ich habe eine Frage zur Nebenkostenabrechnung und den Fristen.
Mein Vermieter hat mir am 16.03.2026 per E-Mail die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2022, 2023, 2024 und 2025 geschickt. Alle Abrechnungen tragen auch dieses Datum.
Soweit ich weiß, muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen.
Daher stellen sich mir folgende Fragen:
Sind Nachforderungen aus den Abrechnungen für 2022, 2023 und 2024 überhaupt noch gültig, wenn die Abrechnung erst 2026 erfolgt ist?
Wie verhält es sich mit der oft genannten 3-Jahres-Frist – gilt diese auch, wenn die Abrechnung verspätet erstellt bzw. zugestellt wurde?
Ist es richtig, dass die 3 Jahre nur greifen, wenn die Abrechnung fristgerecht (innerhalb der 12 Monate) beim Mieter eingegangen ist, dieser aber nicht zahlt?
Muss ich in meinem Fall überhaupt noch Nachzahlungen leisten, zumindest für die älteren Jahre?
Die normale Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, sie beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Ohne fristgerechte Abrechnung gibt es aber gar keinen Anspruch!
„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
§ 556 Abs. 3 BGB
Wenn der Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines jeden Jahres geht, so sind die Abrechnungen für 2022, 2023 und 2024 nichtig - dort ermittelte Nachforderungen zu den Vorauszahlungen müssen nicht mehr beglichen werden.
Für die 2025er Abrechung gilt hingegen, dass diese fristgerecht erstellt wurde. Ansprüche daraus verjähren also erst mit Ablauf des Jahres 2029.
Ergänzend zu X_Strom, weil ein Punkt oft missverstanden wird: Die Abrechnungen 2022–2024 sind nicht „nichtig“. Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nur die Nachforderung ausgeschlossen. Ergibt eine dieser Abrechnungen ein Guthaben, muss der Vermieter es trotzdem auszahlen, und die geleisteten Vorauszahlungen bleiben verrechnet.
Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten, z. B. weil ein Grundsteuerbescheid rückwirkend kam. Das muss er konkret darlegen, und es betrifft dann nur diese Position. „Viel zu tun gehabt“ reicht nicht.
Die dreijährige Verjährung ist ein anderes Thema. Sie setzt einen Anspruch voraus, und den gibt es nur bei einer rechtzeitig zugegangenen Abrechnung. Für 2025 lief die Frist bis 31.12.2026, die kam also rechtzeitig.
Praktisch würde ich dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass die Nachforderungen 2022–2024 wegen Fristablauf nicht gezahlt werden. Die Abrechnung 2025 in Ruhe prüfen: Einwendungen sind bis zum Ende des zwölften Monats nach Zugang möglich, hier also bis 31.03.2027.
(Text mit KI-Hilfe formuliert, Inhalt von mir geprüft.)
seltsame Prüfung - warum löschst Du beim „Prüfen“ nicht den ganzen überflüssigen Quark weg und beschränkst die Antwort auf das, was Bezug zur Frage hat und noch nicht gesagt worden ist? Und wer ist „von mir“? Du bist doch selbst der kinschdliche Depp, der sich hier überall ungefragt einmischt.