Guten Tag!
Mal angenommen, eine Nebenkostenabrechnung für 2006 wurde auf Basis von Wasseruhren vorgenommen, deren Eichfrist bei der einen seit 1995 und bei der anderen seit 2002 abgelaufen ist.
Dies stellt eine Ordnungswidrigkeit gem. § 19 EichG dar.
Macht das die Nebenkostenabrechnungen automatisch ungültig? Oder verhindert es wenigstens die Verjährung der einjährigen Einspruchsfrist für den Mieter?
Danke
Hallo,
Einwendung gegen eine BK-Abrechnung sind vom Mieter bis spätestens 12 Monate nach Erstellung dieser Abrechnung zu machen.
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Umgekehrt ist der Mieter nach zwölf Monaten ( § 556 Abs 3 Satz 5 BGB ) ab dem Zugang der Abrechnung mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen. Hat der Mieter sich also ein Jahr nach der Abrechnung nicht gemeldet, kann er beispielsweise vor Gericht nicht mehr einzelne Einwendungen geltend machen und behaupten, die Abrechnung sei unrichtig.
unquote
Ansonsten gilt das im folgenden Link erklärte: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/e1/eichg.htm
Gruß
Nita
Vielen Dank für die Antwort.
Den Text hinter dem Link kannte ich.
Meine Frage ist jetzt: Führt die Unrechtmäßigkeit der Verwendung der nicht geeichten Zählerstände nun zur Unwirksamkeit der NK-Abrechnung? Anders: Haben die Abrechnungen überhaupt einen rechtswirksamen Zustand erlangt?
Schließlich kamen sie ja unter fahrlässiger Begehung einer Ordnungswidrigkeit zustande.
Oder müssten nicht vielmehr alle nach Eichfrist erstellten NK-Abrechnungen jetzt neu erstellt werden auf einer anderen Basis als den Zählerständen?
Im Strafrecht werden Beweismittel ja auch nicht zugelassen, wenn sie durch Begehung einer anderen Straftat erlangt wurden.
Ist dieses eine Jahr wirklich unumstößlich, selbst wenn eine Ordnungswidrigkeit zugrunde liegt?
Wie verhält sich das hier?
Danke
Hallo,
rein mietrechtlich ist dies vielleicht nicht zu beantworten. M.E. (aber ich bin wirklich kein Anwalt) ist die Ordnungswidrigkeit eben noch keine „Straftat“ sondern nur ein Verstoss gegen Bestimmungen, für den ein Bußgeld erhoben wird.
Insofern würde ich vermuten (!), dass ein VM auf der einen Seite ein Bußgeld wird bezahlen müssen, wenn die Mieter ihn bei den entsprechenden Behörden „verpfeifen“, die Mieter aber trotzdem „nur“ Anspruch auf Einspruch für die BK-Abrechnungen erhalten, die noch nicht verjährt sind. Außerdem würde ich vermuten, das nicht die Abrechnung komplett unwirksam wird und evtl. Nachzahlungsforderungen nicht in Bausch und Bogen abgewehrt werden können.
Warum? Nehmen wir einmal an, ein VM lässt seinem Mieter die Abrechnung fristgerecht zukommen. Der Mieter stellt fest, das die Eichung des Wasserzählers im Berechnungszeitraum nicht mehr gültig war und widerspricht der Abrechnung. Der VM erstellt eine neue Abrechnung, die nunmehr - nach dem Link den du schon kennst möglich - auf Basis eines Ersatzumlagemaßstabes, nämlich nach Wohnfläche, erstellt wurde. Stellt er seinem Mieter diese Abrechnung wiederum innerhalb der Frist zu und erhebt er keine höheren Nachzahlungsforderungen als in der ersten Abrechnung, dürfte er m.E. eine rechtsgültige Abrechnung erstellt haben.
Das er evtl. gleichzeitig eine Ordnungsstrafe zahlen muss, ist eine andere Geschichte und kommt dem Mieter ja nicht zugute.
Sollte jemand etwas anderes wissen, ich lerne gerne dazu. Und evtl. könntest du - bei Interesse - deine Frage noch mal im Allgemeine Rechtsfragen Brett stellen und wir lernen alle was dazu. 
Gruß
Nita
Sollte jemand etwas anderes wissen, ich lerne gerne dazu. Und
evtl. könntest du - bei Interesse - deine Frage noch mal im
Allgemeine Rechtsfragen Brett stellen und wir lernen alle was
dazu.
Mach ich glatt, Danke Dir!
Hallo,
das sind zwei Paar Schuhe. Nur weil die Uhren nicht geeicht sind, müssen sie ja nicht falsch gehen. Aber nur wenn man nachweisen kann, dass die Abrechnung falsch ist, kann man hiergegen etwas unternehmen. Wobei man in der Realität davon ausgehen kann, dass nicht mehr geeichte Uhren vielleicht minimale Abweichungen in den ersten Jahren haben werden, hiermit aber unter dem Strich kein nennenswerter Blumentopf zu gewinnen ist.
Allerdings könnte die Sache sogar nach hinten los gehen, wenn man sich jetzt auf die fehlende Eichung zu sehr beruft, und der Vermieter dann nach einem anderen zulässigen Maßstab abrechnet, der u.U. sogar für den Mieter ungünstiger sein könnte.
So in einem Fall in meinen Referendariatstagen mal passiert. Da wurde nach einem unzulässigen Verfahren abgerechnet, und der Mieter wollte daher nicht zahlen. Dummerweise war es aber so, dass er nach diesem Verfahren deutlich weniger als nach allen zulässigen Verfahren berechnet bekommen hatte. Er meinte so wohl um jegliche Zahlung herum zu kommen, was natürlich Unsinn ist, denn dass er Wasser verbraucht hatte, war ja nun mal nicht von der Hand zu weisen. Ohne richtig darüber nachzudenken, ließ er sich dann in einem Vergleich auf eine zulässige Abrechnungsmodalität ein, und erlebte sein blaues Wunder.
Gruß vom Wiz
Hallo Wiz,
danke für Deine Einschätzung.
Zum einen: Die Abrechnung nach Wohnfläche wäre durchaus günstiger, wurde in dem Fall schon mal so gemacht, daher ist das bekannt.
Zum anderen: Bei der Fragestellung geht es nicht darum, das korrekte Zählen der Wasseruhren in Frage zu stellen. Aber nur nebenbei: Eine Uhr steht seit 4 Jahren und bewegt sich garnicht mehr, hat auch noch keiner gemerkt…
Dennoch: Angenommen, die Uhren würden alle noch richtig zählen, es geht mir dennoch allein um die Tatsache, dass nicht geeichte Uhren nicht als Grundlage für NK-Abrechnungen dienen dürfen. Also ganz allein auf diese Tatsache hebe ich ab, siehe auch http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/w1/wasser…
Ich zitiere: „Das BayObLG (2Z BR 236/04 Beschluss vom 23.03.2005) hat bspw. entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ablesewerte der Wasserzähler nach Ablauf der Eichfrist nicht ihrer Jahresabrechnung zugrunde legen dürfen (gilt entsprechend für Vermieter).“
Allein auf diesen Verstoß hebt meine Frage ab. Also quasi nur, ob man auf Basis von Daten abrechnen darf, die man nur unter Begehung eines Gesetzesverstoßes ermitteln konnte.
Und wären die Abrechnungen vor diesem Hintergrund dann nicht doch nichtig? Zumindest teilweise in Bezug auf Frischwasser? Und müssten entspr. korrigiert werden?