Die Fallgestaltung klingt wie eine Frage im Rahmen einer Prüfung in Jura. *lach*
Antwort:
Nachdem an dem Gebäude sog. Bruchteilseigentum wohl besteht - oder wurde das Objekt nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt, mit Wohnungsgrundbüchern? - besteht zunächst eine grundsätzlich nur im Rahmen einer Teilungszuwangsversteigerung auflösbares Eigentumsrecht der A, B und C.
Anders liegt der Sachverhalt bei Wohneigentum nach dem sog. WEG (Wohnungseigentumsgesetz).
Ich gehe bei gegebener Ausgangslage mal davon aus, dass es sich um eine Erbengemeinschaft handeln dürfte (Kredit mitgeerbt).
Hier ist nach dem Ableben des Erblassers eine Eintragung der Erben nach BGB-Bruchteilseigentum üblich.
Auch noch bei Gebäuden vor 1954 und solchen, bei denen man zu keiner sog. Abgeschlossenheitserklärung gelangt ist. Diese ist Voraussetzung nach § 8 WEG für die nachträgliche Teilung.
Gebäude neuerer Bauart werden und wurden i.d.R. anach §
3 WEG mit Vorratsteilung nach 1954 bereits errichtet.
Das Miterbe an dem Kredit bedingt eine gesamtschuldnerische Haftung aller Erben für den Kredit!
Daraus allein folgt schon rein praktisch, dass eine Übertragung der Anteile der A und C allein kaum zustande kommen dürfe. Denn, die finanzierende Bank müsste die A und C aus der Haftung entlassen, B müsste dem Austausch - so nicht abgelöst wird - zustimmen.
Aber selbst, wenn man annehmen würde, dies würde so vertaglich zur Sicherheit mit vorgesehen, müssten Sie sich überlegen, weil das Gebäude ja trotzdem grundbuchmäßig in Abt. III gesamtschuldnerisch haftet, ob Sie sich es antun wollten. Nämlich für C dann künftig mitzuhaften. Denn, wenn keine Wohnungsgrundbücher angelegt sind, kann auch nur eine Gesamtbelastung - wenn auch in reduzierter Form - bestehen bleiben.
Nur intern - das nutzt Ihnen im Zweifel rein nichts - könnten Sie sich eine Haftungsfreistellung vertraglich von B erklären lasse. Es nutzt Ihnen deshalb rein nichts, weil stellt B seine Zahlung gegenüber der Bank ein, haftet das Objekt insgesamt. Die Bank wird sich keine Klausel „aufs Auge“ drücken lassen, die sie an einer Verwertung durch Zwangsversteigerung hindern würde. Mithin: In diesem Fall gehen Sie mit „in die Bütt“ (werden entweder ausgleichen oder mit in die Zwangsversteigerung gezogen), zahlt der andere die Raten nicht mehr.
Dass bei derartigen Entfernungen die Beurkundung in der vorgeschlagenen Weise durchgeführt wird, ist üblich.
Im Grunde brauchen Sie sich keine Gedanken machen, denn wenn B den Vertrag nicht unterschreibt, muss er der Eigentumsübertragung zustimmen. Nebst eben all den vielen Detailfragen gegenüber der/den Gläubigerbanken.
Der Vertrag wird sehr vermutlich eben alle Parteien als Erwerber enthalten. Der Vertrag ist schwebend Unwirksam, bis der B unterschrieben hat. Ein Teilerwerb, wie sie es sich vorstellen kann also nicht vorkommen, unterzeichnet B nicht.
Das ist nur dann der Fall, wenn der Vertrag hierzu ausdrückliche Regelungen vorsieht. Namentlich, dass der Notar ggf. den Vertrag auch zur Wirksamkeit bringen soll, wenn B nicht unterschreibt, dann die Regelungen mit der/den Gläubigerbanken herbeiführen soll, und einer Zustimmung zur Teilübertragung.
Um sicher zu gehen, langt daher eigentlich der ausdrückliche - zusätzlich absichernde - Satz:
"Es wird festgestellt, dass der Vertrag mit den Vertragsparteien nur zum Vollzug gelangt, wenn B seine Zustimmung bis zum (Datum), in der vorgeschriebenen gesetzlichen Form erklärt und beim beurkundenden Notar eingereicht hat. Ist die Frist verstrichen, ist der Käufer berechtigt, durch einseitige Erklärung den Vertrag als gescheitert zu erklären.
Zur Sicherheit wird erklärt:
Dem Käufer und den bereits beurkundenden Verkäufern stehen sodann gegen den Verkäufer B Schadensersatzansprüche aus nicht erfülltem Vertragsversprechen für die bis dahin entstandenen Aufwendungen zum Vertragsabschluss im gesetzlichen Umfang zu.
Für die Erklärung des Scheiterns des Vertrags und Beendigung des schwebenden Beurkundungsvorgangs genügt der Nachweis zur Aufforderung des Verkäufers B, seiner Beurkundungspflicht innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang des Schreibens nachzukommen, zzgl. einer Frist einer weiteren Woche. Für den Zugang wird eine Postlaufzeit von 2 Tagen ab Aufgabe zur Post, mit Einwurfeinschreiben an die zuletzt bekannte Postadresse fingiert."
Damit ist auch nur die Möglichkeit eines „Teilerwerbs“ der offenbar nicht gewollt ist, ausgeschlossen. Und Ihnen ist die Möglichkeit gegeben, den bis zur endgültigen Klärung des Schwebezustands bestehenden Rechtszustand, nebst Absicherung evtl. Schadensersatzansprüche geeignet selbst zu beenden.
Ich würde insoweit mir auch eine vollstreckbare Ausfertigung ausbedingen.
Bitte achten Sie darauf, dass der Verkäufer B den Vertrag 1 Woche vor Beurkundung zur Kenntnis erhalten hat. Damit die obige Klausel zwecks Schadensersatz im Verzugsfall im bekannt war. Lassen Sie ggf. A und C mithaften!
Ihre Frage 2 hat sich damit beantwortet, siehe obigen Vorschlag.
Die Klausel mit Auszug 01.03.2011 nutzt Ihnen im Zweifel herzlich wenig, wenn sie da schon selbst einziehen wollen. Denn, sie müssen ja das 1/4 Jahr i.d.R. einhalten. Wenn Sie zum 01.03.2011 einziehen wollten müssten sie bereits im Dezember - 3. Werktag üblicher Weise - gekündigt haben. Dann sind Sie ohne Dach über dem Kopf. Nämlich wenn Ihr Vermieter die Wohnung da schon frei haben will.
Wie das praktisch auch in diesem Verhältnis geregelt werden kann, ist Sache sehr spezifischer Rechtsberatung und führt hier zu weit.
Praktisch sollte abgesichert sein, dass das Obkjekt 4 Wochen vor Ihrem Einzugstermin geräumt sein muss. Ihr Vermieter muss erklären, bei Signalisierung, dass der Vertrag nicht zustande kommt, sie wohnen zu lassen.
Nur eine letztlich solche Regelung macht Sinn.
Für die Rückabwicklung sollte der Schadensersatz klar geregelt sein. Sonst fängt der Ärger nämlich mit dem Vertragsrücktritt erst richtig an.
Wie gesagt: Es macht Sinn, exakt auf solche Detailpunkte einen Vertrag durch einen Juristen abklopfen zu lassen. Alternativ auch eine Hausverwaltung, die nach dem neuen Rechtsdienstleistungsgesetz Beratung anbieten darf.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Henschel
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