Notarieller Kaufvertrag - Übergabe von Lasten, etc

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

wir haben einen notariellen Kaufvertrag geschlossen, wo die
Besitzübergabe terminlich mit der Übergabe von Gefahren, Nutzen und
Lasten geregelt ist.

Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt später, jenes hatte der Notar
geäußert, da hierfür ein wenig mehr Zeit verstreicht.

Mit Übergabe von Nutzen, Lasten, Gefahren ist auch der restliche
Kaufpreis fällig.

Hier handelt es sich noch um ein bewohntes Haus, was wir
logischerweise „räumen“ müssen. Der Tag der Räumung fällt auch an dem
Tag der Besitzübergabe.

Machen wir in der Zwischenzeit bis zum Termin der Übergabe irgendwas
kaputt, dann ist klar, dass wir dafür aufkommen müssen.

Mittlerweile habe ich ein Urteil gefunden, wo es sich um eine
veräußerte Eigentumswohnung handelt. Der Käufer hatte nach der
Besitzübergabe im Flur beim Einzug einige Schäden gemacht, so dass
die ETG sich an den Veräußerer wand, da bis zu jenem Zeitpunkt keine
Umschreibung im Grundbuch stattfand, war er dafür noch haftbar.

Heißt es jetzt für uns im Klartext, wenn der Käufer einzieht und mit
einem schweren Tonner auf dem Bürgersteig (gehört der Stadt)einen
Schaden anrichtet, dass wir dafür aufkommen. Heißt es im Klartext,
wenn der Käufer am begrenzten Nachbarsgründstück einen Schaden
anrichtet, dass wir dafür aufkommen. Heißt es, wenn er die Treppe im
Haus nach Besitzübergabe beschädigt, dass wir dafür aufkommen (dabei
hängen hier keine ETG dahinter, die irgendwelche Ansprüche stellen
könnten, da es ab Besitzübergabe seine vier Wände sind inklusive
Treppenhaus).

Unser Käufer gehört nun nicht zu der rabiaten Sorte, aber was könnte
im schlimmsten Fall auf uns zukommen. Mir ist mittlerweile klar, dass
wir für dieses Jahr erstmal die Grundsteuer weiterhin im Vorraus
bezahlen, die der Käufer uns anteilig zu erstatten hat, bis er
nächstes Jahr seinen Bescheid bekommen kann. Jene Kosten habe ich
innerlich erstmal abgezogen und zähle sie nicht zum Gewinn.

Was kann ich innerlich noch für Kosten abziehen, die im schlimmsten
Fall auf uns zukommen könnten? Und wie legt es sich mit der
Haftbarkeit von Schäden bis zur Umschreibung aus bei einem
veräußerten Haus? Die restlichen Dinge sind klar, nur jenes Urteil
warf eine Menge Fragen auf.

Vielen Dank im Vorraus für Rückantworten.

Liebe Grüße,

Jasmin

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Hallo Jasmin,

gleich vorneweg: ich bin auch nur „normalsterblich“ und habe mein (Halb-)Wissen nur durch Verkauf und Kauf von Immobilien erworben. Daher nur meine Erfahrungen.

wir haben einen notariellen Kaufvertrag geschlossen, wo die
Besitzübergabe terminlich mit der Übergabe von Gefahren,
Nutzen und
Lasten geregelt ist.

Das ist so üblich.

Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt später, jenes hatte der
Notar
geäußert, da hierfür ein wenig mehr Zeit verstreicht.

Das ist auch üblich, da zuerst Grundschulden gelöscht werden müssen.

Mit Übergabe von Nutzen, Lasten, Gefahren ist auch der
restliche
Kaufpreis fällig.

Wenn das im Notarvertrag so festgehalten ist, so ist das ok. Bei uns war es sowohl beim Verkauf der einen als auch beim Kauf der anderen Immo so, dass der Kaufpreis fällig wurde wenn die Grundschulden gelöscht wurden.

Hier handelt es sich noch um ein bewohntes Haus, was wir
logischerweise „räumen“ müssen. Der Tag der Räumung fällt auch
an dem
Tag der Besitzübergabe.

Machen wir in der Zwischenzeit bis zum Termin der Übergabe
irgendwas
kaputt, dann ist klar, dass wir dafür aufkommen müssen.

Ja.
Eventuell daran denken bei der Hausübergabe ein Protokoll zu erstellen. Unsere Käufer kamen hinterher noch mit Anwalt und Mängelbericht und Heckmeck an und wollten so hintenrum den Kaufpreis drücken (nebenbei: was ihnen aber nicht gelang; ist so für einen Käufer auch recht schwierig).

Mittlerweile habe ich ein Urteil gefunden, wo es sich um eine
veräußerte Eigentumswohnung handelt. Der Käufer hatte nach der
Besitzübergabe im Flur beim Einzug einige Schäden gemacht, so
dass
die ETG sich an den Veräußerer wand, da bis zu jenem Zeitpunkt
keine
Umschreibung im Grundbuch stattfand, war er dafür noch
haftbar.

Hmm…
Meiner Laienmeinung nach ist
1.) zuallererst immer der Verursacher der Schäden haftbar und
2.) nach Übergang von Kosten, Nutzen, Lasten und GEFAHR dann der Käufer zuständig.

Heißt es jetzt für uns im Klartext, wenn der Käufer einzieht
und mit
einem schweren Tonner auf dem Bürgersteig (gehört der
Stadt)einen
Schaden anrichtet, dass wir dafür aufkommen. Heißt es im
Klartext,
wenn der Käufer am begrenzten Nachbarsgründstück einen Schaden
anrichtet, dass wir dafür aufkommen. Heißt es, wenn er die
Treppe im
Haus nach Besitzübergabe beschädigt, dass wir dafür aufkommen
(dabei
hängen hier keine ETG dahinter, die irgendwelche Ansprüche
stellen
könnten, da es ab Besitzübergabe seine vier Wände sind
inklusive
Treppenhaus).

Siehe oben.

Unser Käufer gehört nun nicht zu der rabiaten Sorte, aber was
könnte
im schlimmsten Fall auf uns zukommen. Mir ist mittlerweile
klar, dass
wir für dieses Jahr erstmal die Grundsteuer weiterhin im
Vorraus
bezahlen, die der Käufer uns anteilig zu erstatten hat, bis er
nächstes Jahr seinen Bescheid bekommen kann. Jene Kosten habe
ich
innerlich erstmal abgezogen und zähle sie nicht zum Gewinn.

Jene Kosten kannst du nicht nur innerlich sondern auch wirklich abziehen!
Gegenüber der Gemeinde ist der grundsteuerpflichtig, der am 01.01. des jeweiligen Jahres im Grundbuch eingetragen ist. Und das gilt für das komplette Jahr!

Viele Grüße,
Tinchen

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Mittlerweile habe ich ein Urteil gefunden, wo es sich um eine
veräußerte Eigentumswohnung handelt. Der Käufer hatte nach der
Besitzübergabe im Flur beim Einzug einige Schäden gemacht, so
dass
die ETG sich an den Veräußerer wand, da bis zu jenem Zeitpunkt
keine
Umschreibung im Grundbuch stattfand, war er dafür noch
haftbar.

Das Urteil in dieser verkürzt dargestellten Form halte ich so für unmöglich.
Hast du mal einen link darauf?

gruß n.

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Recht

Trotz Schlüsselübergabe: Alteigentümer haftet
Erst die formale Umschreibung einer Wohnung befreit den
Alt-Eigentümer endgültig von allen Verpflichtungen. Zuvor muss er
unter Umständen trotz Auszug und Schlüsselübergabe haften, wenn sein
Nachfolger Schäden am Gemeinschaftsgut des Hauses anrichtet, warnen
die Landesbausparkassen (LBS). Sie berufen sich dabei auf ein Urteil
des Kammergerichts Berlin (Az.: 24 W 1808/00).
Im verhandelten Fall hatte ein ehemaliger Wohnungseigentümer eine
Rechnung von seiner früheren Hausgemeinschaft zugestellt bekommen.
Darin wurde er aufgefordert, einige Schäden zu begleichen, die sein
Nachfolger beim Einziehen im Treppenhaus verursacht hatte. Der alte
Eigentümer war jedoch der Ansicht, dass er mit Auszug und
Schlüsselübergabe alle Verantwortung abgegeben hätte, wollte deshalb
nicht zahlen und zog vor Gericht.

Die Richter gaben jedoch der Hausgemeinschaft Recht: Der Kläger sei
zum Zeitpunkt, als der Schaden entstand, vor dem Gesetz noch der
rechtmäßige Eigentümer der Wohnung gewesen. Deswegen sei es auch
korrekt, wenn sich die Hausgemeinschaft zunächst an ihn wende, so die
Begründung der Richter. Der alte Eigentümer sei erst dann aus der
Verantwortung entlassen, wenn die Wohnung nach dem Verkauf auch
formal umgeschrieben werde.

Ferner hier zwei weitere Links:
http://www.weg-weiser.de/html/hauptteil_haftungsprob…
http://www.finanztip.de/recht/immobilien/br-immo1212…

Flur war aus meiner Erinnerung noch richtig, beim Einzug entstanden
die Schäden aber nicht. Haftung Alteigentümer bis zu formellen
Umschreibung im Grundbuch ist auch richtig.

Eine gemeinsam genutzte Toreinfahrt haben wir mit unserem Nachbarn,
daher war es für mich interessant, wenn dem dann so wäre, könnte es
theoretisch teuer werden.

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