Ich besitze zusammen mit einem Partner eine Immobilie in Thüringen. Die Mieteinnahmen reichen nicht aus, um die Kreditzinsen damit zurückzuzahlen. Daher müssen wir beide jeweils zu 50 Prozent monatlich einen bestimmten Betrag auf das Gemeinschaftskonto einzahlen.
Seit ca. 1 1/2 Jahren zahlt der Partner nun nichts mehr in das Gemeinschaftskonto ein. Da wir beide im Kreditvertrag als Gesamtschuldner auftreten, muss ich seitdem die gesamten Lasten übernehmen.
Ich habe zwar den Partner verklagt, aber nun hat sich herausgestellt, dass er Pleite ist.
Meine Frage:
Da ich sowieso für die gesamten Lasten aufgekommen bin, ist es dann möglich, dass ich auch die volle Zinsbelastung von der Steuer absetzen kann, und nicht nur die Hälfte?
die Einkünfte werden auf der Ebene der Gemeinschaft ermittelt und dann nach zivilrechtlichen Anteilen auf die Miteigentümer verteilt.
Die Schuldzinsen gehören also zu den gemeinsamen Kosten und wirken sich bei dir nur zur Hälfte aus.
Kann der andere herausgeklagt werden, so dass du das volle Eigentum übernimmst?
Viele Grüße
Cirwalda
Ausnahme bilden nur die Schuldzinsen, die ihre Ursache im Eigentumserwerb haben: Beispiel: einer ist reich und zahlt bar und der andere muss für seine Miteigentumshälfte einen Kredit aufnehmen. Natürlich kann dann dieser seine Schuldzinsen alleine absetzen (als Sonderwerbungskosten).
Hmm, das steht im Widerspruch zum Artikel von Cirwalda.
Was Cirwalda schreibt, hört sich kompetent an. Trotzdem widerspricht es den persönlichen Erfahrungen, die ich gemacht habe, ich konnte immer alle Kosten absetzen, die mir entstanden sind, auch wenn sie schwankend waren. Ich halte dies auch für logisch, denn die Kosten, die du hattest, sind dir ja aufgrund deiner Verpflichtung entstanden.
Angesichts der Höhe der Kosten bei dir dürfte es sich wohl lohnen, einmal eine verbindliche Auskunft von einem Steuerberater einzuholen, nicht beim Finanzamt selbst um keine schlafenden Hunde zu wecken. Ist diese negativ für dich , kannst du noch den stillschweigenden Weg gehen: Wenn aus deinen Kostenbelegen klar hervorgeht, dass sie aus dem betroffenen Objekt stammen, prüft das Finanzamt nach meiner Erfahrung weitere Hintergründe gar nicht nach. Steuerbetrug wäre das nicht, wenn man Informationen nachfordert und Cirwalda recht haben sollte, werden deine Anforderungen einfach gekürzt.-
zusammen mit deinem partner bildest du eine eigentümergemeinschaft, die als BGB-Gesellschaft gilt.
aufwendungen für euer miethaus sind im innenverhältnis von jedem eigentümer entsprechend seinem miteigentumsanteil (in eurem fall zu je 1/2) zu bezahlen und entsprechend auch als werbungskosten abzugsfähig.
im außenverhältnis kann aber jeder gläubiger eurer eigentümergemeinschaft (hier die bank) von einem gesellschafter die gesamte leistung (hier: die schuldzinsen) verlangen. dafür hat der leistende einen ausgleichsanspruch an seine miteigentümer gemäß § 426 bgb http://dejure.org/gesetze/BGB/426.html.
wenn du von deinem partner erfolglos versucht hast, deine aufwendungen ersetzt zu bekommen (mahnbescheid, protokoll einer fruchtlosen pfändung) und nicht aus persönlichen gründen auf den ersatz verzichtet hast (wie es z.b. oft bei nahen angehörigen der fall ist), dann kannst du die ausgelegten aufwendungen als werbungskosten geltend machen. s. hierzu abschnitt r 164 abs. 1 estr http://www.nonprofit-management.de/gesetze/estr/0f.htm links auf 164 klicken).
wenn allerdings die mieteinnahmen nicht einmal für die deckung der schuldzinsen ausreichen, dann ist meiner meinung nach die erzielung von mieteinkünften nicht möglich. denn zu den schuldzinsen kommen ja auch noch aufwendungen für afa, grundsteuer usw. ein positives ergebnis kann so wohl die nächsten 50 jahre nicht erzielt werden. steuerrechtliche folge: verluste aus dieser immobilie sind einkommensteuerlich nicht zu berücksichtigen.
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
widerspricht es den persönlichen Erfahrungen, die ich gemacht
habe, ich konnte immer alle Kosten absetzen, die mir
entstanden sind, auch wenn sie schwankend waren.
Steuerrecht ist schnelllebig
Der Grundsatz „Wer zahlt, zieht ab“ (war mal gültig für Nießbrauch usw.), ist schon lange gestorben.
Die Rechtsprechung zu Hausgemeinschaften hat sich auch vor Jahren geändert, so dass zuerst die Gemeinschaft durchgerechnet wird, unabhängig davon, wer das bezahlt hat, und das Ergebnis aufgeteilt wird.
Ich halte
dies auch für logisch,
Steuerrecht ist definitiv nicht logisch oder gerecht oder verständlich. Es ist eine Ansammlung von Ausnahmen, die man als Praktiker zur Kenntnis nehmen und anwenden muss. Das Grübeln habe ich mir dabei grundsätzlich abgewöhnt.
Angesichts der Höhe der Kosten bei dir dürfte es sich wohl
lohnen, einmal eine verbindliche Auskunft von einem
Steuerberater einzuholen,
bin ich auch dafür. Das Geld, das man sich für eine Beratung spart, zahlt man oft später als „Lehrgeld“, wenn etwas schief gelaufen ist.
wenn allerdings die mieteinnahmen nicht einmal für die deckung
der schuldzinsen ausreichen, dann ist meiner meinung nach die
erzielung von mieteinkünften nicht möglich. denn zu den
schuldzinsen kommen ja auch noch aufwendungen für afa,
grundsteuer usw. ein positives ergebnis kann so wohl die
nächsten 50 jahre nicht erzielt werden. steuerrechtliche
folge: verluste aus dieser immobilie sind einkommensteuerlich
nicht zu berücksichtigen.
hi gunnar,
also, das kann man m.E. nicht pauschal sagen. auch wenn während des zeitraums der fremdkapitalverzinsung dauerhaft negative einkünfte gefahren werden, kann man von einer einkünfteerzielungsabsicht ausgehen, denn meist wird ein objekt länger genutzt (und erzielt überschüsse) als die finanzierungszeit ist. ich würde auch keine rationelle entscheidung in einer fremdvermieteten wohnung sehen, welche auf dauer der fremdkapitalverzinsungsperiode nur verluste abwirft und danach so marode ist, das sie keine überschüsse mehr bringt, es sei denn, man investiert wieder vom neuen. entweder man macht dann was falsch oder ist einfach zu blöd.
also die gefahr sehe ich bei echt fremdvermieteten objekten kaum, wenn keinerlei persönliche interessen am objekt (ausser eigentum und einkünfteerzielungsabsicht) bestehen.
schön mal wieder etwas von dir zu lesen. Du warst lange nicht mehr hier aktiv.
R 164 Abs. 1 EStR
„Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht anzusetzenden Anteile zuzurechnen. Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind. AfA oder erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen können nur demjenigen Miteigentümer zugerechnet werden, der die Anschaffungs- oder Herstellungkosten getragen hat.“
Die Nichtzahlung durch einen Miteigentümer ist keine abweichende Vereinbarung, die grundstücksbezogen ist. Bei der Aufhebung der Gemeinschaft hat er einen Ausgleichsanspruch gegen den Nichtzahlenden. Natürlich sehe ich ein, dass dieser Ausgleichsanspruch wirtschaftlich wertlos sein kann, aber Steuerrecht ist nun mal nicht gerecht oder sinnvoll
Die Rechtsprechungsänderung zu Hausgemeinschaften fand mit dem Urteil BStBl II 1987, 322 statt.
Verluste bei Vermietung und Verpachtung werden grundsätzlich anerkannt. Es wird keine Liebhaberei unterstellt, auch wenn dauerhafte Verluste entstehen. Ausnahme bei Verkauf in den ersten Jahren nach Erwerb (bei Optionsausübung) oder bei Ferienhäuser, dort Berechnung für 30 Jahre lt BFH.
danke für die berichtigung. ich wusste, da gabs was, aber so alte bfh-urteile sind leider im internet nicht greifbar. und die richtlinien habe ich dann natürlich prompt verkehrt aufgefasst.
viele grüße
gunnar
R 164 Abs. 1 EStR
„Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern
grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht
anzusetzenden Anteile zuzurechnen. Haben die Miteigentümer
abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend,
wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür
wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die
grundstücksbezogen sind. AfA oder erhöhte Absetzungen und
Sonderabschreibungen können nur demjenigen Miteigentümer
zugerechnet werden, der die Anschaffungs- oder
Herstellungkosten getragen hat.“
Die Nichtzahlung durch einen Miteigentümer ist keine
abweichende Vereinbarung, die grundstücksbezogen ist. Bei der
Aufhebung der Gemeinschaft hat er einen Ausgleichsanspruch
gegen den Nichtzahlenden. Natürlich sehe ich ein, dass dieser
Ausgleichsanspruch wirtschaftlich wertlos sein kann, aber
Steuerrecht ist nun mal nicht gerecht oder sinnvoll
Die Rechtsprechungsänderung zu Hausgemeinschaften fand mit dem
Urteil BStBl II 1987, 322 statt.
