Hallo,
ich wohne nun bald zwei Jahre in meiner Mietwohnung und habe noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten.
Da ich aber nicht weiß, wie hoch meine Nebenkosten im Vergleich zu meiner monatlichen Pauschale sind, habe ich keine Ahnung, ob ich was zurückbekomme oder was zahlen muß - deswegen wollte ich erstmal nicht beim Vermieter dumm nachfragen.
Die Frage ist - wann verjähren seine Ansprüche auf Nachzahlung? Und wann verjähren meine Ansprüche auf Rückzahlung?
Gruß,
Martin
Hallo Martin,
z.Zt. verjähren Nebenkosten nach vier Jahren. Erst wenn ein Abrechnungszeitraum ab 01.09.2001 begonnen ist gilt dann die neue Verjährung.
Gruss Günter
Hallo,
ich wohne nun bald zwei Jahre in meiner Mietwohnung und habe
noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten.Da ich aber nicht weiß, wie hoch meine Nebenkosten im
Vergleich zu meiner monatlichen Pauschale sind, habe ich keine
Ahnung, ob ich was zurückbekomme oder was zahlen muß -
deswegen wollte ich erstmal nicht beim Vermieter dumm
nachfragen.Die Frage ist - wann verjähren seine Ansprüche auf
Nachzahlung? Und wann verjähren meine Ansprüche auf
Rückzahlung?
Auch Hallo!
Habe zu deiner Frage folgendes gefunden:
Die Abrechnungsfrist ist der Zeitraum, innerhalb dem der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen muß. Sie beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums und beträgt 1 Jahr (§ 556 Abs. 3 BGB neu). Die Frist wird dann eingehalten wenn die Abrechnung bei dem Mieter bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums im Briefkasten liegt.
Die Abrechnung für den Zeitraum Januar bis Dezember 2001 muss also bis spätestens zum 31.12.2002 bei dem Mieter sein.
Wichtig: Diese Abrechnungsfrist ist für Wohnungsvermieter eine Ausschlussfrist. Sie gilt für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 1.9.2001 enden.
Wird diese diese Frist versäumt, dürfen keine Betriebskosten mehr nachgefordert werden! Außerdem kann der Mieter den Vermieter auf Abrechnungserteilung verklagen und seine laufenden Vorauszahlungen zurückhalten. Auch als Gewerberaumvermieter sollte innerhalb 1 Jahres abgerechnet werden. Denn schon das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Jahresfrist für einen Gewerberaummieter als zulässig erkannt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.11.1997 - 24 U 216/96, ZMR 1998, S. 219).
Hoffe ich konnte dir helfen.
Gruß von
Lea
Hallo,
muss leider teilweise korrigieren. Es gibt hier einige Unklarheiten, die durch die Interpretation des Gesetzestextes durchaus üblich sind und keine Katastrophe darstellen.
Die Frage ist - wann verjähren seine Ansprüche auf
Nachzahlung? Und wann verjähren meine Ansprüche auf
Rückzahlung?Auch Hallo!
Habe zu deiner Frage folgendes gefunden:
Die Abrechnungsfrist ist der Zeitraum, innerhalb dem der
Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen muß. Sie
beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums und beträgt 1
Jahr (§ 556 Abs. 3 BGB neu). Die Frist wird dann eingehalten
wenn die Abrechnung bei dem Mieter bis spätestens zum Ablauf
des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums im
Briefkasten liegt.Die Abrechnung für den Zeitraum Januar bis Dezember 2001 muss
also bis spätestens zum 31.12.2002 bei dem Mieter sein.
Dieser Hinweis ist so in § 556 Abs. 3 BGB zwar richtig, aber der § gilt erst für Abrechnungszeiträume, die am 01.09.2001 beginnen.
Für Abrechnungszeiträume die z.B. am 31.07.2001 geendet haben und am 01.08.2001 hat ein neuer Zeitraum begonnen wurde, beginnt diese gesetzliche Regelung erst am 01.08.2002 und somit liegt der Verjährungszeitraum ein weiters Jahr danach.
Ein ganz erheblicher Umstand kommt hinzu. In diesem § steht auch, dass der Vermieter einen Spielraum hat, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.
Wichtig: Diese Abrechnungsfrist ist für Wohnungsvermieter eine
Ausschlussfrist. Sie gilt für alle Abrechnungszeiträume, die
nach dem 1.9.2001 enden.
Nein, eben so nicht. Diese Fristen sind erst zutreffend für alle Abrechnungszeiträume die ab dem 01.09.2001 beginnen. Es ist ein Irrtum, dass dies auch schon Abrechnungen betrifft, die jetzt einem Mieter zugehen. Wer am 31.05.2002 seine Abrechnung erhält für den Zeitraum vom 01.06.2001 - 31.05.2002 fällt noch unter das alte Recht. Das neue Recht wird erst für die Abrechnung vom 01.06.2002 - 31.05.2003 angewandt.
Wird diese diese Frist versäumt, dürfen keine Betriebskosten
mehr nachgefordert werden! Außerdem kann der Mieter den
Vermieter auf Abrechnungserteilung verklagen und seine
laufenden Vorauszahlungen zurückhalten.
Nicht ganz. Der Vermieter kann selbstverständlich Betriebskosten nachverlangen, wenn er deren Entstehung und verpätete Zahlung nicht zu vertreten hat. Beispiel: Neubau, vereinbart im Mietvertrag; Grundsteuer trägt der Mieter. Im 1. Jahr, möglicherweise sogar im 2. Jahr ist die Veranlagung noch nicht durchgeführt. Die Grundsteuer wird noch für ein „unbebautes Grundstück“ erhoben. Erst nach der Veranlagung kommt eine Nachforderung der Grundsteuer auf der Basis eines „bebauten Grundstückes“. Die Grundsteuer kann nachträglich in Höhe der Differenz erhoben werden. Die Frist gilt in diesen Fällen nicht.
Vor dem Vorgang, die Betriebskosten einzubehalten, weil keine Abrechnung erteilt ist, ist zu warnen. Zumindest sollte dieses Geld auf einer Hinterlegungsstelle des Amtsgerichtes hinterlegt werden. Stellt sich in einem Verfahren heraus, dass der Vermieter zwar nicht abgerechnet hat, aber die Vorauszahlungen berechtigt sind, müssen die Vorauszahlungen sofort in voller Höhe der Rückstände überwiesen werden. Umstritten ist, ob für den Zinsschaden der Mieter haftet, wenn die Vorauszahlungen berechtigt sind.
Der Streitwert wird in der Regel mit 25 % des Zahlungsanspruches festgesetzt. Fehlen Angaben ist der Streitwert nach § 3 ZPO zu schätzen. Zu beachten ist, dass eine Stufenklage erfolgen muss oder nur Klage auf Abrechnung. Einzelheiten in einer Klage sind jedoch unzuläsig. Es ist alleine Sache des Vermieters zu entscheiden, wie er seiner Verpflichtung zur Abrechnung nachkommt.
Der Vermieter kann im Verfahren die Abrechnung vorlegen. Insoweit ist die Zurückforderung der Vorauszahlungen dann hinfällig und die hier entstehenden Kosten für das Gericht und den Anwalt, auch dem Gegenanwalt, trägt der Mieter. Ich weise hier ausdrücklich hin, weil meist keine Abmahnung an den Vermieter erfolgt.
Im übrigen besteht ein ganz feiner Unterschied. Eine Rückzahlungsklage, es ist umstritten, ob überhaupt zulässig, ist nur dann möglich, wenn im vorgerichtlichen Verfahren trotz Abmahnung und auch auf eine Rückzahlungsklage im Rechtstreit nicht abgerechnet wird und weder für den Mieter noch für das Gericht die anfallenden Nebenkosten feststellbar sind.
Auch als
Gewerberaumvermieter sollte innerhalb 1 Jahres abgerechnet
werden. Denn schon das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die
Jahresfrist für einen Gewerberaummieter als zulässig erkannt
(OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.11.1997 - 24 U 216/96, ZMR 1998,
S. 219).
Gewerberaummietverträge sind grundsätzlich nicht auf Wohnungen anzuwenden. Hier kommt es einzig und allein auf den Vertragstext an. Das Mietrecht für Wohnungen ist für Gewerberäume nicht anzuwenden, kann jedoch in einzelnen Bereichen bei entsprechender Fassung übernommen werden. Hier muss aber dann eindeutig hingewiesen werden.
Gruss Günter