Nießbrauch, Übertragung und Hausverkauf nach Erbschaft

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Liebe Experten.
Vor über 10 Jahren haben Eltern dem Sohn ihr Haus übertragen. Allerdings mit Nießbrauchvorbehalt. Nach Tod der Eltern „erben“ Sohn und die Tochter sozusagen das Haus. Trotz der Schenkung ist ja durch den Nießbrauch der Wert des Hauses trotzdem in der Erbmasse drin. Tochter ist geistigbehindert, es besteht ein Behindertentestament. Tochter hat einen Pflichtteilsersatzanspruch.

Frage1: Sohn will das geerbte Haus, das ihm ja schon übertragen worden ist, verkaufen. Mit Tod der Eltern endet ja auch der Nießbrauch. Gilt nach dem Tod der Eltern die alte 10-Jahres-Frist mit Termin der Übertragung -, nach der Immobilien nach 10 Jahren verkauft werden können, ohne Spekulationssteuer zu bezahlen?
Also: Kann der Sohn nach Tod der Eltern das Haus verkaufen, ohne Spekulationssteuer zu zahlen?
Danke an die Experten

#2

Erbschaften sind normalerweise keine Anschaffungen nach 23 EStG

Zudem wäre die Steuer ja nur auf die Wertentwicklung zu zahlen, nicht auf den Gesamtkaufpreis.

Im Erbe ist auch nicht das Haus, sondern der Nießbrauch, oder habe ich Deinen Post falsch verstanden?

#3

Normalerweise erbst du ein Haus. Wenn du das verkaufst: Innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren zahlst du Spekulationssteuer. Erst nach 10 jahren ist das spekulationssteuerfrei. Wenn es vor 10 Jahren überschrieben bzw. geschenkt worden ist, gehört es ja dir, es ist keine „Spekulation“ mehr. Was ist aber, wenn es dir zwar gehört, aber mit Nießbrauch belegt war? Beginnt im Erbfall etwas erneut die 10-Jahres-frist. Das macht irgendwie keinen Sinn, oder?
Also kann nach Tod der Eltern und dadurch Wegfall des Nießbrauchs (bzgl. Eltern) ohne Spekulationssteuer zu zahlen verkauft werden?
Dem Sohn ist es ja vor über 10 Jahren geschenkt bzw. überschrieben worden.

#4

Da läuft so einiges durcheinander! Das übertragene Haus ist mit Übertragung Eigentum des Sohnes geworden, und kann insoweit nicht mehr vererbt werden.

Bzgl. des Nießbrauchs sieht es so aus, dass dieser dazu geführt hat, dass die Erbschaftsteuer (die auch Schenkungsteuer ist), bis zum Ende des Nießbrauchs gestundet wurde. D.h. der Wert der Immobilie wird rein steuerlich jetzt „wieder hervorgekramt“, und muss - soweit die entsprechenden Freibeträge überschritten sind - ausschließlich vom Sohn versteuert werden, sofern bei Übertragung oder in der Zwischenzeit nicht der Ablösebetrag der Steuer freiwillig gezahlt wurde (was gelegentlich gemacht wird, damit die Erben dann später keine Steuer zahlen müssen). Hierbei ist dann noch die Situation vor und nach 2009 zu betrachten, bei der es zu einer Änderung bzgl. der Berücksichtigung der Belastungen durch den Nießbrauch gekommen ist, die nunmehr abziehbar sind, und insoweit dann auf tatsächlicher Basis seit 2009 nachgerechnet werden, was zu einer Differenz zum ursprünglichen Ablösebetrag führen kann.

Da die Immobilie bereits seit über zehn Jahren im Eigentum des Sohnes steht, kann dieser sie also auch problemlos verkaufen, ohne hierfür zusätzlich heran gezogen zu werden.

#5

Halllo.
Der Sohn ist Eigentuemer seit ueber 10 Jahren.

Nach dem Tod der Eltern erbt niemand das Haus, die Eltern hatten kein Eigentum an dem Haus seit ueber 10 Jahren, die Tochter erbt schon gar nicht das Haus, auch keinen anteil.

Sowas geht ueber den Niessbrauch hinaus. Diese speziellen Regelungen kann vermutlich der Notar beantworten, der Testament und Niessbrauch beurkundet hat. Pflichtteil ist regelmaessig in Geld zu zahlen.

ja, ohne Spekulationssteuer
(bin Laie) Gruss Helmut

#7

Ups, jetzt zu früh abgeschickt: Auch wenn nicht danach gefragt war, bitte auch die Kommentierung zu § 2325 Abs.3 BGB berücksichtigen. Danach kann ggf. der Wert des Hauses auch nach der Zehnjahresfrist dann noch für die Berechnung des Pflichtteils herangezogen werden, wenn die tatsächliche Nutzungsgewalt tatsächlich erst innerhalb der letzten zehn Jahre oder durch den Tod des Erblassers übergegangen ist. D.h. umfasste der Nießbrauch das komplette Anwesen ohne jegliche Einschränkung, kann sich dies pflichtteilserhöhend für die Schwester auswirken.

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