Nebenkostennachforderung: Zu hohe Verbrauchskosten

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Experte,

angenommen, eine Wohnung wird seit 2002 vermietet. Seitdem wird jährlich mit dem Mieter über die Nebenkosten abgerechnet. Dem Mieter wird dabei die Gesamtsumme abzgl. seiner monatlichen Vorauszahlungen genannt und daraus das Guthaben/die Nachforderung berechnet. Als Unterlagen erhält der Mieter Kopien von der Abrechnung für diese Wohnung, die der Vermieter selbst von der Hausverwaltung erhalten hat. Zusätzlich gibt es drei DIN-A4 Seiten von einer Abrechnungsfirma, die einmal jährlich die Verbrauchszähler für Wasser und Heizung abliest und daraus die verbrauchsabhängigen Kosten ermittelt.

Es sollen nie Probleme mit dieser Form und Art der Abrechnung vorgekommen sein.

Ende 2009 sei ein neuer Mieter in die Wohnung gezogen. Dieser erhält seitdem jährlich eine Abrechnung mit einer erheblichen Nachforderung. Ein Vergleich mit Abrechnungen der Vorjahre ließe den deutlichen Schluß zu, dass die Mehrkosten auf sein Verbrauchsverhalten zurückzuführen seien.

Für die Abrechnung 2010 wurde erstmalig Rat beim Mieterverein gesucht. Es konnte eine Position „sonstige Betriebskosten“ als nicht umlagefähig erkannt und erfolgreich aus der Forderung des Vermieters entfernt werden. Der grosse Rest der Nachforderung wurde beglichen.

Für 2011 wurde ohne weiteres die Nachforderung beglichen.

Für 2012 wurde erneut der Mieterverein aufgesucht in der Annahme, die Höhe der verbrauchsabhängigen Kosten stimmt nicht.

Für 2013 wird dieselbe Vermutung geäußert.

Wie wäre hier die rechtliche Situation? Wer ist in der Beweispflicht, dass die Verbrauchswerte  falsch sind? Wie sieht es mit der Fälligkeit der Nachforderung aus? Besteht grundsätzlich Zahlungsverpflichtung, nötigenfalls unter dem Vermerk der Vorläufigkeit? Besteht das Risiko, auf Zahlung verklagt zu werden, wenn ja, welche Aussicht hätte der Vermieter hier, zu obsiegen?

Danke im voraus für eine sachliche Antwort.

Gruß
Alfred

#2

Hallo!

Es muss der Mieter beweisen, die Abrechnung sei fehlerhaft.

Notfalls muss man eben den seiner Meinung nach unstrittigen Teil bezahlen oder insgesamt "unter Vorbehalt " zahlen. So kann man Zahlungspflicht wahren aber gleichzeitig hat man Zeit, die Abrechnung prüfen zu lassen. Und dann evtl. Überzahlung zurückzuverlangen.

Was man aber grundsätzlich sogar bis zu 3 Jahren immer machen kann. Es bedarf also keinem Vorbehalt um später aufgefallene Fehler zu berücksichtigen.

Der Vermieter selbst hat ja nur 1 Jahr Zeit eine Abrechnung zu erstellen. Er kann nachher keine Korrekturen machen (also neue Nachforderungen stellen).

MfG
duck313

#3

Danke für die Antwort.

Was ist, wenn der fitkive Vermieter mittlerweile Mahn- und Vollstreckungsbescheid für die beiden offenen Nebenkostennachforderungen zugestellt hat und der fiktive Mieter gegen beide Bescheide Einspruch eingelegt hat.

Was hätte er zu erwarten, wenn es jetzt zur Klage käme?

#4

Servus,

wie kommt es zum Vollstreckungsbescheid, wenn gegen den Mahnbescheid Widerspruch eingelegt worden ist? Fristen verpasst?

Falls ja, bräuchte man kaum mehr auf eine Klage warten.

Schöne Grüße

MM

#5

Hallo

die Verbrauchswerte sind falsch
die Höhe der verbrauchsabhängigen Kosten stimmt nicht

Das wird zwar gerne mal eingewendet - es wäre aber beides kein substantiierter Vortrag von Einwendungen - es fehlt jeweils die Begründung > „weil …“
Insoweit gäbe es auch nichts worauf der Vermieter zu erwidern hätte oder den Gegenbeweis erbringen müsste - er müsste dann nur seinen Zahlungsanspruch schlüssig begründen.
http://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/klage-d…

siehe dazu z.B. OLG Düsseldorf · Urteil vom 22. Juni 2006 · Az. I-10 U 164/05 > Link
RandNr12 „… Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten zu bestreiten. Sein Bestreiten erfüllt nur dann die prozessualen Anforderungen des § 138 Abs. 2 ZPO, wenn er konkret zu den einzelnen Abrechnungsposten Stellung bezieht und seine Bedenken gegen die materielle Berechtigung der Abrechnung plausibel darlegt. Das setzt in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme des Mieters in die Berechnungsunterlagen voraus. Macht der Mieter - wie hier die Beklagten - von seinem Einsichtsrecht keinen Gebrauch, bleibt sein Bestreiten nach § 138 Abs. 3 ZPO unberücksichtigt (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762; ZMR 2003, 570; LG Berlin, GE 2003, 1492; GE 2001, 1469). …“

Vor Gericht ist alles eine Sache von Vortrag und Gegenvortrag.
Was dem Gericht nicht oder nicht substantiiert genug vorgetragen wird, das ist auch nicht Gegenstand des Verfahrens.

Wie wäre hier die rechtliche Situation?

die hängt wie so oft von den detaillierten Umständen ab

Grüsse Rudi

#6

Nein, es gab zwei getrennte Mahnbescheide. Einen für die Abrechnung 2012 und einen für 2013. Diese waren zeitlich um ca. einen Monat versetzt. So kam es dazu, dass für den einen Vorgang bereits der Vollstreckungsbescheid zugestellt war und für den anderen erst der Mahnbescheid.

#7

Nun, der Volstreckungsbescheid kann vollstreckt werden.
(Ist ja klar, oder?) Ein Einspruch gegen diesen Bescheid führt dann zum Gerichtsverfahren.

Beim widersprochenen Mahnbescheid kann sich der Mahner nun aussuchen, ob er vor Gericht geht oder schulterzuckend seines Weges geht. Wobei ich mal davon ausgehe, dass ein Mahnbescheid ob der damit verbundenen Kosten eher nicht aus Spaß auf den Weg geschickt wurde, sondern weil man seinen Anspruch durchsetzen will.

#8

Das sind alles bekannte Tatsachen…

Nun, der Volstreckungsbescheid kann vollstreckt werden.
(Ist ja klar, oder?) Ein Einspruch gegen diesen Bescheid führt
dann zum Gerichtsverfahren.

Ist bereits auf dem Weg.

Beim widersprochenen Mahnbescheid kann sich der Mahner nun
aussuchen, ob er vor Gericht geht oder schulterzuckend seines
Weges geht. Wobei ich mal davon ausgehe, dass ein Mahnbescheid
ob der damit verbundenen Kosten eher nicht aus Spaß auf den
Weg geschickt wurde, sondern weil man seinen Anspruch
durchsetzen will.

Auch dieses ist nun auf dem Weg.

Ich komme zurück zu den ursprünglichen Fragen:

  1. Wer ist in der Beweispflicht, dass die Verbrauchswerte falsch sind?
  2. Wie sieht es mit der Fälligkeit der Nachforderung aus?
  3. Besteht grundsätzlich Zahlungsverpflichtung, nötigenfalls unter dem Vermerk der Vorläufigkeit?
  4. Besteht das Risiko, auf Zahlung verklagt zu werden, wenn ja, welche Aussicht hätte der Vermieter hier, zu obsiegen? --> ursprünglich blöd formuliert, es geht in der Frage darum, ob der Mieter erstmal GRUNDSÄTZLICH zahlungspflichtig ist, und das die Rechtssprechung wohl auch so sieht? Also, unabhängig davon, ob im Anschluss vielleicht noch herauszufinden ist, ob Ablesewerte falsch sind, woraufhin evtl. eine Korrektur stattfinden muss. Oder ist auch möglich, dass der fiktive Mieter den fiktiven Vermieter noch ein paar Jahre mit Nachfragen und Bezweifeln von Fakten warten lassen kann?
#9

Hallo

Ich komme zurück zu den ursprünglichen Fragen:

Das wurde doch alles bereits beantwortet. Ich weiss ja nicht, wer da fragt (Vermieter oder Mieter), aber wenn derjenige die Antworten bisher nicht verstanden hat, dann sollte er nun wirklich dringendst einen Anwalt hinzuziehen. Ich versuche es noch einmal in möglichst einfachen Worten:

  1. Wer ist in der Beweispflicht, dass die Verbrauchswerte falsch sind?

der Mieter

  1. Wie sieht es mit der Fälligkeit der Nachforderung aus?

Die Nachforderung wird mit Zugang einer prüffähigen Abrechnung fällig.
Lediglich wenn ein Einwand berechtigt war, dann ist der diesbezügliche Teilbetrag nicht fällig - im Zweifel stellt sich das eben erst nach gerichtlicher Klärung heraus. Hat der Mieter mit seinem Einbehalt zu hoch gegriffen, dann erhöht er damit die Kosten, die er trotz eines eventuellen Obsiegens in seiner eigentlichen Angelegenheit zu tragen hat.

  1. Besteht grundsätzlich Zahlungsverpflichtung, nötigenfalls unter dem Vermerk der Vorläufigkeit?

siehe oben

  1. Besteht das Risiko, auf Zahlung verklagt zu werden,

Ja, selbstverständlich

wenn ja, welche Aussicht hätte der Vermieter hier, zu obsiegen?

die Erfolgsaussichten hängen von den Sachumständen ab
Wenn z.B. der Mieter lediglich behauptet die Verbrauchswerte sind falsch, dazu aber keine schlüssigen Ausführungen/Beweise (keine substantiierten Einwendungen) vorbringt, dann gibt es für den Vermieter auch kaum ein Risiko zu unterliegen.

Oder ist auch möglich, dass der fiktive Mieter den fiktiven Vermieter noch ein paar Jahre mit Nachfragen und Bezweifeln von Fakten warten lassen kann?

Möglich ist vieles. Aber ein Vermieter wäre schön blöd, wenn er darauf verzichten würde sich dagegen zu wehren und den Nörgler vom Richter auf den Boden holen zu lassen … kostenpflichtig für den Mieter. Zum Nörgeln und Zahlung hinauszögern sind die Gesetze gerade nicht gemacht.

Detailliert mit rechtlichen Hintergründen in meinem Post vom 16.02.2015 nachzulesen.

Grüsse Rudi

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#10

Hallo Rudi,

Das wurde doch alles bereits beantwortet. Ich weiss ja nicht,
wer da fragt (Vermieter oder Mieter), aber wenn derjenige die
Antworten bisher nicht verstanden hat, dann sollte er nun
wirklich dringendst einen Anwalt hinzuziehen. Ich versuche es
noch einmal in möglichst einfachen Worten:

Keine Angst, der (fiktive) Vermieter hat Deine ursprüngliche Antwort selbstverständlich verstanden. Meine Rückfrage, auf die Du oben Bezug nimmst, bezog sich auf die Antworten anderer.

Und, selbstverständlich ist hier bereits ein Anwalt tätigt, denn es wäre schön blöd vom fiktiven Vermieter, den Erfolg der Klage durch einen evtl. formal falsch vorgetragenen Sachverhalt zunichte zu machen.