Wir bauen in diesem Jahr ein Wohnhaus, mit 50% Eigennutzung und 50% Vermietung.
Die Begenehmigung wurde 2012 erteilt.
Ich würde gerne in der Einkommensteuererklärung 2012 Vermietung und Verpachtung folgende Kosten geltend machen.
-Maklerkosten für das Grundstück aus 2010
-Notarkosten aus 2010
-Grunderwerbsteuer aus 2011
-Kosten für Baugenehmigung und Architekt aus 2012.
Frage 1:
Kann ich die Kosten überhaupt zu 50% rückwirkend geltend machen, denn damals war noch nicht bekannt, dass zu 50% vermietet wird.
Frage 2:
Wenn ja, geht dies in 2012, obwohl ich erst 2013 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erziele.
Kann nicht helfen. Würde mich auchbinteressieren.
Hallo Rohn,
absetzten kannst du die Kosten erst ab dem Zeitpunkt, wo eine Vermietungsabsicht und Einkommenserzielungsabsicht vorliegt. Die Umbaukosten, wenn diese die Vermietung betreffen, kannst du bereits angeben.
emh
hallo,
die kosten, die du genannt hast, zählen zu den anschaffungskosten. d. h. dass du diese zusammen mit den anderen baukosten auf 50 jahre abschreiben musst. beispiel: das haus kostet insgesamt 400 000, die notarkosten, maklergebühren etc. 5 000, so musst du die 202 500 (da nur die hälfte vermietet ist) auf 50 jahre verteilen.
lg
Besten Dank für die schnelle Antwort.
Ich hatte mich jetzt noch anderweitig belesen und bin nun wieder unsicher.
Anschaffungskosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) sind wohl nicht absetzbar.
Herstellungskosten (Baugenehmigung, Architekt, Bodengutachten) jedoch auf 50 Jahre mit 2% jährlich.
Hallo rohn 16547,
die angeführten können im Prinzip im Vorgriff schon 2012
abgesetzt werden, aber erstmal voll absetzen. Lehnt dies
das Finanzamt ab, kann man die Kosten in 2013 immer noch
anteilig absetzen, dies geht selbstverständlich auch für
alle Kosten rückwirkend.
Denn die angeführten Kosten gelten als Grundstücks-
nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf eines
unbebauten Grundstücks anfallen. Denn die Anschaff-
ungsnebenkosten stehen fest, denn für sie gibt es
mangels Abnutzung keine Abschreibung und sind somit
erstmal Erschließungskosten und sofort absetzbar. Ich
würde diese nur in der Höhe in die Steuererklärung
ansetzen, das man keine Steuern zahlt oder die ge-
zahlten Steuern zurück bekommt. Diese Rechnung machen
alle guten Steuersoftwareprogramme die es am Markt
gibt. Die restlichen Kosten dann 2013 absetzen.
Gruß tilgba
Vielen Dank für die guten Hinweise, mal sehen wie das Finanzamt reagiert.
makler, grunderwerbsteuer, notar, etc. sind schon absetzbar, jedoch werden diese kosten zusammen mit den anschaffungskosten auf 50 jahre verteilt, sie mindern deine steuern derzeit unerheblich.
lg
Danke Maria!
Hallo, ohne mich in den Gesetzestext einzulesen, würde ich sagen , das ist nicht möglich, da noch keine
Vermietungsabsciht damals bestand.
Ich selbst würde wie folgt verfahren. Alles in die
St-Erklärung einsetzen. So kann nichts unterlassen
werden. Und…abwarten wie der Bescheid aussieht.
Ggf. melde dich nach dem Bescheid nochmal.
Alles Gute und viel Erfolg.
Gruss Helmut
Hallo,
vermutlich können Sie aus der Summe der Ihnen entstandenen Kosten des Kaufs (Kaufpreis, Notar, Steuer etc.) einen Gesamtposten bilden, den Sie dann linear mit 2% pro Jahr abschreiben (AfA).
Achtung: Nur Kosten für das Haus können anteilig abgeschrieben werden, nicht aber für das Grundstück, da das Grundstück sich nicht abnutzt.
Beachten Sie außerdem, dass Sie die Abschreibung nicht zu sehr pauschalieren dürfen: Sie können nur 50:50 anwenden, wenn die vermietete Teil tatsächlich 50% der Wohnfläche umfasst; ansonsten fällt die Abschreibung entsprechend größer oder kleiner aus.
Durch das Abschreibungskonzept gehen Ihnen die in 2010 gezahlten Beträge steuerlich nicht verloren. Allerdings können Sie nicht die Summe der einzelnen Abschreibungen geltend machen(also 2% für 2010, 2% für 2011 und 2% für 2012), sondern nur 2% pro Jahr.
Die Abschreibung ist eben erst möglich, wenn die Wohnung auch vermietet ist. Also z. B. Vermietung seit April 2013 >> Abschreibung im Umfang von 4/12 * 2% der Abschreibungssumme im Jahr 2013.
Viele Grüße
tinastar
Hallo,
hierbei handelt es sich um einen komplexen Fragenkatalolg der so einfach nicht beantwortet werden kann. Steuerberatung ist auf diesem Wege auch nicht erlaubt. Ich kann Ihnen nur raten nehemn Sie hierzu fachliche Hilfe in Anspruch ( Lohnsteuerhileverein od. Steuerberater )
Gruß
Dieter
Hallo rohn16547,
da bin ich leider überfragt.
Empfehle StB zu befragen.
Gruß
hjs