Hallo,
es geht um eine Mietwohnung.
Mieter ist interessiert an Wohnung, bekommt Mietvertrag vom Vermieter (bzw. hier ist es so: Die … ist der Eigentümer des Objektes, welcher die … GmbH als Verwaltung vor Ort und die … als Vermieter vor Ort beauftragt hat ) am 18.03. zur Unterschrift, bekommt aber im gleichen Zuge mitgeteilt, dass es einen neuen Eigentümer ab dem 1.04.14 geben wird (Name noch nicht genannt, nur dass es wieder ein Großkäufer sein wird, der mehrere Wohnungen gekauft hat, die er dann auch extern verwalten lassen möchte möchte).
Nun zur Frage - angenommen es wäre jetzt so, also MV unterschrieben und Einzug soll 3 Monate später sein. Zu dem Zeitpunkt hat dann also bereits das Mietobjekt den Eigentümer gewechselt. Allerdings steht noch der Mietvertrag mit Altvermieter, worin steht unter sonstige Vereinbarungen, dass der Vermieter (also die drittgenannte Person beim Fettgedruckten) noch renoviert, kaputte Türen tauscht, Boden neu, alles neu gemacht wird.
Nun hat der Mieter aber gerade folgendes gelesen (Auszug aus Mietrechtslexikon):
„Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (BGH, Urteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 nter II 1; vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b m.w.Nachw.). Das gilt auch dann, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) (Beseitigung von Mängeln der Wohnung >>> zu Sachmängel ) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. BGH, Urteil v. 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04.“
Die Wohnung sei zum jetzigen Zeitpunkt sehr mangelhaft, d.h. durch Einbruch kaputte Türen, Boden muss erneuert werden und die Wände gemalert. Heißt das, dass der Mieter sämtliche Ansprüche, die noch bis Tag x (bis zum Tag des Eigentümerübergangs), also bis zum 31.03.14 entstanden sind oder entstehen, so also die Forderung lt. Mietvertrag zur Renovierung der Wohnung und Bodenneuverlegung nur gegenüber dem Altvermieter, also in dem Fall die drittgenannte Person beim Fettgedruckten, geltend machen kann? Also heißt das im Klartext, der neue Eigentümer und neue Vermieter werden damit nichts zu tun haben?
Was wäre, wenn die Wohnung in 3 Monaten unrenoviert und mit noch altem Boden übergeben wird und der neue Vermieter davon nichts wissen möchte?
Letzte Frage - angenommen der Mietvertrag ist noch nicht unterschrieben, aber der Mieter möchte die Wohnung eigentlich sehr, wg. Lage etc pp. Wie sollte er sich nun verhalten?
Hier ist es so, dass Wohnungen rar sind und man froh ist, was ansonsten gutes gefunden zu haben.
Sollte der potentielle Mieter dem jetzigen Nochvermieter die Pistole auf die Brust setzen, die Wohnung müsse bitte bis zum 30.03. fertig in Ordnung sein und er müsse sich davon überzeugen können oder wie kann er sich Sicherheit verschaffen, dass er nicht letzten Endes doch in eine Bruchbude zieht?
Danke
