekt gewesen sein könnten.
Dass der Vermieter hier kein besonderes Interesse an der Klärung hat, dürfte sich aus der Tatsche heraus ergeben, dass er vermutlich selber den Beweis antreten müsste, dass der Zähler defekt war und warum sollte er als Vermieter sich um das Problem kümmen?

Die einzige Möglichkeit besteht darin, der NK schriftlich zu widersprechen und so zu begründen, wie hier im Beitrag vorgetragen wurde.

Gleichzeitig sollte man aber einen Teilbetrag der NK-Nachzahlung überweisen, um zu verhindern, dass man nicht in Zahlungsrückstand von 2 MM kommt, welche zur fristlosen Kü berechtigen könnte.

lG

#3

es lässt vermuten, aber vermutlich nicht beweisen, dass der
ausgetauschte Zähler defekt gewesen sein könnten.
Dass der Vermieter hier kein besonderes Interesse an der
Klärung hat, dürfte sich aus der Tatsche heraus ergeben, dass
er vermutlich selber den Beweis antreten müsste, dass der
Zähler defekt war und warum sollte er als Vermieter sich um
das Problem kümmen?

Die einzige Möglichkeit besteht darin, der NK schriftlich zu
widersprechen und so zu begründen, wie hier im Beitrag
vorgetragen wurde.

Richtig, man müsste dann im Prozess bestreiten, dass die Zähler ordnungsgemäß funktionieren. Das muss der Vermieter dann beweisen.

Gleichzeitig sollte man aber einen Teilbetrag der
NK-Nachzahlung überweisen, um zu verhindern, dass man nicht in
Zahlungsrückstand von 2 MM kommt, welche zur fristlosen Kü
berechtigen könnte.

So schimm ist es nicht. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen werden bei der Errechnung des Mietrückstandes nicht berücksichtigt. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB bezieht sich nur auf die Nettomiete und die Vorauszahlungen.

#4

Danke für Eure Einschätzungen - klingt ja leider recht aussichtslos… mir ist ziemlich unklar, wie bewiesen werden könnte (selbst wenn der Vermieter motiviert wäre, in dieser Hinsicht Anstrengungen zu unternehmen), dass der Zähler defekt war bzw. die Ablesung beim Austausch falsch war.

Und dass der tägliche Verbrauch in dem Zeitraum in einem kaum realistischen Maß höher war als davor und danach reicht als Argumentation wohl leider kaum…

#5

Hallo
zuerstmal halte ich die Verbrauchswerte keineswegs für kurios
Grund: Im Vergleich zum langjährigen Mittel war 2012 „zur warm“, gerade der Anfang 2013 war jedoch sehr kalt und die Heizperiode dauerte teils bis in den Mai 2013.
Eine Umrechnung auf „Verbrauch je (Kalender)Tag“ ist außerdem auch nicht zielführend, da ja (wie richtig erkannt wurde) im Sommer nicht geheizt wird.
Um Verbrauchswerte aus unterschiedlichen Zeiträumen vergleichen zu können, müsste man die Verbrauchswerte zumindest auf „Verbrauch je Gradzahltag“ umrechnen - nach der Tabelle der langjährigen Mittelwerte VDI 2067/DIN 4713:
http://de.wikipedia.org/wiki/Gradtagzahl
http://www.waermemessdienst.com/upload/1374692_15.pdf

Dann das Rechtliche: wenn der Mieter Verbrauchswerte bezweifelt, dann hat der Mieter das Recht, das Messgerät überprüfen zu lassen, um ggf. entsprechende Einwände gegen die verwendeten Messwerte/gegen die darauf basierende Abrechnung substantiiert vortragen zu können. Die Kosten der Überprüfung muss der Mieter zuerst einmal investieren … Falls die beanstandeten Messgeräte schon entfernt sind, dann ist dieser Zug aber schon längst abgefahren …
Einfach mal bestreiten ist jedenfalls nicht … der Mieter muss seine Einwendungen konkret begründen und die Fehler insoweit auch nachweisen.

Weiter: Der Mieter mag offensichtlich gern den niedrigeren Messwerten aus 2012 Glauben schenken und bezweifelt dagegen die höheren Messwerte aus 2013. Nun ist es aber technisch unmöglich, dass ein Messgeräte mehr misst, wenn es nicht ordnungsgemäß funktioniert - es misst weniger oder gar nichts.

Fazit: Man müsste also zunächst einmal auf aussagefähige Vergleichswerte umrechnen - wobei das letztlich wohl zu nichts führen wird, da der Mieter die bereits ausgetauschten Messgeräte kaum mehr prüfen lassen kann.

Grüsse Rudi