Hallo,
ein Vermieter will einem Mieter die bewohnte Wohnung verkaufen (Liquiditätsengpass beim Vermieter). Der Mieter überlegt sich das natürlich gut, weil ja Nettokaltmiete „verpufft“ und Eigentum besser wäre.
Um einen ungefähren Ansatz zu haben (der Mieter hat keine Ahnung von Kaufpreisen), ist die größte Frage:
Wieviele Nettokaltmieten (Monat) beträgt denn durchschnittlich ein Kaufpreis? Also wie rechnet bspw. ein Investor? Ab wieviel Monatsmieten (ohne Betrachtung Finanzierung) ist es zu teuer?
Bspw. die Wohnung liegt in einfacher Großstadtlage (Berlin), aber ist in saniertem Altbau mit Dach-Maisonette. Die Treppen+Flure sind unsaniert (Geld war alle) und die Wohnung hat auch Baumängel, diese sind allerdings schon in der Miete mindernd „eingepreist“.
Wenn nun die Kaltmiete 400,- beträgt, wäre dann ein Kaufpreis von 100 Monaten = 40.000 Euro Netto (also zzgl. GrESt, Notar, Grundbuch) fair oder sollten es eher 75 Monate = 30.000 sein, oder muss man gar mit 150 Monaten = 60.000 Euro rechnen?
Wer hat Ideen?
danke
showbee
man setzt 15 jahresmieten an–aber ist immer individuell zu betrachten!
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man setzt 15 jahresmieten an–aber ist immer individuell zu
betrachten!
Hi,
danke, mal abwarten was gefordert wird…
der showbee
man setzt 15 jahresmieten an–aber ist immer individuell zu
betrachten!
Für Berlin finde ich 15 zu knapp. In FFM werden bis zu 30 gezahlt. Für eine Großstadt finde ich 20-22 angemessen, natürlich reduziert um den Erhaltungszustand des Objektes.
Wow wow wow… das mag ja unter Privatleuten so sein. Aber kein institutioneller Investor holt das 30fache der Jahresmiete aus der Tasche, oder?
Frank Wilke
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30 Jahresmieten? Wow! Da hätte ich einige Verkäufer 
))
Ein Anleger redet von einem guten Griff, wenn er 13 Jahresmieten bezahlt. Bei 20 schütteln die meisten schon mit dem Kopf und bei 30 wurde man beschissen.
Das sind dann solche Objekte, wie sie die Badenia finanziert hat. Sowas wird im Allgemeinen als Schrottimmobilie bezeichnet.
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man setzt 15 jahresmieten an–aber ist immer individuell zu
betrachten!
Denke auch, dass 15 - 20 für einen Selbstnutzer in Ordnung sind.
Um aber meine schlechte Erziehung einmal deutlich zu machen:
Der Vermieter muss verkaufen. Mit Mieter bekommt er die Wohnung ganz schwer los. Und noch weniger, wenn ausreichend Instandhaltungsstau anliegt.
Also, wenn schon kein Gutachter hier eingreifen soll, dann beginnen wir doch bei 10 Jahresmieten.
Er muss ja kommen.
Und er kommt, wenn es nicht mehr geht. Bin mir sehr sicher, dass er den kürzeren zieht, wenn die Bank mit Vollstreckung droht.
Hallo,
interessant, interessant… das Problem ist hier wohl etwas seltsam. Das ganze Objekt war wegen unbezahlter Renovierungskosten (Komplettsanierung) in Zwangsverwaltung. Ein Investor hat nun das ganze Objekt (25 Einheiten) gekauft. Das deshalb, weil aus dem gesamten Objekt bisher noch keine Sondereigentumsanteile gebildet wurden. Deswegen konnten auch nicht die einzelnen Wohnungen in die ZV, sondern nur das Gesamtobjekt. Ich denke er hat ein „Schnäbbele“ gemacht und will kurzfristige Rendite erzielen. Deswegen hat er nach dem Deal nun alle Mieter kontaktiert und man soll sich überlegen, ob man nicht an einem Kauf der zZt eigengenutzten Wohnung habe. Der Alteigentümer (der in ZV ging) ist mE mittlerweile eine insolvente KG. Insoweit kann es sein, dass der aktuelle Eigentümer sehr sehr günstig gekauft hat.
Und zum „Vervielfältiger“. Für Wohnungen (wie die hier) wird in Berlin-Ost in ZV ein Einzelversteigerungspreis von ca. 150 Monatsmieten (10-12 Jahre) gezahlt. Wenn ich hier die Lage des Eigentümers und den Erhaltungszustand sehe, dürfte auch für mich ein Schnäbbele drin sein.
Abwarten und mal sehen was er will…
danke und Gruß
showbee
Das Problem an der ganzen Geschichte ist, dass es sich um ein offensichtlich älteres und arbeitsintensives Objekt handelt.
Es ist bei weitem nicht mit dem Kauf erledigt, es muss unbedingt damit gerechnet werden, dass hier größere Investitionen erfolgen.
Und ich glaube nicht, dass irgendwann jemand im Mauerwerk einen Topf mit Golddukaten findet, der als Instandhaltungsrücklage herhalten darf.
Auch wenn Sie es nicht unbedingt wollen, kann es passieren, dass die Eigentümergemeinschaft in einem Beschluss die Entscheidung trifft, das gemeinsame Eigentum zu renovieren. Da können Sie protestieren und kein Geld haben, hilft nix. Sie sind bei Wohnungseigentum nicht wirklich ungebunden. Und das sollten Sie in Ihrer Preiskalkulation einplanen.
Der Investor hat insofern ein Schnäppchen gemacht, dass ein Mietswohnhaus weniger Wert ist als die Summer der einzelnen Wohnungen, einzeln verkauft.
Abgesehen davon sollte Ihnen egal sein, ob der nun Gewinn macht oder nicht. Interessanter ist die Frage nach der eigenen Existenz. Und die kann auch mit 12 Jahresmieten arg ins Wanken geraten.
Auch wenn es andere nicht so sehen, einen Gutachter würde ich bei ernsthaftem Kaufinteresse hinzuziehen. So teuer ist es nun auch wieder nicht, kostet bei angenommenen 60.000€ Verkehrswert zwischen 330 und 550€. Im Vergleich zu einem Fehlkauf eher als Schnäppchen anzusehen.
Und wenn Sie mit dem Eigentümer zusammen diesen Gutachter beauftragen, wird es nochmal weniger. Vielleicht wird ja dann auch das ganze Objekt bewertet, dann sollte es noch einmal günstiger werden.
Wenn Sie einen suchen, der gute Arbeit abliefert, einfach nachfragen.
Und wo fehlende Rücklagen führen können, sehen Sie ja aktuell am eigenen Beispiel.
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Das sind dann solche Objekte, wie sie die Badenia finanziert
hat. Sowas wird im Allgemeinen als Schrottimmobilie
bezeichnet.
Die Behausungen der Rhein-Main- bzw. Taunus-Prominenz wirst Du kaum zu Badenia-Konditionen bekommen.