Liebe/-r Experte/-in,
Ich habe Ende 2008 die Nebenkostenabrechnung von 2007 bekommen. (Nachzahlung) Leider ohne detaillierte Einzelaufstellung meiner Kosten sondern nur mit Gesamtkosten. Habe den Vermieter mehrmals telefonisch und schriftlich (email) kontaktiert, dass ich die Nachzahlung gerne tätigen möchte, aber auf eine detaillierte Aufstellung meiner Kosten bestehe. Leider bekam ich nie eine Einzelaufstellung, ich bekam auch nie eine Antwort oder Reaktion. Nun bekomme ich am 26.11.2010 also ca. zwei Jahre später eine Mahnung über die offene Nachzahlung von 2007. Ich soll nun die Nachzahlung innerhalb von 3 Tagen überweisen. Wie gehe ich jetzt vor ? Ist dies nicht sogar schon verjährt? Hätte die Mahnung nicht viel früher kommen müssen ? Muss ich zahlen obwohl ich immer noch keine Einzelaufstellung habe ??? Vielen Dank vorab für Ihre Mühe !!!
Hallo Bienchenhonig,
die Abrechnung ist mit großer Wahrscheinlichkeit formal unrichtig. Das ist immer dann der Fall, wenn die einzelnen Kosten nicht nach Gesamtkosten, Verteiler und sich daraus ergebende Einzelkosten aufgeteilt sind. Wenn Sie entsprechend schriftlich darauf hingewiesen, bzw Einspruch mit Gründen! gegen die Abrechnung erhoben haben, ist diese nicht fällig. Das heißt Sie müssen nicht zahlen!
Man unterscheidet zwischen formellen Fehlern und materiellen Fehlern.Formelle Fehler sind nicht zu heilen, materielle kann man korrigieren.
Also, mit den entsprechenden Einwänden ist die Sache erledigt. Bitte den Vermieter unbedingt darüber in Kenntnis setzen, sonst kann er ja annehmen, die Abrechnung wurde trotz Fehlern anerkannt.
Ich hoffe ich konnte behilflich sein
Hallo bienchenhonig,
mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnung 2007 in 2008 wurde dir zunächst einmal die Abrechnung fristgerecht zugestellt. Strittig ist derzeit, ob bei Widersprüchen gegen die Abrechnung die volle Nachzahlung oder der nicht strittige Teil zunächst fristgerecht (bei uns innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung) mit dem Zahlungshinweis „unter Vorbehalt“ gezahlt werden muss. Steht später fest, dass der Widerspruch berechtigt und die Abrechnung aus formellen Gründen nichtig ist, muss der Vermieter das Gezahlte (event. die volle Nachzahlung) zurückerstatten.
Verjährt ist die Nachzahlung allerdings erst drei Jahre nach Fälligkeit. Eine Mahnung zu verschicken - dazu gibt es keine Vorschriften. Dir hätte auch der Mahnbescheid ins Haus flattern können.
Wie weißt du eigentlich von deinem Nachzahlungsanteil, wenn nur die Gesamtkosten angegeben sind?
Die Abrechnung muss generell für den Mieter nachvollziehbar und nachrechenbar sein, ansonsten liegt hier ein formeller Fehler vor. Diese Abrechnung kann im Nachhinein auch nicht mehr korrigiert werden. Mit Ablauf der Zwölfmonatsfrist zur Erstellung der Abrechnung ist damit auch deine Nachzahlungspflicht erloschen, zumal dein Vermieter nicht auf deine Einwände reagiert hat (hast du die Emails noch?)
Informiere deinen Vermieter nochmals über den formellen Fehler aufgrund der nicht Nachvollziehbarkeit und das er bezüglich der Nachzahlung Pech hat.
Zusammenfassung:
Ist eine Abrechnung nicht nachvollziehbar (Formelle Fehler) kann sie nicht mehr korrigiert werden.
Was eine Betriebskostenabrechnung im Einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus Ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.
Ich hoffe, ich konnte helfen.
MfG
Michaela
Hallo Hilfesuchender,
eine Nebenkostenabrechnung muss innerhalb 12 Monaten nach Abrechnungsperiode zugehen.
Diese Abrechnung muss gewisse Voraussetzungen erfüllen.
Anforderungen an die Abrechnung
Die Betriebskostenabrechnung muss in Textform erfolgen und den Mietern zugehen; ein allgemeiner Aushang im Haus reicht nicht aus. Folgende Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein:
* 1) eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten des Hauses oder der Wirtschaftseinheit
* 2) die Angabe, welcher Verteilerschlüssel zugrunde gelegt wurde
* 3) die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin entfallenden Anteils der Betriebskosten
* 4) die von dem Mieter/der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
Grundsätzlich gilt, dass jede Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein muss. Sie soll also gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein, sodass sie dem durchschnittlichen Verständnisvermögen von juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mietern entspricht.
Eine Abrechnung, die diese Kriterien nicht erfüllt, ist unwirksam. Sie können verlangen, dass der Vermieter Ihnen eine neue Abrechnung vorlegt bzw. die alte nachbessert.
Verjährungsfrist
Da in der Regel das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss in solchem Fall die Abrechnung bis zum 31.12. des darauf folgenden Jahres erfolgt und den Mieter/innen mitgeteilt worden sein. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen - es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (Ausschlussfrist - § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).
Dies sind die gesetzlichen Voaraussetzungen.
In dem vorliegenden Fall bin ich mir nicht ganz sicher,
ob eine Betriebskostenabrechnung überhaupt zugegengen ist.
Die Frist von längstens zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ist auch dann gewahrt, wenn die Abrechnung inhaltlich falsch ist. Eine Korrektur zulasten des Mieters ist nach Ablauf der Frist aber nicht mehr möglich - es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (Az. VIII ZR 115/04).
Mit freundlichen Grüßen
Aubertin
Lieber Fragesteller, der Vermieter hat keine ordnungsgemaesse Abrechnung erstellt.Er muss die einzelnen Kosten detailiert auffuehren.Auch in welcher Hoehe Sie Vorauszahlungen geleistet haben.
Sie haben den Vermieter mehrmals um eine detailierte Abrechnung gebeten, was durch die E-Mails belegt werden kann.Notizen ueber Telefonate, wann und mit wem, liegen vermutlich auch vor, so dass sich darauf berufen werden kann.
Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verjaehren in DREI Jahren.
Gegen die Mahnung angehen, da bisher immer noch keine detaillierte Abrechnung vorliegt und eine solche erneut verlangen.
Viel Glueck!
Über die genauen Verjährungsfristen kann ich nichts sagen.Gehen Sie in eine Verbraucherzentrale oder zum Mieterschutzbund. Gru0 D.
Liebe Fragestellerin,
in diesem Forum bin ich Sprachwissenschaftlerin, keine Immobilienexpertin. Soweit ich weiß, ist der Vermieter aber verpflichtet eine Aufstellung machen zu lassen. Sie müssten wohl für die Kopien bezahlen. Ein Einwurfeinschreiben wird es wohl tun, in dem sie ihm nochmals Ihre Bitte vortragen und die Zahlung solang aussetzen bis sie die Aufstellung bekommen haben. Sie müssen auf jeden Fall auf die Mahnung reagieren, damit es nicht zu einem Inkasso kommt. Mit der Verjährungsfrist weiß ich es nicht so genau - da würde ich bei „Gute Frage“ nochmals nachhorchen…
Besser weiß ich es auch nicht. Halt auch nur Halbwissen…
Viele Grüße aus Düsseldorf,
A.Krönert
leider kann ich hier nicht Helfen. Sorry.
Viele Grüße und einen schönen Tag wünscht Steffen
Montag, 29. November 2010, 19:29:32
Seine Forderung verjährt nach 3 Jahren. Da sie in 2008 entstanden ist also im Jahr 2011.
Aber ohne eine genaue Auflistung würde ich auch nicht zahlen.
Vermieter noch mal auffordern und dann getrost abwarten. Kommt ein Mahnbescheid Einspruch einlegen und getrost abwarten. Kein Gericht verurteilt Sie zur Zahlung wenn nicht alle Kosten im Einzelnen aufgeführt sind. Sie haben sehr gute Karten!
MfG
Rüdiger Schütz
Hallo, leider bekomme ich in letzter Zeit Anfragen, für die ich mich nicht als Experte gemeldet habe.
Deshalb ganz oberflächlich nur soviel: Es handelt sich wohl um Mietrecht. Verjährung ist m.E. noch nicht eingetreten, wird wohl bei 4 Jahren liegen.
Kannst Du die Anfragen beweisen, z.B durch Einschreiben
mit Rückschein o.ä.?
Die Forderung nach einer präzisen Nebenkostenabrechnung
ist berechtigt.
Sofort mit Einschreiben Widerspruch einlegen, dann evtl. einen Anwalt nehmen.
Mehr kann ich leider nicht helfen.
Gruß
Hallo,
ich kann mich teilweise meinen Vorgängern anschließen!
NBK. ,müssen bestimmte Bedingungen erfüllen (siehe erste Antwort)!!!
alles schon beantwortet