Nebenkostenhöhe nach Eigentümerwechsel

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

ich habe eine Frage zur Zahlung der NK-Höhe nach Eigentümerwechsel. Nachdem wir seit Beginn des Jahres ein Haus übernommen haben, das sowohl gewerbliche als auch Wohnungsmieter beinhaltet, steht uns ja auch hier für Januar die Miete zu.

Leider gibt es hier einige Probleme.

  1. Mieter 1 zahlte nicht pünktlich obwohl es mit dem Vorbesitzer keinerlei Probleme bisher diesbezüglich gab.
    Auf Nachfragen sagte man uns das man als Zahlungsziel immer schon den 15. vereinbart hatte. Wir fragten dies entsprechend nach und eine solche Vereinbarung gab und gibt es nicht. Der bisherige Eigentümer sagte uns nun
    das die Mietzahlung zwar immer erst so um dem 7. rum erfolgten, aber nie später. Bei uns ging die Zahlung nun erst zum 14. ein. Der Mieter hat außerdem zu Ende April gekündigt. Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich hier? Handelt sich um Gewerbe.

  2. Mieter 2 zahlte seine Miete laut Mietvertrag, aber auch in der im Mietvertrag festgesetzten Höhe. Seit diesem Mietvertrag der vor 5 Jahren geschlossen wurde, gab es aber einige Anpassung bei den Betriebs- nebenkosten aufgrund der gestiegenen Energiekosten. Uns liegt auch die Kopie eines Schreiben vor, nachdem im letzten Jahr bereits eine Erhöhung um 50 Euro pro Monat erfolgte. Diese wurde bis Januar auch immer bezahlt. Nun bei uns zahlt er weniger. Wie ist hier die Rechtslage? Müssen wir das neu vereinbaren?

Danke für Eure Hilfe,

Egatere

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Hallo,
das sind die netten Versuche aus dem Eigentümerwechsel auch ein wenig herauszuschlagen…

Nun, wenn der gewerbliche Mieter eh schon zu Ende April gekündigt hat, sehe ich hier wenig effektive Mittel.

zu 1
Wichtig ist, den Mietvertrag zu lesen. Gewerbliche Mietverträge weichen von den gesetzmäßigkeiten bei privaten Vermietungen und dem dahinter stehenden Mieterschutz sehr krass ab ! Nahezu alles kann vereinbart werden.(was gesetzlich zulässig ist ! :wink:)
So sollte in dem Vertrag stehen wann die Miete gezahlt wird und wie der Vertrag (mit welchenFristen) gekündigt werden kann.

Wichtig ist, die Forderung, die Miete gemäß Vertrag zu zahlen, schriftlich zu formulieren und an den Mieter zu richten (Übergabe durch Boten ist hier sehr effektiv!)

Wenn der jetzt schon „herumzickt“ kann es beim Auszug zu weiteren Problemen kommen. Wer zahlt Schäden, Veränderungen, Rückbauten etc.

Zu 2.
Auch hier ist der Mietvertrag erst mal der Schlüssel !
Was ist an Nebenkosten bzw. Betriebskosten (was zu trennen ist) in der Miete enthalten und was wird separat abgerechnet? Wie sind die Abrechnungsschlüssel?
Dann kommt das häufig verbreitete „Problem“, dass die meissten Leute das mit den Nebenkosten nicht verstehen.
Nebenkosten werden im Umfang, wie im Mietvertrag niedergeschrieben berechnet und sind in der Regel verbrauchsabhängig. Der Abrechnungszeitraum beträgt meist ein Jahr. Die angefallenen Kosten, werden nach Ablauf des Jahres berechnet und nach dem Schlüssel auf die Mieter umgelegt. Die ausgerechnete Summe wird um die monatlich geleistete Nebenkostenvorauszahlung reduziert und es ergibt sich ein Nachzahlungs- oder ein Rückzahlungsbetrag. Hat der Mieter also wenig monatlich vorausgezahlt, muss er viel nachzahlen.
Andersherunm muss der Vermieter bei geringer Vorauszahlung des Mieters einen Menge Geld vorstrecken.

Es sollte also im beiderseitigen Interesse sein, dass die Vorauszahlung den wirklichen Kosten entspricht.
Der Mieter kann so nicht sparen !

Lassen Sie sich also die letzte Nebenkostenabrechnung geben, schauen Sie ob die Fakten sich verändert haben und sprechen Sie das mit dem Mieter durch. Wenn er versteht, dass weniger zahlen nur ein kurzfristiger Spass ist (nämlich genau bis zur nächsten Abrechnung) wir er sicher einsichtig.

Vorsicht übrigens, Sie haben die Nebenkostenabrechnung auch „gekauft“. Das sollten Sie mit dem Vorbesitzer klären. Wenn der bis zum Kauf gut kassiert hat und Sie nach der Abrechnung zurückzahlen müssen, gibt es den nächsten Ärger. …

  • Ganz unschönes Thema, weil mit Geld und Emotionen …

Viel Glück
Der Haus & Grund-besitzer Verein kann hier sehr gute Hilfe geben.
Gruß Jürgen

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Hallo
da wir in Schweden leben und arbeiten ist mir die Deutsche Rechtslage nicht so geläufig aber mein gesunder Menschenverstand sagt mir, dass wohl Gespräche mit den Mietern zusammen mit einem Juristen der beste Weg wären und neue Verträge bzw. das Einhalten der Kündigungsfrist für den Mieter 1.
Wir hoffen wir konnten ein klein wenig helfen.
Mit freundlichen Grüßen
G. Lier

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zu 1) Jede Abmahnung hat Abmahngebühren zur Folge (2,5 bis 3 € je Brief)
Haben Sie die Kaution vom Vorbesitzer bekommen?
Wenn ja, Zinsverlust der zu spät gezahlten Miete ausrechnen und von Kauiton abziehen.
Jede verspätete Mietzahlung ist abzumahen, damit ggf. im nächsten Monat gekündigt werden kann.
zu 2) Den mieter nett darauf aufmerksam machen, das noch die Zahlung nicht vollständig sei (z.B. NK).
Was lange vorher geübt war, bleibt so, wenn es rechtens ist.

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Hallo,
ich versuche mal, auf die Fragen zu antworten, welche leider sehr unkonkret sind. Grundsätzlich steigt der neue ET in die alten Mietverträge ein und kann erst einmal nichts machen.
Mieter 1, steht nichts im Mietvertrag auch nicht in einer gesonderten Vereinbarung, welche beide unterschrieben haben, so ist die Zahlung in der Höhe und Zeit immer bis zum 3 Werktag im nächsten Monat zu leisten. Wenn der Mieter nun bis zum 14. gezahlt hat, ist erstmal nichts zu machen. Macht er dies weiter, so kann man eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung senden. Aber ehrlich, der Mieter hat bereits gekündigt, welche Aktion wollen sie starten und die Nerven aufwärmen.
Mieter 2, gleiches ist auch hier Fakt, es zählt der Mietvertrag und die dazugehörigen Erweiterungen. Diese Erweiterung muss von beiden Parteien unterschrieben sein. Ist diese nicht unterschrieben, so muss der Zugang bewiesen werden. Wenn Sie etwas vereinbaren wollen, so müssen sie dies selbst in Angriff nehmen, wenn nichts vorliegt. Woher wissen sie denn, dass die NK nicht ausreichen, wenn sie erst im Anfang des Monats das Haus übernommen haben. Ich würde vorschlagen, mit den Unterlagen zu dem Mieter zu gehen, sich vorzustellen und in Ruhe über die Angelegenheit reden. Fangen sie jetzt schon an zu schreiben oder zu drohen, gehen bald die Mittel aus und sie stehen vor Gericht.
Gruß tummle

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Hallo Egatere.

Grundsätzlich übernehmen Sie mit der Hausübernahme auch alle Rechten und Pflichten aus daraus resultierenden Verträgen des Vorbesitzers.

Das heisst: auch die Mitteilungen über die Höhe der Nebenkosten des Vor-vermieters bleiben gültig.

Um aber jedem möglichen Streit aus dem Wege zu gehen, würde ich jetzt einfach noch mal die Nebenkosten-Vorrauszahlung zum März neu festlegen und das jedem Mieter schriftlich mitteilen.
Mache auch darauf aufmerksam, das ansonsten am Ende der Abrechnungszeit eine grosse Nachzahlung anstehen würde.

Wegen dem Zahlungszeitpunkt der Miete:
Schaue in den Mietvertrag, was dort vereinbart wurde.
Steht dort: bis zum 3. des Monats, dann kannst du das auch verlangen + ansonsten eine Mahnung schreiben.
ich persönlich finde das aber kleinlich. ich bin immer schon froh, wenn die Miete gezahlt wird, egal ob am 01. oder am 15.

Viele Grüsse.

Monza 30

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Hallo Egatere,
ich kenne mich mit Gewerbevermietung nicht aus und schreibe hier nur meine vorsichtige Meinung.

zu 1. M. E. ist der alte Mietvertrag weiter gültig, was ja vom Mieter auch stillschweigend anerkannt wird. Deshalb sollten Sie den alten Vertrag ansehen und die Vereinbarungen bei Ihren Forderungen zugrunde legen. Das gilt auch für die Kündigungsfrist, über die der Vertrag etwas aussagen sollte.
zu 2. Von Bedeutung ist, ob eine Pauschale vereinbart wurde (also keine Abrechnung erstellt wird) oder ob es sich bei den Nebenkosten um eine Vorauszahlung handelt.
Die Änderung der Pauschale ist eine Mietvertragsänderung !
Die Vorauszahlungen sind nach wirtschaftlichen Maßstäben in angemessener Höhe anzusetzen, das bedeutet auch, daß sie ggf. angepaßt werden müssen. Die Nebenkosten sind jährlich abzurechnen.
M. E. hat der Mieter Vorauszahlungen in der bisherigen Höhe zu leisten. Um alle Unklarheiten zu beseitigen, würde ich mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen.
Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

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Hallo, guten Tag
Alle Verbindlichkeiten gehen beim Kauf auf den neuen Besitzer über. Der Mieter ist Verpflichtet Ihnen die Miete swie Nebenkosten zu bezahlen.
Was Sie tun können?. Sie können Klagen, aber das will überlegt sein.Ein Rechtsstreit kostet und meistens kommt nur Ärger aber kein Geld.
mit freundlichen Grüßen a.g.

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Sorry, ich bin momentan nicht in der lage Deine Frage zu beantworten. Guten Rat gibt sicher der örtliche Haus- Und Grundbesitzerverein. Tipp: Mit Mietern selber vernünftig einigen und bloß nicht mit Briefchenschreiberei etc. beginnen.
Schöne Grüße und viel Erfolg
Guypratte

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Zu 1. kommt auf den Mietvertrag an.Wenn da steht bis zum 3. Werktag ist das gültig. Die Kündigung ist auch nur vom Mietvertrag abhängig.

Zu 2. Durch den Verkauf bleiben alle alten Regelungen bestehen. Die Mieterhöhung sollte schon vom Mieter bestätigt sein. Die Nebenkosten muss er schon zahlen.
Spätestens zur Jahresabrechnung werden sie in voller Höhe fällig. Aber auch hier gilt der Mietvertrag. Was da nicht drin steht , oder neu schriftlich vereinbart ist gilt nicht.

Für eine gute Beratung sollte man schon den Mietvertrag kennen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfgang Kiecksee

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Guten Abend!

Grundsätzlich ist es so, daß Mietzahlungen Vorausleistungen sind, d.h. die Miete + Nebenkostenvorauszahlungen sind bis zum 3ten Werktag eines jeden Monats im voraus zu leisten.
Nur eine beiderseitige Erklärung über einen anderen Termin kann diese Reglung brechen.
Also, schreiben Sie den Mieter an und fordern Sie ihn auf, sich an die gesetzliche Reglung zu halten und künftig zu 3ten e.j.M. zu zahlen. Kündigen sie hierbei gleich weitergehende Schritte wie z.B. Mahn- + Bearbeitungskosten, Zinsen etc. an.

Das Gleiche gilt für die Nebenkostenvorauszahlungen. Weisen sie den Mieter auf die zu niedrig gezahlte Vorausleistung schriftlich hin und fordern Sie den fehlenden Betrag ein. Gleichzeitig teilen Sie mit, dass sie künftig auf pünktliche + vollständige Zahlung
zum 3ten e.j.M. bestehen. Andernfalls Mahn- + Bearbeitungskosten, Zinsen etc.

Mfg Jihet

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Hier kann ich leider nicht weiterhelfen.

Gruß
hausblick

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Hallo Egatere,

üblicher Weise wird im Kaufvertrag der Zeitpunkt der Mieten an den neuen Eigentümer geregelt. Beim Eigentumsübergang per 01.01. steht dir offensichtlich die Miete für Januar zu. Wie ich gelesen habe, hat sich das mit dem gewerblichen Mieter ja bald erledigt. Sei froh, wenn du nach alle Mieten und Nebenkosten bekommst.

Privatmieter:
Wenn die Miete die letzten 5 jahre nicht angepasst wurde, wäre eine Mieterhöhung dringend fällig (max. alle 2 Jahre und nicht mehr als 20%; jedoch abgleichen mit Mietspiegel oder Vergleichsmieten).

Die Nebenkostenvorauszahlung richtet sich üblicher Weise nach den Kosten des Vorjahres ./. 12 und wird jährlich angepasst.

Die Zusammensetzung der Betriebskosten ergibt sich aus § 2 der seit dem 1.1.2004 geltenden Betriebskostenverordnung (BetrKV). Gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter von Wohnraum über die Vorauszahlungen von Betriebskosten jährlich abzurechnen.Dabei ist dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats (also innerhalb eines Jahres) nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

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