Nebenkostenabrechnung und Gebäudeversicherung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

ich habe mal eine dringende frage:

Ich habe aufgrund einer Hohen nachzahulungsvorderung meine NK-Abrechnung mal genauer studiert und festgestellt, dass meine Vermieterin die Gebäudeversicherung (teil der bertiebskosten, die auch nicht namentlich genannt ist im Mietvertrag) um über 100% zum vor jahr erhört hat.

Jahr Gebäudeversucherung
2010 = 903,93€
2011 = 1077,72€
2012 = 2314,13€

verechnet wird das ganze auf 635qm und für mich anteilig 55qm
heisst also das ich :

Jahr Anteil für 55qm
2010 = 78,30€
2011 = 93,35€
2012 = 200,44€

anteilig bezahlen muss…

mir kommt das viel zu hoch vor ich kenn mich da leider nur nicht aus, ich hab mich jetzt zwar eingehend über internetvoren informiert aber komme nicht weiter um gegen meine vermieterin mich durchsetzen zu können…

dazu kommt noch das meine Vermieterin den wasserverbrauch (dadurch das der regionale energieversorger den abrechnungsmonat verschoben hat) für 15 monate berechnet und allerdings nur die NK für 12 berücksichtigt.
das erhöht ja auch wieder meine nachzahlung obwohl mein wasser brauch zurück ging.

ich hoffe mir kann jemand helfen…
wenn es nötig ist und ihr noch mehr informationen braucht, ich geb alles raus was ihr braucht, ich brauche wirklich hilfe…
ich weis nicht mehr weiter undich bin für JEDEN rat mehr als dankbar.

Danke schon mal im vorraus…

LG

Denise S.

#2
  1. Die Gebäudeversicherung muss nicht unbedingt namentlich im Mietvertrag genannt werden. Es genügt der Hinweis, dass Betriebskosten nach der Betr.K.Verordnung zu zahlen sind. Und dazu gehören auch die Versicherungen, die das Haus betreffen.

Sie haben aber das Recht, sich von der Vermieterin die Rechnungen zeigen zu lassen, die den Anstieg der Kosten belegen. Denkbar wäre es, dass es einige Schäden zu regulieren gab, dann steigen auch die Beiträge.

  1. Wenn der Versorger den Abrechnungszyklus verändert, dann ist das kein „Verschulden“ Ihrer VM. Bei der nächsten Nebenkostenabrechnung ist dann wieder alles in Ordnung. Wichtig ist, dass die Betriebskosten immer nur für 12 Monate abgerechnet werden, da können dann auch schon mal Rechnungen der Versorger auftauchen, die einen längeren Zeitraum beinhalten.
#3

Der Vermieter reicht Ihnen lediglich die Kosten weiter, die er per Rechnung von den entsprechenden Versorgern mitgeteilt bekommt. Und wenn sich die Preise erhöhen, wie beispielsweise bei der Versicherung, so macht der Vermieter das mit Sicherheit nicht von sich aus.
Das einzige was sie machen können ist, sich die Rechnungen der entsprechenden Versorger zeigen lassen.

#4

Hallo Denise,

Du solltest mit der Vermieterin SPRECHEN und sie freundlich bitten, Dir die entsprechenden Rechnungen zu zeigen. Dazu ist sie verpflichtet! Die Erhöhung der Versicherung erscheint zu drastisch.
Den Wasserverbrauch MUSS Sie für den Abrechnungszeitraum (2012) berechnen/umrechnen. Bitte Sie um schnelle Klärung und Neuberechnung.
Wenn Sie unwillig ist musst Du schriftlich Widerspruch einlegen.

Gruß

Mary

#5

Hallo,

wenn der Gebäudevers.-Beitrag so war, wie berechnet, ist es ok. Vermieter muss ja auf Anforderung nachweisen.
Und wenn dir´s zu hoch erscheint, dann fordere doch dort direkt und konkret einen Nachweis an!

Zu allem anderen kann und möchte ich mich nicht äußern, denn es sind juristische und keine versicherungstechnischen Fragen.
Wende dich damit an einen Juristen.

VG Jens
www.jens-sternberg.de

#6

Hallo,

leider kann ich nicht weiterhelfen.

MfG, bustobaer

#7

ich habe bei meiner NK-abrechnung keine G.V. drin.
meineswissens gehören diese auch nicht zu den NK.
bin mir aber nicht 100% sicher

#8

Hallo Denise S,

mir erscheint das nicht zu hoch. Wir selbst wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 781 qm Wohnfläche. Dort fallen 1.603 Euro an Gebäudeversicherung + 130 Euro Haftplicht und + 50 Euro Glasvericherung jährlich an.

Fragen Sie doch bitte den Vermieter, wie die enorme Erhöhung zu stande kommt und lassen sich die Rechnung zeigen.

Bezüglich Wasserverbrauch ist es bei Umstellungen durchaus üblich, dass es monatliche Verschiebungen gibt. Aber im folgenden Jahr haben Sie dann nur 9 Monate, die zu verteilen sind.

Beste Grüße
Kocki

#9

Das hat nichts mit meinem Themengebiet Sach-Schaden zu tun. Fragen Sie beim Mietverein oder den Verbraucherzentralen im Zweifel nach.

#10

Hallo,

also zu der gebäudeversicherung:
1.
Der Vermieter kann die Gebäudeversicherung (hierzu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug) umlegen. Nicht umlagefähig sind alle Arten von Reparaturversicherungen, so z.B. eine Versicherung gegen Schäden durch fehlerhaftes Nutzerverhalten oder durch Mängel der technischen Anlagen. Ebenfalls nicht ansetzbar sind die Kosten von Versicherungen für die privaten Risiken des Eigentümers, so z.B. eine Mietrechtsschutzversicherung oder eine separate Mietausfallversicherung.
Sie sollten jetzt also prüfen, was da versichert ist und was umgelegt wird Es kann eben sein, dass nicht alle Positionen umlagefähig sind.
Ich würde von den Vermieterin eine Einsicht in die Versicherungunterlagen verlangen. Sie können auch Kopien anfordern, müssen dann allerdings evtl. die Kopien bezahlen.
2.
"Die Kosten für die Gebäudeversicherung dürfen zwar als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden, sie müssen aber dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Das entschied nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Amtsgericht Bad-Salzungen (2 C 318/05). Liegen die Kosten mehr als 20 Prozent über den durchschnittlichen Beträgen für gleichwertige Versicherungen, muss der Mieter die überhöhten Kosten nicht zahlen.2 (http://www.mieterbund24.de/betriebskosten-wirtschaft…)
Es ist jetzt von hier aus nicht möglich abzuschätzen, ob das bei Ihnen der Fall ist. Versicherungskosten sind sehr unterschiedlich je nach Ort, Baujahr usw. Deshalb schwer zu sagen, ob die Versicherungskosten überhöht sind. Es gibt jedoch Anhaltswerte: In dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes werden durchschnittliche Kosten für Versicherungen von 0,14 € pro m² und Monat angegeben. (http://www.frag-einen-anwalt.de/Hohe-Gebaeudeversich…) Danach wären etwa 1200€ bei Ihnen angemessen. Aber das ist wirklich keine sichere Aussage. Bitte wenden Sie sich an einen Mieterverein, wenn Sie die Versicherungsnachweise vorliegen haben.

dann zu der Wasserrechnung:
Ich verstehe das nicht. Wasserverbrauch kann nicht berechnet werden, sondern muss abgelesen werden. Sie müssten eine Wasseruhr haben, es sei denn das Haus ist so alt, dass keine Einzelwasseruhren installiert werden können. Dann muss der Gesamtwasserverbrauch nach qm umgelegt werden.
Eine Nebenkostenabrechnung muss jährlich durchgeführt werden, kann also nur Kosten eines jahres umfassen und damit auch die Vorauszahlungen für dieses Jahr. Nur nebenbei der Vermieter hat 12 Monate Zeit die Abrechnung zu erstellen - Beispiel: für 2012 bis zum 31.12.13. Es kann allerdings der Abrechnungszeitraum anders liegen, kann irgendwann im Jahr anfangen, läuft aber dann immer von da an für ein jahr. Haben Sie die Abrechnung erhalten, dann können innerhalb von 12 Monaten noch widersprechen Beispiel: er hat die Abrechnung für den Zeitraum 1.1.2011 bis 31.12.11 am 21.2.12 erhalten, Widerspruch möglich bis 20.2.13.
Eine Nebenkostenabrechnung über 15 Monate ist meiner Meinung nach fehlerhaft

Ich gebe hier noch einen Link an, der alles zusammenfasst: http://www.kanzlei-hollweck.de/ratgeber/die-abrechnu…

Ich würde Ihnen empfehlen, Ihre Nebenkostenabrechnungen überprüfen zu lassen. Wenn die Fristen noch ausreichen, ist ein Widerspruch noch möglich.

aber das ist keine Rechtsauskunft sondern eine meinung
Gruß
elfriede

#11

Hallo Denise S.,
trotz der massenhaften Rechtschreibfehler hoffe ich die Problematik erfasst zu haben.
Da mein Anteil von ca. 22 € an der Gebäudeversicherung des Mietshauses beträgt, erscheinen Ihre 200,44 € tatsächlich zu hoch.
Mieter haben das Recht der Einsichtnahme in die Originalrechnungen und bekommen oft gegen Gebühr, Kopien um diese in Rühe zu prüfen.
Dieses Recht, sollten Sie wahrnehmen und beim örtlichen Mieterverein oder Koll. um Rat und Beistand ersuchen.
Die Schilderungen zur Wasserabrechnung sind nicht nachvollziehbar!

Hallo,ich habe mal eine dringende frage Ich habe aufgrund einer Hohen nachzahulungsvorderung meine NK-Abrechnung mal genauer studiert und festgestellt, dass meine Vermieterin die Gebäudeversicherung (teil der bertiebskosten, die auch nicht namentlich genannt ist im Mietvertrag) um über 100% zum vor jahr erhört hat. Gebäudeversucherung 2010 = 903,93€, 2011 = 1077,72€ und 2012 = 2314,13€ verechnet wird das ganze auf 635qm und für mich anteilig 55qm heisst also das ich Jahr Anteil für 55qm 2010 = 78,30€ 2011 = 93,35€ 2012 = 200,44€ anteilig bezahlen muss… mir kommt das viel zu hoch vor ich kenn mich da leider nur nicht aus, ich hab mich jetzt zwar eingehend über internetvoren informiert aber komme nicht weiter um gegen meine vermieterin mich durchsetzen zu können… dazu kommt noch das meine Vermieterin den wasserverbrauch (dadurch das der regionale energieversorger den abrechnungsmonat verschoben hat) für 15 monate berechnet und allerdings nur die NK für 12 berücksichtigt. das erhöht ja auch wieder meine nachzahlung obwohl mein wasser brauch zurück ging. ich hoffe mir kann jemand helfen… wenn es nötig ist und ihr noch mehr informationen braucht, ich geb alles raus was ihr braucht, ich brauche wirklich hilfe… ich weis nicht mehr weiter undich bin für JEDEN rat mehr als dankbar.

#12

Hallo

zur Gebäudeversicherung:
zunächst Belege anfordern für 2011 und für 2012 und um Erläuterung bitten, warum die Gebäudeversicherung seit 2009 um x % teurer wurde

ich kann Dir hierzu mal einen Vergleichszahl nennen
für ein größeres Objekt mit 1.082m² Mietfläche
Prämien inkl. Versicherungssteuer für 2012
1382,44 Brandversicherung
1260,68 Gebäudeversicherung
155,89 GebäudeHaftpflichtversicherung
2799,01 GESAMT (eine Gebäude-Glasversicherung besteht nicht)
2799,01:1082m²= 2,587€ je m²
Wir haben hier sehr günstige, aber auch gute Versicherungen;
die übliche jährliche Steigerung wegen Anpassung des Neuwertfaktors liegen bei 0,5-1%

Für ein Gebäude mit nur 635 m² Umlagefläche kommt mir die Prämie von 2314,13 € recht hoch vor (3,644€ je m²) - 903,93 € aber eher sehr niedrig (1,424€ je m²).
Vielleicht wurden bisher nicht alle umlagefähigen Versicherungen abgeschlossen - vielleicht wurde auch zu einer extrem überteuerten Versicherung gewechselt - oder vielleicht rechnet der Vermieter nach dem Abflussprinzip ab (was hier möglich wäre - vgl. Hintergrundwissen) und es wurden Prämien nachgefordert - oder… oder … Deswegen bleibt hier nur die Erläuterungen des Vermieters abzuwarten und auch Einsicht in die Belege zu nehmen.

Wasserkosten
Zum Anfangs- und End-Stichtag des Nebenkostenabrechnungszeitraumes müssen die Zählerwerte erfasst worden sein. Auch wenn (immer wieder sehr zum Leidwesen der Vermieter) die Versorger öfter mal Ihre Abrechnungszeiträume ändern, lassen sich ganz einfach die Gesamt-Wasserkosten gemäß Ablesewerten für die Nebenkostenabrechnung anteilig aus der Versorgerrechnung berechnen - und so ist das auch korrekt zu handhaben.

Hier noch ein paar beispielhafte Links zu weiterem Hintergrundwissen:

Bei erheblichen Kostensteigerung hat der Vermieter sogar die Pflicht unaufgefordert die Gründe dafür zu erläutern (z.B. um nachzuweisen, dass er nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstossen hat)
http://mietrechtsinfo.de/2006/01/kg-erhebliche-koste…

Verbrauchsabhängige Kosten (z.B. Heizung, Wasser) sind immer nach dem Leistungsprinzip abzurechen (nicht nach dem Abflussprinzip) - es dürfen alles immer nur die Kosten umgelegt werden, die für den betreffenden Betriebskosten-Abrechnugs-Zeitraum entstanden sind.
http://www.rechtsportal.de/Mietrecht/Aktuelles/BGH-K…

Solange der Vermieter seine Erläuterungs- und Nachweispflichten nicht erfüllt, sind Nachzahlungsforderungen für diese Abrechnungspositionen nicht fällig,
http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtNebenk…

Bei einer ordnungsgemäßen Betriebskosten-Abrechnung gilt es vieles zu beachten - hier kann man z.B. ein kleines Studium dazu betreiben:
http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtNebenk…

Wenn Du selbst nicht weiterkommst empfiehlt sich z.B. ein örtlicher Mieterverein

#13

Hallo,leider kann ich da nicht weiter helfen.LG

#14

Hallo,

die Frage kann ich nicht beantworten, da ich mich hiermit nicht auskenne.

Soweit ich weiß, kann der Eigentümer seine Versicherung frei wählen. Bei Eigentümergemeinschaften entscheidet die Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Dann ist meistens ein Hausverwalter eingesetzt, welcher einen adäquaten Versicherungsschutz besorgen muß.
Für mich klingt die Erhöhung allerdings nach Schaden/Schäden bei der Gebäudeversicherung, weshalb diese den Beitrag erhöht hat bzw. einen bisher gewährten Rabatt gestrichen hat.
Am besten die Vermieterin hierzu befragen.
Evtl. sich beim Mieterbund mal informieren.

#15

Hallo,

lass Dir von der Vermieterin die Rechnung der Versicherung zeigen. Sie ist verpflichtet dazu und es ist Dein gutes Recht. Dann siehst Du auf den ersten Blick was Sache ist. Nicht das Sie hier zusätzlich Geld machen will, eine solche Erhöhung ist definitiv nicht möglich, ich arbeite in der Versicherungsbranche.
Das mit der Wasserabrechnung weiss ich nicht genau. Ich könnte mir aber vorstellen das dies rechtens ist.

MfG
murmeltier