Hallo liebe Wissenden,
wenn ein vermieter bspw. eine Biotonne abschafft oder eine neue Nebenkostenposition hinzufügt, zB Gartenpflege o.Ä. ist der Vermieter dann jedes mal verpflichtet, die Nebenkosten neu zu berechnen und vor den Mietern zu rechtfertigen? Oder KANN er dies? Kann er hierfür entstehende Kosten in Rechnung stellen? Wenn da jemand einen Paragraphen zur Hand hätte wär ich sehr dankbar.
Vielen Dank und liebe Grüße aus Berlin
Julian
Hallo Julian,
der Mieter muss sich nicht rechtfertigen, er darf schlichtweg keine Posten neu in die Nebenkosten aufnehmen, die nicht vertraglich vereinbart wurden.
Beim Wegfall von Kosten wäre es überflüssig, den Mieter vorab zu unterrichten. Der freut sich auch so.
Gruß!
Horst
Hi Alf,
der Mieter muss sich nicht rechtfertigen, er darf schlichtweg
keine Posten neu in die Nebenkosten aufnehmen, die nicht
vertraglich vereinbart wurden.
Es geht auch um den VM ! Dieser will bspw. eine Biotonne abschaffen, ein Mieter will nun dass aufgrund dessen die Nebenkostenvorauszahlung neu vereinbart wird.
Muss der VM jetzt jedes Mal wenn er etwas ändert eine neue Kalkulation machen
Danke
Julian
Hi,
es ist streitig ob Nebenkostenvorauszahlung als Vorauszahlung mit Abrechnung oder Pauschale zu sehen ist. Liegen jetzt allerdings die Nebenkosten weit über den tatsächlichen Kosten kann ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegeben sein, da der Vermieter hier in der Lage ist mit Geld zu arbeiten, das ihm eigentlich nicht zusteht. Insofern sollte er ein Interesse daran haben, dass die Vorrauszahlung den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht.
Ob indem Fall hier aber ein Streit darüber lohnt wage ich zu bezweifeln. Die Kostenreduktion dürfte ja maginal sein. Falls Erfahrungswerte bestehen dürfte es kein Problem sein die tatsächliche Höhe der Vorauszahlung fest zu machen und zu begründen Biotonne hin oder her. Falls der Mietvertrag noch zu neu hierfür ist sollte man es trotdem mal laufen lassen, wenn es zuviel ist kann man es nach der ersten Abrechnung immer noch anpassen.
Paragraphen hierzu kannste vergessen. Kannst in der Kommentierung im Palandt oder Schmitt/Futterer zu §535 BGB nachschauen aber die sind nur für Juristen geeignet. Da gibts Handbücher für Vermieter da dürftest du schon eher was finden,was auch ein Normalsterblicher versteht 
, einfach mal Google befragen.
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hi, danke erstmal soweit
es ist streitig ob Nebenkostenvorauszahlung als Vorauszahlung
mit Abrechnung oder Pauschale zu sehen ist.
Es handelt sich um einer Vroauszahlung die jährlich abgerechnet wird.
Liegen jetzt
allerdings die Nebenkosten weit über den tatsächlichen Kosten
kann ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegeben
sein, da der Vermieter hier in der Lage ist mit Geld zu
arbeiten, das ihm eigentlich nicht zusteht.
es geht um ca 1,70 EURO/mtl. und handelt sich um eine aufmüpfige Mieterin, die nicht mehr weiß, wenn sie sonst noch mit belanglosem Quark belästigen soll -.-
ALSO: Gibt es kein Gesetz, was vorschreib die Mietnebenkostenvorauszahlung anzupassen??
LG
Julian
bitte lesen: Nebenkostenposition geändert
Hi, also nochmal kurz zusammengefasst… es sei der Fall gegeben, dass ein/e Mieter/in sich meldet und eine Neuberechnung der laufenden Betriebskostenvorauszahlung fordert (die hätte ihr Anwalt ihr so geraten, bzw gesagt es wäre Recht). Bereicherung kann ausgeschlossen werden, da die Mietpartei bei der letzten Jahresabrechnung einen Nachzahlungsbetrag (sagen wir mal zwischen ca. 20 und 40 Euro) hatte.
Ist es das Recht der Mietpartei eine neue Vorauszahlung kalkuliert zu bekommen? Oder sollte / muss man wegen der (kleinen) Nachzahlung die BK-Vorauszahlung anpassen?? In diesem Rahmen (weniger als 5 Euro/Monat) ist das dem Vermieter doch nicht zuzumuten sich monatlich damit auseinander zu setzen, oder?
Danke im Voraus
Julian
Hallo,
die Hiwneis einnerhlab dieses Thread ergeben, dass die Biomülltonne gegen eine andere ersetzt werden soll. Die Verteilung der Kosten ist eindeutig bei Vorauszahlungen. Der VM muss keien Zustimmung einholen, es sei denn die Kosten steigen durch eine nicht gerechtfertigte Massnahme.
Das Hinzufügen einer neuen Nebenkostenposition ist wiederum ein völlig anderer Sachverhalt. Wobei hier zu unterscheidne ist, ein diese Position vereinbart wurde, allerdings nun erstmals abgerechnet wird oder ob eine Position abgerehcnet wird, die nicht vereinbart ist.
Was also vereinbart ist, aber erstmalig abgerechnet wird ist zulässig.
Ist eien Position nicht vereinbart, kann der VM diese selbstverständlich auf die Rechnung setzen. Der VM muss den Mieter auch nicht über die neue Position informieren. Der Mieter muss der Abrehcnugn dann allerdings widersprechen. Erfolgt kein Widerspruch und werden nicht vereinbarte, aber umlagefähige Betriebskosten mindestens zwei Jahre lang freiwillig gezahlt, so handelt es sich um eine Vertragsänderung, der der Mieter Zustimmung durch Zahlung erteilt hat. Er muss dann auch künftig diese Kosten tragen. Diese Regelung gilt aber nur für umlagefähige Kosten.
Die Berechnung erfolgt durch Abrechnung. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Änderung der Vorauszahlungen bis zur Vorlage der nächsten Abrechnung. Umgekeht hat der VM auch keinen Anspruch höhere Vorauszahlungen zu verlangen, wenn die Kosten während des Jahres steigen.
Dies alles ist in der Betriebskostenverordnung und den entsprechendne Kommentaren ( auch durch frühere Urteile ) geregelt.
Zur „Informationspflicht“. Der Gesetzgeber geht vom mündigen Bürger aus, der durch die fast wöchentlichen Infos über Funk, Fernsehen, Presse umfassend aufgeklärt wird und der selbst prüfen kann, was zulässig ist und was nicht.
Gruss Günter
wenn ein vermieter bspw. eine Biotonne abschafft oder eine
neue Nebenkostenposition hinzufügt, zB Gartenpflege o.Ä. ist
der Vermieter dann jedes mal verpflichtet, die Nebenkosten neu
zu berechnen und vor den Mietern zu rechtfertigen? Oder KANN
er dies? Kann er hierfür entstehende Kosten in Rechnung
stellen? Wenn da jemand einen Paragraphen zur Hand hätte wär
ich sehr dankbar.Vielen Dank und liebe Grüße aus Berlin
Julian
Hallo,
nicht jeder Mieter, der angeblich den Anwalt oder den Mieterverein aufgesucht hat und dem VM damit droht, hat sich beraten lassen. Umgekehrt gilt dies auch. Ich erlebe dies in der Praxis immer wieder.
Nein, es besteht kein Anspruch auf Reduzierung. Zudem möchte ich auch hinweisen, dass diese Änderung von minus 5 Euro schon deshalb als unbegründet zurückgewiesen werden kann, weil durch die Mehrwertsteuererhöhung und der Erhöhung der Versicherungssteuer, aber auch der Auswirkungen der höheren Preise und die höhere Mehrwertsteuer auf Kaltwsser, soweit über den VM abgerechnet, eine Reduzierung längst durch anstehende Mehrkosten „aufgefressen“ ist.
Noch einen Hinweis zu einer anderne Mail. Es gibt grundsätzlich keine Meinungsverschiedenheiten bei der Frage von Vorauszahlungen oder Pauschalen und das Recht der Abrechnung. Vorauszahlungen werden jährlich einmal angerechnet. Pauschalen können nicht abgerechnet werden. Es kommt einzig und allein auf den Mietvertrag an und wenn Unklarheiten bestehen im Mietvertrag, was besprochen ist. Meist kann man die Fragen auch aus der Art der Eintragung im Mietvertrag klar und deutlich klären.
Hi, also nochmal kurz zusammengefasst… es sei der Fall
gegeben, dass ein/e Mieter/in sich meldet und eine
Neuberechnung der laufenden Betriebskostenvorauszahlung
fordert (die hätte ihr Anwalt ihr so geraten, bzw gesagt es
wäre Recht). Bereicherung
Bereicherung kann hier nie vorliegen, denn der VM gibt ja nur die Kosten in der Umlage weiter, die er auch bezahlt hat. Um den Begriff Bereicherung zu erfüllen ( einfach dargestellt ) müsste der VM höhere Kosten abrechnen wie er hatte.
kann ausgeschlossen werden, da die
Mietpartei bei der letzten Jahresabrechnung einen
Nachzahlungsbetrag (sagen wir mal zwischen ca. 20 und 40 Euro)
hatte.Ist es das Recht der Mietpartei eine neue Vorauszahlung
kalkuliert zu bekommen? Oder sollte / muss man wegen der
(kleinen) Nachzahlung die BK-Vorauszahlung anpassen?? In
diesem Rahmen (weniger als 5 Euro/Monat) ist das dem Vermieter
doch nicht zuzumuten sich monatlich damit auseinander zu
setzen, oder?
Muss er auch nicht. Wie bereits am Anfang dargelegt, die Anpassung der Vorauszahlung erfolgt jeweils nach Vorlage der Jahresabrechnung. Hierauf haben Mieter und VM Anspruch. Während des Jahres nicht.
Gruss Günter
Hallo,
diese Info ist grundsätzlich so nicht korrekt.
es ist streitig ob Nebenkostenvorauszahlung als Vorauszahlung
mit Abrechnung
hier hat die Verordnung und Rechtsprechung eindeutig geregelt, dass Vorauszahlungen einmal jährlich abgerechnet werden müssen. Von eienr Pauschale kann hier keine Spur sein.
oder Pauschale zu sehen ist. Liegen jetzt
allerdings die Nebenkosten weit über den tatsächlichen Kosten
kann ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegeben
sein, da der Vermieter hier in der Lage ist mit Geld zu
arbeiten, das ihm eigentlich nicht zusteht.
Trifft nicht zu. Es ist keine ungerechtfertigte Bereicherung. Der VM muss allerdings bei Guthaben nach Vorlage der Abrechnung eine Kürzung der Vorauszahlungen akzeptieren. Die Logik erscheint mir - auch wenn ich in einem Mieterverein berate - nicht nachvollziehbar. Kauft der VM im Januar Hezöl ein und erhebt möglichertweise vorübergehend bis zur Abrechnung zu hohe Vorauszahlungen, wo sollte er sich dann bereichern, wenn das Heizöl oder die laufenden Gasrechnungen durch ihn vorfinanziert werden. Nimmt man Deinen Gedankengang, dann erhebt sich doch automatisch die Frage, wenn der Mieter in einem Fall zu geringe Vorauszahlungen leistet, ob dieser sich nicht bereichert. Es müsste dann in der Logik der VM jederzeit bei Preiserhöhungen höheren Vorauszahlungen verlangen dürfen.
Genau dies will der Gesetzgeber nicht. Er will nicht, dass jederzeit - ob begründet oder unbegründet - im Vertragsverhältnis Differenzen entstehen. Der Gestezgeber hat allerdings bei seiner Betrsachtung all jene auch zu berücksichtigen, die solche Möglichenkeiten - auf beiden Seiten - nutzen können, um die Gegenseite mit ständigen Schikanen zu überziehen. Daher die Regelung: Anpassung nach Vorlage der Jahresabrechnung.
Insofern sollte er
ein Interesse daran haben, dass die Vorrauszahlung den
tatsächlichen Gegebenheiten entspricht.
Da gibts
Handbücher für Vermieter
und Mieter
da dürftest du schon eher was
finden,was auch ein Normalsterblicher versteht
ich halte die Hinweise auf Vorschriften, zu Urteilen im Internet für viel zu unsicher. Beachte bitte, dass jeder seinen Käse abgeben kann und niemand prüft, ob dies korrekt ist. In der Praxis erlebe ich im Jahr mindestens 5 Fälle - höchste Kostenauswirkung gegen den Mieter lag bei 12.000 €, bei einem Vermieter sogar bei 32.000 € weil die aus dem Internet bezogenen Hinweise nicht zutreffend gewesen sind. Leider gibt es für diese Art der Internetinformationen keine Haftung.
Ich würde dies begrüßen. Denn ich muss mich versichern für Beratungsschäden, während im Internet frei nach Meinung Hinweise gegeben werden.
ALSO: Gibt es kein Gesetz, was vorschreib die Mietnebenkostenvorauszahlung anzupassen??
Doch, aber eben nur nach einer Abrechnung
Günter (wunhtx) hat’s schon erklärt - und schwarz auf weiss ist’s nachzulesen in:
BGB § 560 Veränderungen von Betriebskosten
…
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
…
http://dejure.org/gesetze/BGB/560.html
(zu Betriebskosten auch: § 556, 556a)
Gartenpflege - Kann er hierfür entstehende Kosten in Rechnung stellen?
Betriebskosten können grundsätzlich nur berechnet werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist und wenn diese tatsächlich anfallen.
Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist grundsätzlich zu beachten > § 560 (5) - siehe oben
z.B. „Neben der Miete trägt der Mieter die umlegbaren Betriebskosten i.S. der Betriebskostenverordnung“ (empfohlen: Betriebskostenaufstellung dem Mietvertrag beifügen) oder Kostenarten einzeln aufgeführt
Daher enthält ein „ordentlicher“ Mietvertragsvordruck i.d.R. den gesamten Katalog der umlegbaren Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (bis 31.08.01 II. BV), selbst wenn diese z.B. zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gar nicht anfallen.
http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html#…
danke (owT)