wir überlegen ein wundrschönes Grundstück zu bauen. Leider befindet sich auf dem Grundstück ein alter (wahrscheinlich nicht menrh benutzter) Schmutzwasserkanal der Stadt.
Für diesen ist auch eine entsprechende Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Meine Frage wäre, ist es grundsätzlich möglich auf (also über) der vorhanden Leitung unser neues Haus zu errichten (ohne Keller, nur Bodenplatte)?
Und wenn nein, mindert diese Verkleinerung des Baufenster den Grundstückswert?
da stellt sich die grundsätzliche Frage, ob der wirklich noch genutzt wird oder nicht. Falls nicht, würde ich beantragen, die Dienstbarkeit zu löschen und das Teil rausholen (wäre natürlich nicht ganz günstig). Dazu gehört die Frage, ob die Dienstbarkeit womöglich eine Überbauung ausschliesst - das würde die Frage vorab schon einmal klären. Und was das Baufenster angeht: hast du einen Blick in den Katasterplan geworfen? Um zu sehen, wo die Begrenzungen der Bebauung liegen? Vielleicht liegt der Kanal ohnehin ausserhalb dieser Grenzen?
Auf jeden Fall erstmal klären, was genau in der Dienstbarkeit steht, ob der Kanal noch genutzt wird, ob und wenn ja wie der Rückbau stattfinden wird (kann man ja nicht einfach heraushacken) und wie die Vorgaben der entsprechende Stadt/Gemeinde/Kreis aussehen.
Das kannst du nur anhand von Verträgen und Plänen sehen. Hast du Einblick in das entsprechende Grundbuch bekommen?
die Dienstbarkeit für den Kanal mindert natürlich den Grundstückswert. Die gleichen Überlegungen, wie Sie sie gemacht haben, würde auch jeder Erwerber machen.
Dabei kann man davon ausgehen, dass die Belastung den Wert umso mehr schmälert, desto mehr sie die bebaubare Fläche einschränkt.
Technisch ist es natürlich möglich, dass Sie über dem Kanal bauen. (Man kann ja sogar zum Mond fliegen. Die Frage ist, ob es sich lohnt!) Allerdings hängt das von der Eintragung ab. Manche Dienstbarkeiten schließen eine Überbauung aus. Alternative ist, das Sie den Kanal verlegen. Diese Variante ist manchmal die kostengünstigere. Sie sollten deshalb den Kontakt mit dem Begünstigten (Stadt) suchen und einfach mal die Varianten durchsprechen und eventuell durchrechnen.
Über den Aufwand, der für eine dieser beiden Varianten getrieben werden muss, kann ich nichts sagen.
Mit freundlichem Gruß
Geoli
die 2. Frage zuerst: Ja, eine Verkleinerung des Baufensters führt zur Minderung des Grundstückswertes.
Eine Überbauung des Kanals ist wahrscheinlich rechtlich nicht möglich, da dies vermutlich über die Grunddienstbarkeit ausgeschlossen ist. Falls es rechtlich möglich ist, was hier nicht beantwortet werden kann, so ist es auch bautechnisch möglich, führt jedoch wahrscheinlich zu Mehrkosten.
Der Königsweg dürfte sein die Baulast von dem Grundstück zu bekommen, was bei einem nicht mehr genutzten Kanal unproblematisch sein sollte. Hier empfiehlt sich die Rücksprache und gegebenenfalls ein schriftlicher Antrag bei der Stelle zu deren Gunsten die Grunddienstbarkeit eingetragen ist.
also Sie können ohne Genehmigung des Eigentümers dieses Kanals, auf keinen Fall darüber bauen. Selbst wenn Sie eine Genehmigung bekommen würden, ist der Besitzer des Kanals immer berechtigt an seinen Kanal heranzukommen und d. h., Sie müssten im Extremfall Ihr darauf errichtetes Gebäude wieder abreisen, nur damit der Besitzer an sein Eigentum heran kommt. Also so lange die Stadt diesen Kanal nicht außer Betrieb nimmt und aber auch komplett abbaut oder verfüllt und die Dienstbarkeit aus dem Grundbuch entfernt wird, ist das Land genau über dem Kanal kein Bauland und dem entsprechend auch vom Wert nur als Gartenland oder Grünfläche anzusehen.
Ich würde Ihnen empfehlen zunächst einmal mit dem Tiefbauamt genau abzuklären ob der Kanal noch genuzt wird und wie die zukünftige Planung damit aussieht. Erst danach kann man abschätzen was zu tun ist. Ggf. müssten Sie einige Wochen oder sogar Monate für diese Abklärungen veranschlagen. Im besten Fall wird dieser Kanal nicht mehr gebraucht und eventuelle Dienstbarkeiten könnten somit gelöscht werden. Von einer eventuell möglichen Ueberbauung würde ich abraten, auch wenn diese technisch möglich wäre. Damit würden Sie sich für die Zukunft zu stark binden und der Wert des Grundstücks würde dadurch sicher nicht steigen.
Es gibt immer wieder mal eine gute Gelegenheit auf ein schönes Grundstück. Aber gute Lagen haben eben Ihren Preis.
Es grüsst freundlich