Notarvertrag mit Bauträger ohne Baugenehmigung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe/-r Experte/-in,
folgendes Problem:
wir haben im Dez. 2009 einen Notarvertrag mit einem bekannten Bauträger für Reihenhäuser unterzeichnet. Entgegen des in Aussicht gestellten Baubeginns im Jan. - Febr. 2010 erfolgte bisher noch kein Spatenstich. Der Grund ist die noch immer fehlende Baugenehmigung.
Bisher haben wir für Leistungen des Notars ca. 1.000 € und für die Grunderwerbssteuer ca. 9.000 € bezahlt.
Weitere Kosten kommen ab Mai auf uns zu, wenn die Banken Zinsen für nicht abgerufene Dahrlehensauszahlungen berechnen.
Unsere Fragen:

  1. Besteht ab einer bestimmten Frist, die Möglichkeit die Bereitstellungszinsen an den Verkäufer weiter zu reichen?
  2. Haben wir ein Recht auf Entschädigung, falls es zu keiner Baugenehmigung kommt?
  3. Haben wir mit der Bezahlung der Grunderwerbssteuer irgendwelche Rechte erlangt oder können wir deswegen Ansprüche anmelden?
  4. Ab welchem Zeitpunkt ohne Baugenehmigung sollte ich einen Anwalt einschalten?
    Mein Wissensstand ist der eines Bauleiters für Tief- und Straßenbau, also diesbezüglich nur VOB-Recht.

Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Mühe.

Gruß Ralf

#2

Hallo Ralf,

als Bauleiter solltest Du eigentlich wissen … baue nie mit einem Bauträger. Du zahlst 15% mehr für eine schlechte Qualität.

Was deine restlichen Fragen angeht, hat das nichts mehr mit Baurecht (öffentliches Recht) zu tun, sondern mit privatem Recht. Du solltest einen Anwalt fragen.

Meiner Meinung nach (ohne Gewähr) bist Du allerdings Grundstücksbesitzer, wenn Du Grundsteuer bezahlt hast. Das Grundstück samt Gebäude geht aber wohl erst nach Übergabe komplett in Dein Eigentum über.

Grüße Mathias

#3

Hallo,
das ist leider nicht mein Fachgebiet.
Dass Behörden mal länger brauchen, kann vorkommen, wo Sie dann auf jeden Fall ordentlich nachsetzen sollten.

MfG

#4

Hallo Herr Kollege,

also ohen den Text des Vertrages zu kennen, kann man hier nur vage Antworten geben.

Ich würde dem Bauträger eine Frist (2 Wochen) setzen, wo eer eonen verbindlichen Termin benennen muß.

Gleichzeitig würde ich beim örtlichen Bauamt zum Stand der Baugenehmigung nachfragen.

Verzugsschaden kann man nur bei Vorliegen eines Verzuges geltend machen, also ist der Verzug zu qualifizieren.

Rechte kann man aus der Zahlung von Steuern nicht ableiten.

Christian

#5

Hallo Ralf,

da ich die Gründe für die nicht vorliegende Baugenehmigung nicht kenne, kann ich lediglich empfehlen die Gründe hierfür direkt beim Bauamt zu erfragen. Das Bauamt muß innerhalb bestimmter Fristen über einen Bauantrag entscheiden (in Ba-Wü innerhalb von 3 Monaten nach Antragstellung, seit 1. März 2010 innerhalb von 1 Monat).

Verzögerungen bei der Baugenehmigung können vielfältige Ursachen haben - muß man erfragen.

Zu den anderen Fragen kann ich leider nichts sagen.

Schöne Grüße
Christian Storch

#6

HALLO RALF,

SORRY, das ist nicht mein Spezialgebiet. Da solltest du dich mit einem Rechtsexperten beraten.
Grundsätzlich ist doch aber zu klären, warum gibt es die Baugenehmigung noch nicht. Gibt es denn bereits eine Bauantrag?
Wenn das Grundstück rechtlich nicht bebaubar sein sollte, gibt es m. E. wohl einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Bauträger. Der Notar prüft die Bebaubarkeit nicht.

mfg db

#7

Hallo Ralf,
zu 1. Stehen im Vertrag Fristen bis wann mit dem Bau begonnen wird? Sind keine Fristen angegeben, dann ist Ihre Frage strittig.
zu 2. Wenn der Vertrag mit dem Bauträger nicht zu stande kommt, haben Sie Regreßansprüche.
zu 3. Haben Sie die Grundsteuer an das Finanzamt gezahlt? So wie ich das verstehe, haben Sie beim Notar ein Grundstück gekauft, daß der Bauträger mit einem Haus für Sie bebaut.
Sie sind Eigentümer des Bauplatzes. Können Sie den Platz bebauen ohne den Bauträger? Entscheidend ist, was in dem Vertrag steht.
Ist ein Bauantrag schon bei der Baurechtsbehörde gestellt?
zu 4. Ich würde dem Bauträger eine Frist setzen und ihn auf enstehenden zusätzlichen Kosten hinweisen.
Gleichzeitig teilt man ihm mit, daß nach Ablauf der Frist ein Rechtsbestand eingeschaltet wird.
Der Anwalt sollte sich im privaten Baurecht und Vertragsrecht auskennen.
Gruß Axel

#8

Hallo Ralf,

ich kenne mich leider nur im Baurecht und nicht im Vertragsrecht aus. Deine Fragen betreffen nur Privatrecht und nicht öffentliches Recht. Allerdings: wenn es ‚nur‘ um Reihenhäuser geht (also Gebäudeklasse 1 bis 3) dann tritt bei einigen Landesbauordnungen, wenn nach 3 Monaten kein Bescheid (Genehmigung, Versagung etc.) vom Bauamt erteilt wurde, eine fiktive Genehmigung ein. Ich weiss aber nicht, ob Dir das weiter hilft.

Gruß,
Udo

#9

hallo Ralf,

das ist leider ein Fall für den Rechtsanwalt!
Kann leider keine bessere Lösung vorschlagen
mfg
waltsie

#10

hallo!

das ist im wesentlich eine frage des vertragsrechts. fällt nicht in mein fachgebiet. ich würde jemanden fragen, der sich mit bgb auskennt.

gruß

w.