NK-Abr. bei gew. und priv. Nutzung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo WWW,

angenommen jemand hat ein Grundstück mit mehr als einem Haus, in denen priv. genutzte Wohnungen und gewerblich genutzte Räumlichkeiten (z.b. Einzelhandel, Werkstatt o.ä.) untergebracht sind.
Der Vermieter und Eigentümer hätte alle Kosten in einen Topf geworfen und nach unterschiedlichen Verteiler-Schlüsseln die Betriebskosten auf die einzelnen Parteien (gew. + priv.) umgelegt.

Wäre das so in Ordung?
Gerade in Bezug auf die Abfallentsorgung scheint die Nicht-Trennung von Gewerbe und Privat für die privaten Mietparteien eher ungerecht, da der gew. Abfall sehr viel umfangreicher ist!?

Gehen wir außerdem davon aus, die Kopien und Belege der entstandenen Kosten seien nicht vollständig, d.h. Belege für Grundsteuer, allg. Stromkosten usw. fehlen.
Was tun? In welcher Form?

Muss der Mieter die vermeintlichen Fehler in der NK-Abr. berichtigen (soweit er das kann) und dem Vermieter konkret mitteilen oder würde es reichen, die Ungereimtheiten zu benennen und auf Nachbesserung pochen?
Bsp. Was tun wenn der durchschnittliche cbm-Preis für Wasser+Abwasser nicht logisch/rechnerisch nachvollziehbar ist?

Gehören Haus- /Grundbesitzerhaftpflichtvers. und Gewässerschadenhaftpflichtvers. zu Betriebskosten?
Sind diese Versicherungen objekt- oder personenbezogen? Für den obigen Fall: Wie teilt sich die Versicherungsprämie auf die einzelnen Objekte? Also nach welchem Schlüssel wird der Anteil eines (priv) Mieters berechnet? Anhand der Beitragsrechnung der Vers.gesellschaft ließe sich nicht feststellen, ob die Versicherung für das eine oder das andere Objekt gilt, oder für beide.

Ich hoffe, ich konnte diesen hypothetischen Fall gut rüberbringen!
Danke für alle helfenden Antworten!
SF.

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http://www.wer-weiss-was.de/cgi-bin/faqs/faqlist.fpl…

Hallo WWW,

angenommen jemand hat ein Grundstück mit mehr als einem Haus,
in denen priv. genutzte Wohnungen und gewerblich genutzte
Räumlichkeiten (z.b. Einzelhandel, Werkstatt o.ä.)
untergebracht sind.
Der Vermieter und Eigentümer hätte alle Kosten in einen Topf
geworfen und nach unterschiedlichen Verteiler-Schlüsseln die
Betriebskosten auf die einzelnen Parteien (gew. + priv.)
umgelegt.

Wäre das so in Ordung?

Nein
Weil…

Gerade in Bezug auf die Abfallentsorgung scheint die
Nicht-Trennung von Gewerbe und Privat für die privaten
Mietparteien eher ungerecht, da der gew. Abfall sehr viel
umfangreicher ist!?

Er muss das trennen weil Gewerbemüll teuer ist.

Gehen wir außerdem davon aus, die Kopien und Belege der
entstandenen Kosten seien nicht vollständig, d.h. Belege für
Grundsteuer, allg. Stromkosten usw. fehlen.
Was tun? In welcher Form?

Man muss verlangen die Unterlagen (Rechnungen) einzusehen.
oder Kopien verlangen die kosten allerdings extra.

Muss der Mieter die vermeintlichen Fehler in der NK-Abr.
berichtigen (soweit er das kann) und dem Vermieter konkret
mitteilen oder würde es reichen, die Ungereimtheiten zu
benennen und auf Nachbesserung pochen?

So ist es, Nachvollziehbar muss die sein .

Bsp. Was tun wenn der durchschnittliche cbm-Preis für
Wasser+Abwasser nicht logisch/rechnerisch nachvollziehbar ist?

Nachvollziehbar muss es sein

Gehören Haus- /Grundbesitzerhaftpflichtvers. und
Gewässerschadenhaftpflichtvers. zu Betriebskosten?

Ja.
Aber getrenn Gewerbe und privat weil Gewerbliche Risiko Versicherungen teurer sind.

Jakob

http://www.ra-kotz.de/nebenkostenabrechnung1.htm

Sind diese Versicherungen objekt- oder personenbezogen? Für
den obigen Fall: Wie teilt sich die Versicherungsprämie auf
die einzelnen Objekte? Also nach welchem Schlüssel wird der
Anteil eines (priv) Mieters berechnet? Anhand der
Beitragsrechnung der Vers.gesellschaft ließe sich nicht
feststellen, ob die Versicherung für das eine oder das andere
Objekt gilt, oder für beide.

Keine Versicherung macht gewerbebetrieb und privat gemeinsam.
Rechnunen einsehen.

Ich hoffe, ich konnte diesen hypothetischen Fall gut
rüberbringen!
Danke für alle helfenden Antworten!
SF.

3

Hallo,

dies ist so nicht korrekt. Der Vermieter muss die Kosten der gewerblichen Einrichtungen herausrechnen und darf nur die reine Kosten für Wohnungen den Mietern berechnen. Hier ergeben sich oft Unterschiede wegen Grundsteuer und den Versicherungen.

angenommen jemand hat ein Grundstück mit mehr als einem Haus,
in denen priv. genutzte Wohnungen und gewerblich genutzte
Räumlichkeiten (z.b. Einzelhandel, Werkstatt o.ä.)
untergebracht sind.
Der Vermieter und Eigentümer hätte alle Kosten in einen Topf
geworfen und nach unterschiedlichen Verteiler-Schlüsseln die
Betriebskosten auf die einzelnen Parteien (gew. + priv.)
umgelegt.

Er kann natürlich wegen der Abgrenzung auch einen entsprechenden Verteiler-Schlüssel aufnehmen. Es muss dann nur ersichtlich sein - wobei unterschiedliche Verteilerschlüssel hierauf einen Hinweis geben - dass die Kosten getrennt voneinander bewertet werden. So wie Du es darlegst würde ich von einer Geamtabrechnung ausgehen, deren Kosten jedoch aufgeteilt sind in Privat und Gewerbe.

z.B. bei heizungen findet man dies oft. Die Mietwohnungen werden von Firmen wie ista, Minol, nach Einheiten abgerechnet während ein Betrag der Heizung für Gewerbe nach kWh abgerechnet wird.

Wäre das so in Ordung?
Gerade in Bezug auf die Abfallentsorgung scheint die
Nicht-Trennung von Gewerbe und Privat für die privaten
Mietparteien eher ungerecht, da der gew. Abfall sehr viel
umfangreicher ist!?

In der Regel sind die Kosten der Abfallsbeseitigung von Privaten und Gewerbetreibenden nicht vergleichbar und werden auch nicht miteinander abgerechnet. Geweremüll muss meist getrennt abgeliefert werden oder wird getrennt abgeholt.

Gehen wir außerdem davon aus, die Kopien und Belege der
entstandenen Kosten seien nicht vollständig, d.h. Belege für
Grundsteuer, allg. Stromkosten usw. fehlen.
Was tun? In welcher Form?

Die fehlenden Daten verlangen.

Muss der Mieter die vermeintlichen Fehler in der NK-Abr.
berichtigen (soweit er das kann) und dem Vermieter konkret
mitteilen oder würde es reichen, die Ungereimtheiten zu
benennen und auf Nachbesserung pochen?

Nein, der Vermieter hat auf Aufforderung des Mieters eine neue Abrechnung zu erstellen. Den Vermieter schriftlich aufforder, die Belege vollständig vorzulegen und bis zum Erhalt aller Belege ein Zurückbehaltungsrecht für Nachzahlungen erklären

Bsp. Was tun wenn der durchschnittliche cbm-Preis für
Wasser+Abwasser nicht logisch/rechnerisch nachvollziehbar ist?

Gehören Haus- /Grundbesitzerhaftpflichtvers. und
Gewässerschadenhaftpflichtvers. zu Betriebskosten?

ja, aber sie müssen vereinbarts ein

Sind diese Versicherungen objekt- oder personenbezogen?

nach qm. Auch nahc Wohneinheiten ist möglich unter bestimmten Bedingungen. Siehe auch FAQ

Für

den obigen Fall: Wie teilt sich die Versicherungsprämie auf
die einzelnen Objekte? Also nach welchem Schlüssel wird der
Anteil eines (priv) Mieters berechnet?

qm

Anhand der

Beitragsrechnung der Vers.gesellschaft ließe sich nicht
feststellen, ob die Versicherung für das eine oder das andere
Objekt gilt, oder für beide.

dann eben Auskunft verlangen

Gruss Günter

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Hallo,
dies ist so nicht korrekt. Der Vermieter muss die Kosten der
gewerblichen Einrichtungen herausrechnen und darf nur die
reine Kosten für Wohnungen den Mietern berechnen. Hier ergeben
sich oft Unterschiede wegen Grundsteuer und den
Versicherungen.

Er kann natürlich wegen der Abgrenzung auch einen
entsprechenden Verteiler-Schlüssel aufnehmen. Es muss dann nur
ersichtlich sein - wobei unterschiedliche Verteilerschlüssel
hierauf einen Hinweis geben - dass die Kosten getrennt
voneinander bewertet werden. So wie Du es darlegst würde ich
von einer Geamtabrechnung ausgehen, deren Kosten jedoch
aufgeteilt sind in Privat und Gewerbe.

Nicht ganz, beispielsweise sind die Vers.beiträge aufaddiert und nach Gesamt-qm (des Objektes unseres Mieters) umgelegt. Die Wohngebäudeversicherung ist eindeutig auf das von dem betroffenen Mieter bewohnten Gebäude zuzuordnen (in diesem sind allerdings auch gew. genutzte Räume),
bei Haus-/Grundhaftpflicht und Gewässerschadenhaftpflicht ist eher nicht nachvollziehbar, ob diese für das eine oder das andere oder für beide Objekte gelten.
2.Bsp: Abfall wird nach Personenanzahl aufgeteilt, incl. der „gewerblichen Personen“ in dem Einzelhandel und Handwerk. Die Gesamt-Personenzahl ermittelt sich aus allen in beiden Gebäuden wohnenden oder arbeitenden Menschen, aber auch hier keine Trennung der gew. und priv. Kosten.

z.B. bei heizungen findet man dies oft. Die Mietwohnungen
werden von Firmen wie ista, Minol, nach Einheiten abgerechnet
während ein Betrag der Heizung für Gewerbe nach kWh
abgerechnet wird.

Wäre das so in Ordung?
Gerade in Bezug auf die Abfallentsorgung scheint die
Nicht-Trennung von Gewerbe und Privat für die privaten
Mietparteien eher ungerecht, da der gew. Abfall sehr viel
umfangreicher ist!?

In der Regel sind die Kosten der Abfallsbeseitigung von
Privaten und Gewerbetreibenden nicht vergleichbar und werden
auch nicht miteinander abgerechnet. Geweremüll muss meist
getrennt abgeliefert werden oder wird getrennt abgeholt.

siehe oben,
die priv. Mieter werfen ihren Hausmüll mit in den „Gemeinschafts“-Container und werden angehalten, diesen nicht zu überfüllen - aus Rücksicht auf das Gewerbe!

Gehören Haus- /Grundbesitzerhaftpflichtvers. und
Gewässerschadenhaftpflichtvers. zu Betriebskosten?

ja, aber sie müssen vereinbarts ein

Gewässerschadenhaftpflicht wird nirgens explizit aufgeführt!

Anhand der

Beitragsrechnung der Vers.gesellschaft ließe sich nicht
feststellen, ob die Versicherung für das eine oder das andere
Objekt gilt, oder für beide.

dann eben Auskunft verlangen

In Ordnung, hier müsste dann festgestellt werden, welche Anteile der Versicherung auf Gewerbe und Privat fallen und dann nach Gesamt-qm beider Objekte aufschlüsseln?

Danke nochmal.

Gruß Sandro