In einem Mehrfamilienhaus wurde über Jahre keine Nebenkostenabrechnung gemacht, weil die Eigentümerin aus Altersgründen dazu nicht mehr in der Lage war.
Inwiefern kann überhaupt noch eine Abrechnung vorgenommen werden aus Verjährungsgründen.
Kann zumindesten für das zurückliegende Jahr eine Abrechnung vereinfacht ohne Zählerstände vorgenommen werden.
Hallo Sachwerte,
nach einmal Googeln (Verjährung Anspruch auf Nebenkostenabrechnung) habe ich
das im Netz gefunden:
In 123-Recht beschrieb im Jahr 2005 Rechtsanwalt Andreas Schwartmann ausführlich einen
ähnlichen Fall und antwortet dort einem Vermieter.
Besser kann ich es auch nicht erklären… ;–)
Ich zitiere ihn hier, auch wenn er sich auf einen konkreten Fall bezieht.
"Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt gem. § 195 BGB nach 3 Jahren, wobei
gem. § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres beginnt, in
dem die Forderung entstanden ist, allerdings nur unter der zusätzlichen
Voraussetzung, dass der Gläubiger bis zu diesem Zeitpunkt „von den den Anspruch
begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat
oder ohne grobe Fahrlässigkeit“ hätte erlangen müssen. Diese Voraussetzungen
werden bei einem Mietverhältnis aber in der Regel erfüllt sein, denn die
anspruchsbegründenden Umstände ergeben sich aus dem Mietvertrag ebenso wie
die Parteien.
Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung wird nach § 556 BGB nach 1 Jahr fällig,
was nach der Rechtsprechung des BGH auch nach altem Mietrecht und für das Jahr
2000 gelten wird.
Der Abrechnungsanspruch für das Jahr 2000 wurde also am 1.1.2002
fällig, die dreijährige Verjährungsfrist begann also mit Ablauf des Jahres 2002
und endet folglich erst am 31.12.2005.
Entsprechendes gilt für den Anspruch auf Abrechnung des Jahres 2001 (2008),
welcher erst am 01.01.2003 fällig wurde und somit erst am 31.12.2006
verjährt sein wird.
Der Mieter hat also gegenwärtig noch unverjährte Ansprüche auf Erstellung der
Abrechnungen.
Der BGH hat desweiteren in diesem Jahr (in 2005) entschieden, daß dem Mieter
eines beendeten Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten
Vorauszahlungen zusteht, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet. Ich
erlaube mir, dazu auf meinen Beitrag bei 123recht.net hinzuweisen, den Sie in
einem weiteren Fenster aufrufen können, wenn Sie hier
http://www.123recht.net/article.asp?
a=12688&f=ratgeber_mietrecht_raschwartmannbetriebskostenabrechnung&p=1%2
2%20target=%22_blank&__utma=1.728648841.1266943098.1276158949.128099
6483.15&__utmb=1.2.10.1280996483&__utmc=1&__utmx=-
&__utmz=1.1280996792.15.9.utmcsr=google|utmccn=(organic)|utmcmd=organic|
utmctr=Verjährung%20Anspruch%20auf%20Nebenkostenabrechnung&__utmv=-
&__utmk=63426607
klicken.
Der Mieter hat also noch bis Ende nächsten Jahres Zeit, seinen Anspruch aus 2000
geltend zu machen, sowie noch ein weiteres Jahr um seinen Anspruch aus
2001 klageweise geltend zu machen. (…)"
Besten Gruß
Mary
Hallo Sachwerte,
der Vermieter hat 1 Jahr Zeit (nach Ende des Kalenderjahres) die NK-Abrechnung zu erstellen.
Nur in begründeteten Ausnahmefällen (z.B.Steuerberater verstorben, Rechnungen sind zu spät zugestellt worden, und ähnliches) kann auch nach 1 Jahr noch eine NK-Abrechnung zumutbar erstellt werden.
Ohne Zählerstände, bei Nebenkosten mit benötigten Zählerständen, ist eine NK-Abrechnung formal/formell nicht anbwendbar. An eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung stellt die Rechtsprechung vier Anforderungen:
• die Zusammenstellung muss die Gesamtkosten der Wohnanlage in geordneter Form enthalten,
• der auf den Mieter entfallende Anteil muss berechnet sein
• und der Verteilungsschlüssels muss soweit nicht bekannt erläutert werden,
• die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Vermieters müssen angegeben und von dem anteiligen (Gesamt-)Kosten, die auf den Mieter entfallen, abgezogen werden.
Fazit: Nebenkosten unter Bezugnahme auf Zählerstände sind wenn sie fehlen begründet abzulehnen. Dies erfolgt per Einschreiben an den Vermieter mit entsprechender schriftlicher Begründung. Die vorausgezahlten Nebenkosten (den Teil mit fehlenden Zählerstäden) kann man sich in diesen Fällen (wenn man will) erstatten lassen.
Beste Grüße
Kocki
Hallo Sachwerte,
alles was vor 2009 liegt ist verjährt, es sei denn der Abrechnungszeitraum wurde vom 01.September des Jahres bis zum 31.August des Folgejahres im Mietvertrag festgeschrieben, dann wäre also gerade noch eine Abrechnung vom 01.09.2008 bis zum 31.08.2009 möglich.
Voraussetzung ist allerdings, dass die einzelnen Abrechnungspositionen im Mietvertrag oder in einem Beiblatt aufgelistet sind, denn ohne diese vorher festgeschriebenen namentlich aufgeführten Positionen
ist überhaupt keine Abrechnung mehr möglich.
Also Mietvertrag aufschlagen und schauen was drinn steht.
Die alte Dame hätte besser rechtzeitig diese Abrechnung in kompetente Hände legen müssen, dann hätte sie wahrscheinlich eine Menge Geld gespart.
Mehr kann ich dazu nicht sagen.
Herzliche Grüße sendet Ihnen
Heinz Brassel
sorry hier kann ich ihnen leider nicht helfen, kenn mich damit leider nicht aus.
gruß
mahema
Wenn in den Mietverträgen Angaben zu den Nebenkosten gemacht wurden sind diese auch abzurechnen.die Frist für 2009 endet am 31.12.2010 bis dahin kann dem Mieter eine Ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zugestellt werden.
Als Mieter hat man das recht auch Rückwirkend eine Abrechnung zu verlangen wenn die im Mietvertrag vereinbart wurde.Unterlässt der Vermieter dies so kann die gesamte gezahlte Vorauszahlung auf die Nebenkosten zurückgefordert werden.
Gerne prüfen wir Ihre Unterlagen auf Richtigkeit und erstellen eine Liste mit möglichen Fehlern in Ihrer Mietnebenkosten Abrechnung.
Wir führen selbst keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes durch.
Bei rechtlichen Problemen übergeben wir Ihre Fälle dem mit uns kooperierenden Rechtsanwalt wenn Sie dies wünschen setzten Sie sich bitte mit uns in Verbindung
mehr unter www.info-nebenkosten.de
s ist das gute Recht von Mietern und Vermietern, dass die Betriebskosten für eine Wohnung ordnungsgemäß abgerechnet werden. Nicht immer geschieht das allerdings wie im Vertrag vorgesehen. Manchmal schleifen sich im Laufe der Jahre andere Regelungen ein, gegen die keine der beiden Seiten Widerspruch einlegt.
nach über 20 Jahren wieder Nebenkosten fordern?
Nebenkosten nach über 20 Jahren?
(01.06.2010) Es ist das gute Recht von Mietern und Vermietern, dass die Betriebskosten für eine Wohnung ordnungsgemäß abgerechnet werden. Nicht immer geschieht das allerdings wie im Vertrag vorgesehen. Manchmal schleifen sich im Laufe der Jahre andere Regelungen ein, gegen die keine der beiden Seiten Widerspruch einlegt. Was aber geschieht, wenn sich der Eigentümer nach über zwei Jahrzehnten wieder auf seine ursprünglichen Rechte beruft? Dazu gibt es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein höchstrichterliches Urteil.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 14/06)
Der Fall:
Beim Einzug in eine Mietwohnung hatten beide Parteien vereinbart, dass monatlich 20,45 Euro an Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu bezahlen seien. Die vorgesehene Jahresabrechnung erfolgte allerdings nie. Mehr als 20 Jahre lang blieb es bei den Vorauszahlungen. Doch dann übernahm der Sohn der bisherigen Eigentümer die Wohnung und erstellte für das gerade abgelaufene Jahr eine Abrechnung. Es waren Nachzahlungen in Höhe von knapp 1.000 Euro fällig. Die Mieter weigerten sich, dem nachzukommen. Sie beriefen sich auf die lange Zeit stillschweigend akzeptierte Regelung. Man sei deswegen von einer pauschalen Abgeltung ausgegangen.
Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Eigentümers. Die Nebenkosten des Vorjahres, deren Höhe nicht bestritten wurde, mussten bezahlt werden. Die ursprüngliche, schriftlich fixierte Vereinbarung gelte auch nach einem so langen Zeitraum noch. Trotz der jahrelang ausgebliebenen Betriebskostenabrechnung hätten die Mieter nicht von einer Vertragsänderung ausgehen dürfen. Zwar sei es grundsätzlich möglich, dass solch ein Wechsel stillschweigend zu Stande komme, doch dazu bedürfe es wenigstens noch zusätzlich eines bestimmten Verhaltens einer Vertragspartei, aus der man diese Willensänderung ablesen könne.
(Quelle: LBS)
IMR 2008, 151Betriebskostenabrechnung erstmals nach 20 Jahren zulässig!
Urteil im VolltextBGH, 13.02.2008 - VIII ZR 14/06
Mietrecht - Betriebskostenabrechnung erstmals nach 20 Jahren zulässig!