Hallo.
Jemand (wir) besizt/er eine Doppelhaushälfte in Nordhorn. Es besteht, ein im Grundbuch eingetragenens, Nießbrauchrecht einer 68jährigen Tante. Auf Rang eins steht die Tante, auf Rang zwei steht eine kleine Hypothek, auf Rang drei steht der Bruder der Tante.
Frage 1: sollte das Haus verkauft werden, muss der Hausbesitzer die Tante und/oder den Bruder der Tante auszahlen?
Frage 2: besteht die Möglichkeit, dass jemand Interesse an einer Doppelhaushälte in Nordhorn hat, die weit unter Wert verkauft werden soll? Oder jemand jemanden kennt? Grundstück 400qm, Wohnfläche ca. 90qm.
Frage 3: Kniffe? Tipps?
Bitte um schnelle Antwort, DAS HAUS MUSS WEG!
Hallo erika,
folgende Möglichkeiten bestehen m. E. (ohne Gewähr):
1.) Ihr verkauft das Haus wie es ist; dann wird der Preis sehr niedrig sein, da der Käufer ja erst nach Ableben von Tante UND Bruder dort einziehen kann, aber als Besitzer sogar ganz normal wie ein Vermieter für Schäden haftet.
2.) Ihr kauft Bruder & Tante das Nießbrauchrecht ab und tilgt die Hypothek (Vorsicht: evtl. Vorfälligkeitsentschädigung), dann ist das Haus zu einem reellen Preis zu verkaufen.
Ich würde zu Möglichkeit 2 greifen, mit der Maßgabe, dass der Preis an Bruder und Tante erst nach Verkauf des Hauses fällig wird.
Argumentationstipp außerdem: was soll eine einzelne Person mit 68 in einer DHH? Da sollte man schon an später denken, wenn die 400 qm. gepflegt werden müssen. Dann lieber jetzt kleiner setzen!
Ich hoffe, das hilft euch ein wenig!
LG
Jens
Hallo.
Wenn das ein im Grundbuch eingetragenes Niessbeauchrecht ist, kann das Haus nur mit Einwilligung der Tante verkauft werden, die sich dann aber verschlechtern würde. Geld bekäm dann nur die Bank und der Bruder.
Sorry
Bin kein Jurist, aber wollen Sie Ihre Tante über den Tisch ziehen? Das will ich ja nun nicht hoffen. Ein Nießbrauch gilt normalerweise bis Lebensende der Tante. Ein Verkauf macht also keinen Sinn, weil ein Käufer dann nichts von der Immobilie hat, zumal die Tante auch 100 Jahre werden kann. Natürlich kann die Tante den Nießbrauch notariell löschen lassen, aber wenn sie nicht total blöd ist, wird sie das entweder nicht oder nur gegen Zahlung einer mindestens dem Wert des hochgerechneten restlichen Nießbrauchs (bis zum fiktiven Lebensende gemäß Sterbetabelle) entsprechenden Summe machen. Diese Summe könnte sogar den erzielbaren Verkaufserlös teilweise oder ganz aufzehren, je nach Situation und Marktlage. (Eine kurze Recherche zeigt, dass vergleichbare Doppelhaushälften in Nordhorn ab ca. 50 TE angeboten werden. Der Wert des Nießbrauchs könnte Pi mal Daumen bei einem Mietwert 300 €/Monat x 12 x 15 Jahre Lebenserwartung der Tante = 54 TE betragen)
Frage: Mit welcher Dienstbarkeit ist denn der Bruder an 3. Stelle eingetragen? Auch Nießbrauch? Das wäre merkwürdig…
Fazit: Auch bei Verkauf bleibt der Nießbrauch bestehen, wenn die Tante drauf besteht. Der Erlös dürfte dann - wenn sich überhaupt ein Käufer findet - äußerst gering sein, gerade in Gegenden wie Nordhorn. Also evtl. besser eine Hypothek aufnehmen.
Luigi
Guten Tag,
grundsätzlich müssen alle im Grundbuch berechtigten ausgezahlt werden.
Nach § 1071 BGB kann mit Zustimmung der Begünstigten ihr Nießbrauchsrecht aufgehoben werden.
Eine mögliche Ablöse errechnet sich nach der Lebenserwartung - kann recht teuer werden! Manchmal kann man sich auf eine „Ersatzwohnung“ einigen?
Habe leider keinerlei Wissen über Immobilien in Niedersachsen/Nordhorn. Grundsätzlich ist der Immo-Markt in Deutschland noch gut für etwa 2-3 Jahre, dann kann eine „Blase“ kommen.
Gruss
Dr. Fritz Schweninger
Moin, moin, hier schon mal einige Infos.
13.2 Nießbrauchrecht
Allgemeine Angaben
Der Nießbrauch ist u.a. wie folgt im BGB geregelt:
Begriff:
Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen ( Nießbrauch ). Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.
Der Nießbraucher ist zum Besitze der Sache berechtigt. Er hat bei der Ausübung des Nutzungsrechtes die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu verfahren.
Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern.
Für diese Wertermittlung ist die Frage der Lastentragung von Bedeutung:
Dem Nießbraucher stehen grundsätzlich alle Einnahmen aus dem Grundstück zu; er ist aber gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, alle durch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Kosten und öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen ( also auch Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden sowie auf Grund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistung ), soweit sie zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchsrechts auf dem Grundstück ruhten.
Für Wertermittlungen eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks sind der jährliche Geldwert der zustehenden Nutzung und das Alter des Nießbrauchers und der angenommene Liegenschaftszinssatz von entscheidender Bedeutung. Hier besteht wie bei den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten ( z.B. Wohnungs- und Altenteilsrecht ) die Unsicherheit hinsichtlich der Laufzeit des Rechts. Verkäufe derartig belasteter Grundstücke sind daher äußerst selten, zumal der Käufer aus dem Grundstück keine Erträge ziehen kann, solange der Nießbraucher lebt. Abschläge vom rein rechnerisch ermittelten Wert von 50 v. H und mehr sind daher keine Seltenheit.
13.3 Wert der Renten / Belastungen (Muster)
Art der Belastung Barwert zum Stichtag ( € )
1 Nießbrauch 25.752,97 €
Summe der Belastungen 25.752,97 €
Berechnung der Rente im Nießbrauch als Leibrente
Art des Rechts / Rente Nießbrauch
Nießbrauchsberechtigte: XXX
Geburtsjahr: 1977
Alter zum Stichtag demnach: 35
Lebenserwartung (abgekürzte Sterbetafel Deutschland 2009-2011) 48,25 Jahre
Laufzeit der Rente demnach noch 48 Jahre
Höhe der jährlichen Rente, entspricht dem ermittelten Reinertrag: 1.115,27 €
Zahlungsweise: jährlich nachschüssig
vereinbarter Zinssatz:
Vervielfältiger bei 48 Jahren und 3,5% 3,50 %
23,09…
Rentenbarwert des Nießbrauchs 25.752,97 €
Für weitere Fragen bitte Mail an: info (at) sv-binder.de, da hier keine Anlagen reinpassen.
MfG
Bernd A. Binder
Hallo,
- beim Verkauf kann der Käufer versuchen das Nießbrauchrecht aufzukaufen, letztlich hat er aber keinen Anspruch darauf solange Tante und Bruder noch leben. Wenn bereits verstorben, entsprechende Löschung im Grundbuch beantragen.
- Kenne den Markt nicht, aber ein Haus mit Nießbrauchrecht zu verkaufen funktioniert in der Regel nicht.
- Sorry, leider keine Tipps, muss man halt mit Tante oder Bruder sprechen, damit diese einer Löschung zustimmen.
Gruß Uwe
Hallo Erika,
Nach meinem Verständnis, wenn jemand im Grundbuch mit einem Nießbrauchrecht steht, kann nur diese Person über das Objekt verfügen. „Das Eigentum an einer Sache verleiht dem Eigentümer im Wesentlichen drei Rechte: Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung (Veräußerung). Durch die Begründung des Nießbrauchs überträgt der Eigentümer einer Sache das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung (lat. usus fructus, dt. Nutznießung) an einen Dritten und behält nur das Verfügungsrecht (rechtliche Verfügungsgewalt) für sich. Auf diese Weise wird das Eigentum als dingliches Vollrecht, also die rechtliche Herrschaft über eine Sache, sozusagen „aufgespalten“ und es entstehen die Rechtsfiguren des „bloßen Eigentümers“ (lat. nudus dominus, frz. nu propriétaire, span. nudo propietario, Inhaber des nießbrauchbeschwerten Eigentums) und des „Nießbrauchers“. Ersterer behält das „bloße Eigentum“ (nuda proprietas, eine Form des nudum ius) an der Sache, deren Nutzungsziehung (umfassende Nutzung einschließlich der Fruchtziehung) hingegen beim Nießbrauchsberechtigten („wirtschaftlicher Eigentümer“) liegt.“ (Wikipedia) So verstehe ich, dass wenn das Objekt veräußert wird, der Nießnutzer erhält das Geld.
Sollte man ein solches Objekt kaufen wollen, müßte er sicher sein, dass mittels eines Notars der(die) Nießnutzer(n) vom Grundbuch ausgelöscht wird (werden) bevor das Objekt bezahlt wird.