Nichtiger Kaufvertrag u. Auswirkung auf Mietvertr

Behörden & Recht Mietrecht
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Fallschilderung:

  • Verkäufer V hat mit Käufer K einen (wie sich später herausstellt) nichtigen Grundstückskaufvertrag abgeschlossen. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Besitz sofort an K übergeht.
  • Für K wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die Auflassung erfolgt zunächst noch nicht.
  • D (Vater von K) schließt daraufhin mit Mieter M einen Mietvertrag ab, M zieht in das Haus ein.
  • Die Miete wird von M an L (Lebensgefährtin des K) bezahlt; L besitzt keine Auflassungsvormerkung und ist nicht am Mietvertrag beteiligt!
  • Zur Auflassung selbst kommt es jedoch nicht, da V die Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages nachweisen und gerichtlich die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Herausgabe des Hausgrundstücks von K an V erwirken kann.
  • V (war/blieb die ganze Zeit Eigentümer des Mietobjekts) wird somit auch wieder Besitzer des Hausgrundstücks.

Somit gibt es einerseits den Themenpunkt „Wirksamkeit des Mietvertrags zwischen D und M gegenüber V“:

Der Mieter beruft sich auf seinen Mietvertrag mit D und behauptet „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 BGB).

V vertritt den Standpunkt, dass zwar ein Käufer in ein Mietverhältnis eintritt, welches der Verkäufer bereits vorher abgeschlossen hatte, aber dass dies eben nicht umgekehrt gilt. V habe das Haus ja gar nicht gekauft, und schließlich sei er auch immer schon der Eigentümer gewesen.
Nach Ansicht von V muss M deswegen das Haus auf Verlangen von V räumen, weil M eben mit V gar keinen Vertrag hat, der ihn davor beschützen würde.

Somit stellen sich folgende Fragen:

  1. Ist der Mietvertrag zwischen D und M somit für V tatsächlich NICHT bindend und
  2. kann V somit umgehend die Räumung des Mietobjekts von M verlangen?
  3. Wer (V als Eigentümer, K als Besitzer mit Auflassungsvormerkung oder D, weil jeder mit jedem Verträge abschließen darf) hat eigentlich grundsätzlich das Recht, einen wirksamen und gleichzeitig auch erfüllbaren Mietvertrag abzuschließen?

Zweiter Themenpunkt sind die „Mietzahlungen“:

M hat die Mieten wissentlich an L bezahlt, obwohl er den Mietvertrag mit D abgeschlossen hatte.

Zudem erlangte M spätestens 2 Jahre nach Mietbeginn Kenntnis davon, dass für D keinerlei Eintragung im Grundbuch existierte und dass darin auch für K nur eine Auflassungsvormerkung eingetragen war.

Wie sieht es nun mit (Schadensersatz-) Ansprüchen des V bzgl. der Mietzahlungen aus? Es stellen sich folgende weitere Fragen:

V geht davon aus, dass L durch die Mietzahlungen des M mangels Rechtsgrund (kein Mietvertrag mit M) ungerechtfertigt bereichert ist.

  1. Wem stehen die von L somit zu Unrecht einbehaltenen Mietzahlungen zu – V, K oder gar D?

  2. Ist zu dieser Mietrückforderung von L evtl. nur M berechtigt, und muss sich dann der tatsächlich Berechtigte (V, K oder D) wiederum an M halten, da dieser sonst kostenlos im Haus des V gewohnt hätte?

Vorab vielen Dank für entspr. Beiträge…

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Wat?

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vorneweg:
die vormerkung war von anfang an unwirksam, da es an einer zu sichernden forderung fehlte (kaufvertrag unwirksam), auch keine künftige forderung mangels gesicherter rechtsgrundlage, vgl. § 883 I bgb.

  1. Ist der Mietvertrag zwischen D und M somit für V
    tatsächlich NICHT bindend und

der grundsatz ist die relativität der schuldverhältnisse, d.h. der mietvertrag hat für den nicht beteiligten v grds. keine bindungswirkung.

  1. kann V somit umgehend die Räumung des Mietobjekts von M
    verlangen?

eine räumung setzt einen wirksamen mietvertrag zwischen m und v voraus.
v kann also nicht räumung, sondern herausgabe seines grundstücks verlangen, § 985 bgb.
etwas anderes würde gelten, wenn m ein besitzrecht hätte (originär oder derivativ, vgl. 986 I BGB). aber da es an einem zum besitz berechtigenden schuldverhältnis zwischen v und m bzw. v und d (d ist nicht zur besitzverschaffung an dritte von v berechtigt) fehlt, ist ein besitzrecht ausgeschlossen.

  1. Wer (V als Eigentümer, K als Besitzer mit
    Auflassungsvormerkung oder D, weil jeder mit jedem Verträge
    abschließen darf) hat eigentlich grundsätzlich das Recht,
    einen wirksamen und gleichzeitig auch erfüllbaren Mietvertrag
    abzuschließen?

wie du selbst schreibst, hat jeder, der seine verpflichtung aus dem mietvertrag erfüllen kann, auch die möglichkeiten, die sache zu vermieten.
selbst wenn aber die erfüllung der verbindlichkeiten unmöglich wäre, kann ein wirksamer vertrag geschlossen werden, § 311a I bgb.
die erfüllbarkeit hat keinen einfluss auf die wirksamkeit.

ist es aber nicht möglich dem mieter den besitz an der sache zu verschaffen, dann entfällt im gegenzug auch die verpflichtung zu leistung der vereinbarten miete, § 326 bgb, da es sich um synallagmatische pflichten handelt.

hier kann also v, k und d einen vertrag abschließen.
probleme ergeben sich dann, wenn k tatsächlich inhaber einer vormerkung wäre und v einen mietvertrag abschließt. dann wäre zu prüfen, ob dieser vertrag unter § 883 II bgb zu subsumieren wäre, obwohl keine verfügung vorliegt, aber eine ähnliche wirkung erzielt wird. es kommmt also darauf an, wie weit die „große lösung“ gehen soll.

  • aber darum geht es hier nicht…

Zweiter Themenpunkt sind die „Mietzahlungen“:
M hat die Mieten wissentlich an L bezahlt, obwohl er den
Mietvertrag mit D abgeschlossen hatte.

das wäre jedenfalls dann unproblematisch, wenn der vertrag eine ermächtigung vorsieht, an l schuldbefreiend zu zahlen, vgl. § 362 II, 185 bgb. auch eine außervertragliche abrede genügt. dafür.
[m zahlt doch nicht zufällig an l (?!), sondern mit dem ziel der befreiender wirkung bzgl. seiner leistungspflicht aus dem vertrag]
-> sonst bereicherungsrecht

Zudem erlangte M spätestens 2 Jahre nach Mietbeginn Kenntnis
davon, dass für D keinerlei Eintragung im Grundbuch existierte
und dass darin auch für K nur eine Auflassungsvormerkung
eingetragen war.

der vertrag zwischen m und d bleibt weiter bestehen, s.o.

Wie sieht es nun mit (Schadensersatz-) Ansprüchen des V bzgl.
der Mietzahlungen aus?

v hat doch keinen schaden erlitten ?!

V geht davon aus, dass L durch die Mietzahlungen des M mangels
Rechtsgrund (kein Mietvertrag mit M) ungerechtfertigt
bereichert ist.

das sehe ich nicht so. für eine leistungskondiktion (§ 812 I 1 1.alt bgb) fehlt es an der bewussten und zweckgerichteten mehrung fremden vermögens von v bei l. als leistung kann nur die einräumung des besitzes bei d, aber nicht die daraus resultieren vermietungserträge gesehen werden. -> commodum ex negotio cum re (gezogener gewinn) ist bereicherungsrechtliche grds. nicht zu ersetzen.
die nichtleistungskondiktion (2.alt) ist wegen vorgehenden leistungsbeziehung m-d abzulehnen.

  1. Wem stehen die von L somit zu Unrecht einbehaltenen
    Mietzahlungen zu – V, K oder gar D?

kein unrecht, wenn m mit zahlung an l befreiend geleistet hat.

  1. Ist zu dieser Mietrückforderung von L evtl. nur M
    berechtigt, und muss sich dann der tatsächlich Berechtigte (V,
    K oder D) wiederum an M halten, da dieser sonst kostenlos im
    Haus des V gewohnt hätte?

keine rückforderung, da vertrag wirksam und mit der zahlung die verbindlichkeit aus dem mietvertrag erfüllt wird, s.o.

grüße

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Zunächst einmal vielen Dank für die umfangreiche Beantwortung meiner Fragen.

Der Schaden des V sind m. E. die ihm entgangenen Mietzahlungen - da sein Haus von D an M vermietet war, konnte er selbst es ja nicht an andere vermieten…

Fallabwandlung:
nehmen wir mal an, dass M die Mietzahlungen aus dem Mietvertrag mit D an K geleistet hätte (L existiert in diesem Fall nicht!) - wie sieht es dann mit einem evtl. Anspruch des V hinsichtlich Rückerstattung der Mietzahlungen von K aus? Hierbei ist zu berücksichtigen, dass zwischen K und V aufgrund der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags ja ein Rückabwicklungsverhältnis besteht und somit auch die von K gezogenen Nutzungen an V herauszugeben sind…