Hallo Rudi,
vielen Dank für deine Antworten. Sie waren sehr erhellend!
Im konkreten Fall ist es so, dass die Öllieferungen sofort anteilig auf QM-Basis abgerechnet und bezahlt werden, sprich der Mieter geht in [1]Vorleistung.
Inzwischen sind wir bei:
Es gibt keine Vorauszahlung. Die Einmalzahlung gilt als [2]Vorschuss für die Heizkosten und wird bei der Nebenkostenabrechnung verrechnet.
Wieso das nun grundlegend anders sein soll erschließt sich mir
nicht? Gibt es einen wesentlichen Unterschied zwischen
Vorleistung[1] und Vorschuss[2]?
Nein - der grundlegende Unterschied liegt in „bei Lieferung abgerechnet“ oder Vorschuss=Vorauszahlung, d.h. die endgültige ABRECHNUNG erfolgt erst SPÄTER.
Im Gesamt-Zusammenhang scheint das erstmal so völlig in
Ordnung:
- keine monatlichen Vorauszahlungen für Brennstoff
- stattdessen Einmal-Vorauszahlung, d.h. Kosten der aktuellen
Brennstofflieferng aufgeteilt nach anteiliger Fläche
- Vorauszahlungsanteil wird in der Jahres-Abrechnung
berücksichtigt (die anscheinend durch eine Abrechnungsfirma
> ISTA erstellt wird)
Punkte korrekt, Anschein nicht. Verrechnung findet nur auf
Basis der ISTA-Zahlen statt, wird aber anderweitig
durchgeführt.
Heißt das, wenn am Ende eines unterjährigen
Abrechnungszeitraums ein Überschuss bleibt, so ist dieser auch
auszuzahlen?
Grundsätzlich natürlich: JA
Beispiel: Einzug im Juli, Öllieferung und Bezahlung im
Oktober, Überschuss aus Nebenkostenabrechnung im Februar, da
Vorleistung selbstverständlich noch nicht „aufgebraucht“ ist.
Hier liegt womöglich ein Denkfehler vor.
Aber zunächst: HALT! Bei unterjährigem Einzug spricht man nicht von unterjährigem Abrechnungszeitraum! Es gibt zunächst einen über die Jahre gleichbleibenden Abrechnungszeitraum von grundsätzlich 12 Monaten (> „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen“ § 556 (3) BGB > http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html, z.B. 01.01.-31.12.).
Aufgrund BGB („jährlich“) ergibt sich auch der Grundsatz, dass zunächst die Gesamt-(Heiz-)Kosten, die den gesamten Abrechnungszeitraum betreffen, für das gesamte Objekt zu ermitteln sind. Erst dann sind die jeweiligen Nutzeranteile zu berechnen - auch bei unterjährigem Ein-/Auszug (und daraus resultierendem nur anteiligen Nutzerzeitraum)
Der nur anteilige Nutzerzeitraum wird bei den Heizkosten wie folgt berücksichtigt:
- Grundkosten = m²-Flächenanteil zeitreduziert
- Verbrauchskosten entweder gem. Ablesung exakt für die anteilige Nutzerzeit oder wenn keine Zwischenablesung erfolgt ist ggfs. Gesamtverbrauch im Abrechnungszeitraum über Anteil der Gradzahltage auf die jeweiligen Nutzer verteilt.
Der Vorschuss/Vorleistung ist lediglich als Vorauszahlung auf den tatsächlichen Heizkostenanteil gemäss der zum Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellenden Abrechnung für die betreffende Abrechnungsperiode zu sehen. Ein Überschuss/Defizit aus tatsächlichem Heizkostenanteil abzgl. Vorschuss ist natürlich auszugleichen.
Insoweit steht Vorschuss/Vorleistung in keinem direkten Zusammenhang mit der Lieferung aufgrund derer Vorschuss/Vorleistung berechnet wurden. Schliesslich wird zunächst mal der Restbestand der vor dem Einzug im Juli eingekauften Ölmenge verbraucht …
In der Jahres-Abrechnung sind nicht die Kosten der Zukäufe des
lfd. Jahres umzulegen - sondern die Kosten des im lfd. Jahr
VERBRAUCHTEN Brennstoffes - Ermittlung der umzulegenden
Brennstoffkosten nach folgendem Schema:
(Menge * Bezugspreis nach Prinzip „first-in = first-out“)
(Abrechnungsjahr z.B. 01.01.-31.12.):
- Betrag Anfangsbestand 01.01. … Ltr (wie im Vj errechnet)
- Betrag Zugang/Lieferung im lfd. Jahr … Ltr
- Betrag Restbestand 31.12. … Ltr
= Betrag Brennstoff-Verbrauch im lfd. Abrechnungsjahr … Ltr
zu unterschiedlichen Preisen
Dafür müssten aber zumindest die jeweiligen Bestände zum
Stichtag erfasst werden, oder?
JA GENAU - ohne das ist keine korrekte Abrechnung möglich - es sei denn, es wird immer (ziemlich) genau zum Ende eines Abrechnungszeitraums (ziemlich) gleich voll getankt. Es soll zwar möglichst genau abgerechnet werden, aber übertriebene Anforderungen, allzuviel Pingeligkeit werden da nicht verlangt. Schliesslich soll auch der Aufwand der Abrechnungserteilung dem Wirtschaftlichkeitsprinzip folgen.
FIFO-gemäß müssten also zunächst die zum alten Ölpreis
vorhandenen Liter, respektive die korrespondierenden
Wärmeeinheiten, verrechnet werden (ich nehme an dies auch
wieder auf Basis der ISTA-Werte) und die verbliebenen
Wärmeeinheiten mit dem Kostensatz der sich aus der Umrechnung
der nächsten Lieferung ergibt?
Damit wird implizit ein über die Zeiträume konstanter (weil
zur jeweiligen Lieferung nicht erfasster) Verbrauch
unterstellt.
Bei unterperiodischer Änderung des als konstant angenommenen
Heizverhaltens (Baby, längere Krankheit, Einrichtung
Arbeitszimmer, etc.), kommt es je nach Ölpreisänderung
zwischen den Lieferungen zu einer Bevor- bzw. Benachteiligung,
da der Verbrauch dann eben nicht gleichverteilt ist. Es wird
also von einer Preiskategorie relativ mehr verbraucht.
Genau an dieser Stelle ist die Unklarheit.
Ich weiss nicht, ob wir hier aneinander vorbeireden …
- was meinst du mit ISTA-Werte (ich bin davon ausgegangen, das wären als grobe Ermittlung eines Vorauszahlungsanteils die anteilige m²-Fläche oder der anteilige Verbrauch gemäß Vorjahr - wobei das so kompliziert nicht sein müsste, da es sich ja nur um Vorauszahlungen handelt, die erst nach Ende des Abrechnungszeitraums exakt abzurechnen sind.
- „respektive die korrespondierenden Wärmeeinheiten“ - derartige Umrechnungen sind nicht erforderlich, siehe Muster-/Beispielrechnung > der Restölbestand lässt sich aus der Restölmenge … Ltr aus Einkauf vom … á … Euro je Liter klar bewerten.
- „Es wird also von einer Preiskategorie relativ mehr verbraucht.“ Du meinst, der erst im Juli eingezogene Mieter hat sicher mehr vom erst später (i.d.R. teurer) eingekauften Heizöl verbraucht? > Eigentlich richtig - aber dennoch bleibt der Grundsatz (aufgrund „jährlich“ abzurechnen nach § 556 BGB), dass zunächst die Gesamt-Kosten des Gesamt-Abrechnungszeitraums zu ermitteln sind und erst dann die Nutzeranteile zu berechnen sind. Somit ist korrekterweise zum hiernach ermittelten „Jahres-Durchschnittspreis“ (= Gesamt-Ölkosten : Gesamt-Ölverbrauch) umzulegen - egal wer INNERHALB des Abrechnungszeitraums von welcher Ölmenge mehr oder weniger verbraucht hat.
Vielleicht zur Verdeutlichung: Es gibt Kosten, die im Abrechnungszeitraum nur einmal anfallen - z.B. Schornsteinfeger, Heizungswartung. Diese Kosten sind auf ALLE Mieter umzulegen, die (ggfs. nur zeitanteilig) IM ABRECHNUNGSZEITRAUM an der Nutzung beteiligt waren - gänzlich unabhängig davon, ob sie vor/nach der Rechnungstellung ein-/ausgezogen sind.
Ich hoffe, es wird nun noch klarer …
Rudi
