Wenn jemand auf Wohnungssuche ist, ordnet er die Angebote bekannterweise nach Kaltmiete + Nebenkosten um sich eine Übersicht über die zu erwartenden Wohnkosten zu verschaffen. Per Mietvertrag wird eine Vorauszahlung vereinbart. Es kann eigentlich davon ausgegangen werden, dass diese Vorauszahlung die ungefähren Kosten abdeckt, sofern sich nicht gravierendes ändert, z.B. ein raketenhafter Anstieg der Heizkosten, oder völlig andere Lebensgewohnheiten wie der Vormieter, usw.
Nun stößt ein Suchender auf eine Wohnanlage, in der gleich einige ähnliche Wohnungen angeboten werden. Eine davon fällt durch eine exorbitant höhrere Kaltmiete (ohne erkennbaren Grund, wie Mehrausstattung oder besondere Lage) auf, dafür sind die Nebenkosten deutlich geringer angesetzt als bei den Nachbarwohnungen. In Summe ist die Miete also ungefähr gleich.
Der Verdacht, dass da jemand einen faulen Trick versucht, liegt auf der Hand, es ist zu erwarten, dass den Mieter eine saftige Nachzahlung erwartet. Das ist m.E. klarer Betrug.
Wie legal ist eine solche Vorgehensweise, anders rum gefragt, wenn die Nebenkosten von vornherein viel zu niedrig angesetzt werden - kann man den (evtl. betrügerischen) Vermieter belangen? Kann man die ungefähre Richtigkeit der Nebenkostenvorauszahlung im Mietvertrag festschreiben?
also erst einmal sollte ein Mieter die Nebenkostenabrechnung abwarten, bevor er schon einen Blutsturz wegen angeblicher Betrügereien bekommt.
Zweitens:
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Bei einer vereinbarten Nettomiete leistet der Mieter auf die vertraglich umgelegten Betriebskosten (z. B. für Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Kaminkehrer, Versicherungen etc.) monatliche Abschlagszahlungen. Sind diese Abschlagszahlungen zu niedrig angesetzt, können sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung hohe Nachforderungen des Vermieters ergeben. Dazu vertraten zahlreiche Mietgerichte die Auffassung, der Vermieter würde sich schadenersatzpflichtig machen, wenn er die Höhe der Vorauszahlungen nicht kostendeckend kalkuliert. Somit könne der Mieter in diesem Falle Befreiung von den geltend gemachten Betriebskostennachforderungen verlangen.
Dieser Auffassung hat der BGH in einem neuen Urteil eine klare Absage erteilt. Danach ist der Vermieter nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie in etwa kostendeckend sind. Nach den gesetzlichen Vorschriften ist dem Vermieter nämlich lediglich untersagt, unangemessen hohe Vorauszahlungen zu verlangen; nicht aber, die umzulegenden Nebenkosten ganz oder zum Teil zu kreditieren. Dementsprechend können die Parteien von Vorauszahlungen sogar gänzlich absehen. Der Begriff der „Vorauszahlungen“ besagt nach allgemeinem Verständnis nur, dass dem Mieter die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind; nicht aber, dass die Summe der Vorauszahlungen den Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen wird.
Somit darf der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die vereinbarten Vorauszahlungsbeträge die anfallenden Betriebskosten abdecken und kann die Nachzahlung von Betriebskosten selbst dann nicht verweigern, wenn die tatsächlichen Betriebskosten um mehr als 100 % über den Vorauszahlungen liegen.
Eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen wäre nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände vorliegen, z. B. der Vermieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung des Mietverhältnisses zu veranlassen. Dies muss allerdings der Mieter beweisen (BGH, Urteil v. 11.02.2004, VIII ZR 195/03).
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Fazit: Ein VM kann die NK niedrig ansetzen, er darf dies nicht in betrügerischer Absicht tun.
Wenn von vornherein klar ersichtlich ist, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nicht ausreichen werden, die Betriebskosten zu decken, dann kann der Vermieter keine Nachzahlung fordern. Betrug ist das aber nicht, höchstens Selbstbetrug.
Außerdem kann sich der Mietinteressent ja im Zweifel auch den verpflichtenden Energiebedarfs-/-verbrauchsausweis für die Wohnung vorlegen lassen, um sich über die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserverbräuche zu informieren.
Schließlich spielt die Lage der Wohnung gerade bei dieser Kostenart auch eine Rolle (Nord oder Süd, in der Mitte oder am Rand). Es kann also durchaus sein, dass in einer Wohnanlage vergleichbar große Wohnungen unterschiedliche Energiekosten haben. Und das ist dann auch ein geldwerter Unterschied, der eine höhere Grundmiete rechtferigen kann.