Wo kann ich denn etwas über Kündigungsmöglichkeiten bzw. -fristen für die ehemaligen Eigentümer einer zwangsversteigerten Immobilie finden ? Hab da mal etwas von einem Sonderkündigungsrecht gehört. Bin für jeden Hinweis dankbar.
Hallo,
ich berichte mal aus der Erinnerung - mein Chef hat eine Immo ersteigert mit einem sehr unwilligen Alteigentümer. Der glaubte bis zuletzt nicht, daß die Bank diesmal die Drohung wahr macht und wirklich versteigert.
Da der Alteigentümer kein MIETER ist, gibt es auch keinen Mietvertrag (der hat dann zwar irgendein rückdatiertes Ding aufgefahren, in dem angeblich er selbst seiner eigenen Firma das Haus auf ewige Zeiten für nominale Miete vermietet - wurde aber für ungültig erklärt - aber aufpassen!). Mit der Zwangsversteigerung erlisch der Besitz und somit auch das Nutzungsrecht. Du kannst also sofort, wenn der Grundbucheintrag getätigt ist und das geht bei Versteigerungen verhältnismäßig schnell - die Leute raussetzen. Wenn sie nicht wollen, sofort einen guten Anwalt für so etwas nehmen und die Zwangsräumung betreiben. Das kostet - und erstmal legst Du vor! Da sind zum einen die Anwaltskosten.
Bei der Räumung (dazu kam es damals nämlich) rückten an: Umzugswagen mit Containern (falls das Zeug gelagert werden muß!), Sozialarbeiter (es gab ein Kind), Polizei mit Mannschaftswagen (falls Transport nötig), mein Chef (mußte dabeisein) und dessen Anwalt. Da bist Du locker mal mit 8000 Euro Vorlage dabei!
Du kannst Dir das Geld zwar vom Altbesitzer wiederholen - aber mach Dich gefaßt, in einer langen Reihe Gläubiger hinten zu stehen - nicht umsonst gab es schließlich eine Zwangsversteigerung.
Bitte: Nicht das ihr glaubt, mein Chef sein unsozial (arme Familie mit Kind rausschmeißen). Er hat gebittelt und gebettelt - aber die haben ihn nur abgewimmelt, gedroht, sich über ihn beim Gerichtspräsidenten zu beschweren, ihn monatelang ignoriert (wörtlich zu mir am Telefon: Ersteigert? Das ist unmöglich. Ich werde mich bei der Bank beschweren…) Die Bank hat auf das Haus im Wert von 400.000 Euro ungefähr 900.000 Euro Hypothek zugelassen, es war der 4. Versuch einer Versteigerung und immer haben die Leute es durch leere Versprechungen und zusagen kurz vor Ende nochmal abgebogen. Tja - und nun wollte die Bank Kohle…
Die Leute haben dann bei irgendeinem windigen Versicherungsfuzzi auf den Namen von meinem Chef sogar noch ein Versicherung auf das Haus abgeschlossen - nach einem Jahr trudelte ne Mahnung ein für was, von dem wir gar nicht wußten… und inzwischen war auch mehrfach die Polizei mit Haftbefehl da bei meinem Chef, ob er denn wisse, wo die Leute sich inzwischen aufhalten… Anlagebetrug…
Also Fazit: Grundsätzlich geht es einfach - in der Praxis ist es häufig ausgesprochen mühsam!
Wendy
Wo kann ich denn etwas über Kündigungsmöglichkeiten bzw.
-fristen für die ehemaligen Eigentümer einer
zwangsversteigerten Immobilie finden ? Hab da mal etwas von
einem Sonderkündigungsrecht gehört. Bin für jeden Hinweis
dankbar.
Hallo,
das sind zwei verschiedene paar Schuhe:
- Dem ehemaligen Eigentümer brauchst du nicht zu kündigen. Der muss sofort das Haus/Wohnung verlassen, denn der Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung ist gleichzeitig ein Räumungstitel gegen den alten Eigentümer.
- du bekommst auf Antrag nach dem Zuschlag vom Rechtspfleger sofort einen Ausfertigung.
Falls der Eigentümer dennoch nicht auszieht, musst du dein Recht mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen. Du musst halt die Kosten dafür vorstrecken (meist für immer).
Tip: Manchmal bietet es sich an, den ehemaligen (meist naturgemäß klammen) Eigentümer finanziell zu motivieren, damit er nicht noch als Überraschung, mit Hammer und Meissel die Wohnung vor Auszug demoliert.
- Ein bestehender Mietvertrag hat Bestand. Du kannst allerdings ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen!
Das heißt: Kündigung bei berechtigtem Interesse (genau wie beim normalen Kündigungsrecht - in der Regel: Eigenbedarf). Kündigungsfrist 3 Monaten. Wichtig bei langjährigen Mietern. Jedoch nur zum 1. zulässigen Termin.
Hier bin ich mir unsicher:
Kündigung muß bis zum 3. Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats erklärt werden.
oder
Kündigung muß bis zum nächsten 3. Werktag des Monats erklärt werden.
Du hast jedenfalls ein ziemliches Zeitproblem:
Du musst z.B. dem/der/den Richtigen kündigen! Häufig hast du ja noch gar nicht den Mietvertrag.
Ansonsten gelten alle Fallstricke einer „normalen“ Kündigung.
Gruß Norbert