Öffentliches Recht auf privatem Grundstück

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

angenommen das weiträumige Gelände mit Wiesen und Waldstück neben einer Einrichtung wurde von der Gemeinde erschlossen mit dem Hinweis, dass das Gelände ein Erholungsgebiet für Anwohner und Nutzer der Einrichtung ist. Das Gelände wird der Einrichtung verpachtet, es werden Schilder ‚Privatgelände‘ aufgestellt und Anwohner und Leute der Einrichtung nutzen das Gelände als was es gedacht war, als Erholungsgebiet. Nach 30 Jahren errichtet der Pächter des Geländes einen Zaun um das Gelände und macht damit eine Nutzung durch die Öffentlichkeit unmöglich.
Welche Chancen hätten Anwohner, dagegen vorzugehen ?

Danke für eure Tipps!

Manfred

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Hallo Manfred,

die Fragestellung ist leider recht vage, daher fällt es mir recht schwer eine belastbare Antwort abzugeben. Ich habe das so verstanden, dass eine Grünfläche neben einer Einrichtung (was denn: Kindergarten, Krankenhaus, Gefängnis, Betreutes Wohnen,…?) von Eigentümer (Gemeinde? Privatperson?) an den Betreiber der Einrichtung verpachtet worden ist. Durch den Zaun haben jetzt nicht mehr Einrichtungsnutzer und Anwohner (=alle) sondern nur noch die Einrichtungsnutzer Zugang zum Gelände.

Stellt sich zum einen die Frage nach der rechtlichen Wertung des „Hinweises“, dass es auch ein Erholungsgebiet für Anwohner sein soll.
Stand das nur mal so in der Zeitung, ist es Bestandteil des Pachtvertrages oder gibt es einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch? Und falls es so was gibt, wie wird denn dann in der Praxis zwischen Anwohnern und Ortsfremden unterschieden? Ausweiskontrolle, ob man im Umkreis von 1km wohnt?

Und die nächste spannende Frage: Gibt es eine (gute?) Begründung für den Zaun? Ist das Gelände in der Vergangenheit verschmutzt oder beschädigt worden? Müssen die „Nutzer der Einrichtung“ vor irgendwas geschützt werden?

Also noch einige offene Punkte aus meiner Sicht.
Pauschal würde ich sagen, dass die Anwohner erst mal schlechte Karten haben. Es handelt sich um eine Fläche im Besitz des Pächters, also kann er zunächst auch über die Nutzung bzw. Beschränkung seines Grundstücks bestimmen. Deutliche Ansätze zur Durchsetzung öffentlicher Interessen sehe ich bisher nicht.

Gruß
Stephan

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Hallo Manfred,

Deine Schilderung des Sachverhalts ist leider etwas sehr „grob“, so dass die Antwort recht schwer fällt bzw. leider unmöglich ist. Es ist zunächst von entscheidender Bedeutung, zu wissen, wer Eigentümer der gegenständlichen Fläche ist. Weiterhin ist entscheidend welcher Nutzungsform die gegenständliche Fläche, aus dem Baunutzungsrecht betrachtet, gewidmet ist.

Handelt es sich nämlich bei der Fläche um eine Fläche, die sich im öffentlichen Eigentum z. B. der Gemeinde oder der Stadt befindet und ist diese Fläche nach Baunutzungsrecht als Erholungsfläche gewidmet, darf diese Fläche nicht so einfach von heute auf morgen eingezäunt, somit der öffentlichen Nutzung entzogen und in einer anderen Nutzungsform bewirtschaftet werden. Dazu müsste zunächst eine Umnutzung (ein Verwaltungsverfahren, das durch die zuständige Bauordnungsbehörde zu führen ist) erfolgen.

Dies ist aber alles nur Spekulation, da ich die einschlägigen Hintergrundinformationen leider nicht habe.

Viele Grüße,
thomania

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Hallo,

man muss hier unterscheiden, was die Anwohner gern für sich beanspruchen möchten und was im Grundbuch, Bebauungsplan, Pachtvertrag etc. vorgesehen ist, also öffentliche Interessen gegen private Interessen abwägen.

Eine rechtliche Einschätzung zu dieser theoretischen(?) Problemlage ist nicht möglich, aber ich schließe mich Stephan an und vermute, dass es für die Anwohner schwer werden dürfte.

Gruß
J.K.

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Hallo Manfred,

die Fragestellung ist leider recht vage, daher fällt es mir
recht schwer eine belastbare Antwort abzugeben. Ich habe das
so verstanden, dass eine Grünfläche neben einer Einrichtung
(was denn: Kindergarten, Krankenhaus, Gefängnis, Betreutes
Wohnen,…?)

ein Rehabilitationszentrum

von Eigentümer (Gemeinde? Privatperson?)

Gemeinde

an den
Betreiber der Einrichtung verpachtet worden ist. Durch den
Zaun haben jetzt nicht mehr Einrichtungsnutzer und Anwohner
(=alle) sondern nur noch die Einrichtungsnutzer Zugang zum
Gelände.

Stellt sich zum einen die Frage nach der rechtlichen Wertung
des „Hinweises“, dass es auch ein Erholungsgebiet für Anwohner
sein soll.
Stand das nur mal so in der Zeitung, ist es Bestandteil des
Pachtvertrages oder gibt es einen entsprechenden Eintrag im
Grundbuch?

es handelt sich dabei wohl erstmal nur um Aussagen (Zitate in der Presse?) des damaligen Bürgermeisters. Dieser hatte jetzt allerdings eine Art Amnesie als er dazu von Anwohnern befragt wurde.
Aussage der Stadtverwaltung: der damalige Bürgermeister hat vergessen, ein Nutzungsrecht eintragen zu lassen.
Meine Frage, hat jeder Zugriff auf Einträge im Grundbuchamt?
Die Grünfläche mit Wald wurde von der Gemeine erschlossen und bepflanzt.

Und falls es so was gibt, wie wird denn dann in der
Praxis zwischen Anwohnern und Ortsfremden unterschieden?
Ausweiskontrolle, ob man im Umkreis von 1km wohnt?

Und die nächste spannende Frage: Gibt es eine (gute?)
Begründung für den Zaun? Ist das Gelände in der Vergangenheit
verschmutzt oder beschädigt worden? Müssen die „Nutzer der
Einrichtung“ vor irgendwas geschützt werden?

die offizielle Aussage der Betreiber ist die, dass die Rehabilitanden vor den freilaufenden Hunden der Anwohner geschützt werden müssen. (Es stehen Schilder ‚Hunde anleinen‘.)Objektiv gesehen nutzten diese(die Rehabilitanden) das Gelände weder vor noch nach Einzäunung.
Eine Schlagzeile von vor einiger Zeit lautete in etwa ‚…versucht sich neues Standbein zu schaffen durch die Betreuung psychisch Kranker‘.

Also noch einige offene Punkte aus meiner Sicht.
Pauschal würde ich sagen, dass die Anwohner erst mal schlechte
Karten haben. Es handelt sich um eine Fläche im Besitz des
Pächters, also kann er zunächst auch über die Nutzung bzw.
Beschränkung seines Grundstücks bestimmen. Deutliche Ansätze
zur Durchsetzung öffentlicher Interessen sehe ich bisher
nicht.

zu dem Zaun muss man sagen, dass er auch eine größere Waldfläche umschließt Der Waldweg durch diesen wurde von Anwohnern genutzt.
Bei Verhandlungen, wurde der Vorschlag, den Zaun enger zu ziehen um den Schutz der Rehabilitanden zu gewährleisten und trotzdem die Fläche für Anwohner nutzbar zu halten, abgelehnt.

Manfred

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Hallo Manfred,

Deine Schilderung des Sachverhalts ist leider etwas sehr
„grob“, so dass die Antwort recht schwer fällt bzw. leider
unmöglich ist. Es ist zunächst von entscheidender Bedeutung,
zu wissen, wer Eigentümer der gegenständlichen Fläche ist.
Weiterhin ist entscheidend welcher Nutzungsform die
gegenständliche Fläche, aus dem Baunutzungsrecht betrachtet,
gewidmet ist.

Wie bringt man das in Erfahrung?

Manfred

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OK, jetzt weiß ich etwas mehr, aber nach meiner Einschätzung macht das die Situation leider nicht besser.

Der Pächter will offensichtlich das Gelände nicht für die Öffentlichkeit freigeben und die Gemeinde scheint auch kein Interesse zu haben dies zu ändern.
So weit, so schlecht.
Einen Zugriff auf die Einträge im Grundbuch erhält man m.E. nur wenn man eine „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann, also z.B. als Käufer oder Gläubiger. Ist auch in wikipedia unter „Grundbuch“ schön ausführlich erläutert. Nur als Anwohner wird dieses berechtigte Interesse sich vermutlich nicht durchsetzen lassen. Dass die Gemeinde das Grundstück erschlossen und bepflanzt hat, ist dann erst mal ohne Bedeutung. So etwas kann sie ja auch machen um höhere Pachteinnahmen zu erzielen.
Die Aussage, dass die Stadt bzw. der Bürgermeister VERGESSEN hat ein Nutzungsrecht eintragen zu lassen, gehört wohl zur Kategorie Realsatire. Vielleicht wollte man es vergessen? Ansonsten könnte die Stadt als Eigentümer ja mit dem Pächter darüber verhandeln, dies jetzt nachzuholen.
Die Begründung „Schutz vor freilaufenden Hunden“ ist nicht mehr nur Realsatire, ich habe vor Lachen auf dem Boden gelegen! Wie wird denn in einer anderen öffentlichen Grünfläche dieser schönen Gemeinde das Kind von Anwohner A vor dem freilaufenden Hund von Anwohner B geschützt? Gibt es da auch überall Zäune? Oder müssen die Rehabilitanten besonders geschützt werden, weil sie an einer ausgeprägten Hundephobie leiden?
Insgesamt eine sehr schwache Vorstellung der Gemeinde, aber wenn kein Interesse an einer Veränderung besteht, sehe ich weiter keine Möglichkeit für die Anwohner dies rechtlich durchzusetzen.
Wie steht denn die örtliche Presse zu dem Thema? Könnte man auf diesem Weg mehr öffentlichen Druck auf die Gemeinde ausüben?

Gruß
Stephan

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Die Aussage, dass die Stadt bzw. der Bürgermeister VERGESSEN
hat ein Nutzungsrecht eintragen zu lassen, gehört wohl zur
Kategorie Realsatire. Vielleicht wollte man es vergessen?
Ansonsten könnte die Stadt als Eigentümer ja mit dem Pächter
darüber verhandeln, dies jetzt nachzuholen.
Die Begründung „Schutz vor freilaufenden Hunden“ ist nicht
mehr nur Realsatire, ich habe vor Lachen auf dem Boden
gelegen!

das Gelände ist jetzt ganztägig menschenleer! Nur unter einer Überdachung stehen morgens Leute und rauchen.

Wie wird denn in einer anderen öffentlichen
Grünfläche dieser schönen Gemeinde das Kind von Anwohner A vor
dem freilaufenden Hund von Anwohner B geschützt? Gibt es da
auch überall Zäune? Oder müssen die Rehabilitanten besonders
geschützt werden, weil sie an einer ausgeprägten Hundephobie
leiden?
Insgesamt eine sehr schwache Vorstellung der Gemeinde,

Die Gemeinde ist auch insofern an der Problematik beteiligt, als dass sie einen Kunstrasenplatz auf Teilen des Geländes gebaut hat und, was wohl durch einen Mitarbeiter der Einrichtung durchgesickert ist, das Gelände billig bekommt, wenn der Zaun genehmigt wird.
Witziger Weise ist dieser Kunstrasenplatz für die Anwohner so gut wie nicht nutzbar, da entweder von Vereinen belegt oder verschlossen.
Gegenfinanziert wurde der Platz mit Verkauf der Fläche des alten Sportplatzes, der nie abgeschlossen war und somit auch ganztägig von Laufgruppen genutzt werden konnte.
Noch besser: diese Fläche liegt an einer Kreisstraße. Beurteilung aus einer Wohnmobilzeitung, die Übernachtungsplätze bewertet: ‚Wie auf dem Nürburgring‘

aber
wenn kein Interesse an einer Veränderung besteht, sehe ich
weiter keine Möglichkeit für die Anwohner dies rechtlich
durchzusetzen.
Wie steht denn die örtliche Presse zu dem Thema? Könnte man
auf diesem Weg mehr öffentlichen Druck auf die Gemeinde
ausüben?

also die erste Presseaktion war mE nicht gut. Da die Einrichtung in der Öffentlichkeit die Umzäunung mit dem Schutz vor Hunden begründet hat, haben sich dann auch nur Hundebesitzer in folgenden Artikeln zur Wehr gesetzt.

zum Stichwort Realsatire:
nichts gegen Umschüler, aber wir haben dieser ‚Klientel‘ nachweislich einen Banküberfall und eine Auto-Aufbruchserie zu verdanken. Auf besagtem Gelände liegen seit Jahren Scherben, Lebensmittelreste wie Käse und Würste unterhalb der Fenster usw herum.
Aus den Büschen kamen um die Mittagszeit immer wieder Umschüler mit Plastikbechern heraus. Ich war dann auch mal in dem Gebüsch, da war ein Schnapsdepot angelegt worden. Ob das wohl was mit dort untergebrachten Alkoholikern auf Entzug zu tun hat…

Kürzlich hat in einer Nachbarstraße eine Hecke gebrannt. Nach paar Minuten stand einer von den Umschülern mit einem Löscher bereit, ja, er wäre Feuerwehrmann, löschte den Brand und hat sich dann tagelang bei den umliegenden Anwohnern produziert wie toll er das gelöscht hätte usw. Ich will nicht spekulieren, aber auch ein sonderbarer Vorfall.
Dass in unmittelbarer Nähe zu dieser Einrichtung eine Schule steht ist auch ziemlich deftig.

9

Hallo Manfred,
Baurecht und Bauplanungsrecht ist nun wirklich nicht mein Spezialgebiet. Such dir lieber jemand anders aus. Ich könnte hier mutmaßen; aber ohne Kenntnis des Pachtvertrages, der genauen Widmung des Gebietes könnte vermutlich nicht einmal ein Spezialist etwas aussagen. Diese Infos solltest du noch besorgen.
Gruß
Dedi

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Wie bringt man das in Erfahrung?

Manfred

Bei der zuständigen Gemeinde-, Stadt- oder Amtsverwaltung und dort beim Bauamt oder beim Bauplanungsamt sollte das in Erfahrung zu bringen sein.

thomania

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Hallo Manfred,

leider sehe ich -nach meinem Wissensstand- bei dem von Ihnen geschilderten Fall keine Möglichkeit, mit rechtlichen Schritten vorzugehen.
Das Gelände ist an Privat verpachtet und der Pächter kann im Rahmen der Auflagen des Verpächters (in dem Fall der Gemeinde) mit dem Gelände verfahren, wie er möchte. Sofern die Gemeinde hier also keine Auflagen hinsichtlich der Nutzung als öffentlicher Erholungsraum erteilt hat, bestehen gegen den Pächter auch keine dahingehenden Ansprüche.
Gegenüber der Gemeinde bestehen erst Recht keine Ansprüche, da ein solcher „Hinweis“, wie Sie ihn beschreiben nicht verbindlich ist. - Sogar wenn eine Gemeinde in einem neu erschlossenen Wohngebiet im Bebauungsplan eine Fläche etwa als Kinderspielplatz ausweist und darauf hin in dem Gebiet Familien mit Kindern Grundstücke bebauen und dort leben, besteht für diese Familien kein Anspruch gegen die Gemeinde, dass dort auch tatsächlich ein Spielplatz errichtet wird. (Vgl.: OVG Berlin, Urteil vom 24.09.1971: Festsetzungen des Bebauungsplans gewähren dem Nachbarn keinen Anspruch auf Planverwirklichung, sondern lediglich einen solchen auf Abwehr von Anlagen, Einrichtungen und Nutzungsarten, die nachbarschützenden Festsetzungen widersprechen und für den Nachbarn unzumutbar sind. …Anm.: Hier ging es um einen Abenteuerspielplatz, daher mein o.g. Beispiel)
Anhand Ihrer Angaben kann ich Ihnen also leider keine Hoffnungen machen.

Viele Grüße
Christian

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Erst mal vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Ich habe jetzt einen neuen Ansatz ausgearbeitet.
Vorausschicken möchte ich, dass die besagte Umzäunung auch 2 Waldflächen einschließt, 2,5ha und 0,5ha groß.

Landeswaldgesetz RLP:
http://www.mufv.rlp.de/fileadmin/mufv/img/inhalte/al…

> Landeswaldgesetz
> (LWaldG)
> Vom 30. November 2000

> Rechte und Pflichten der Waldbenutzenden
> § 22
> Betreten, Reiten, Befahren
> (1) Jeder darf Wald zum Zwecke der Erholung betreten. Das Betreten erfolgt auf eigene Gefahr.
> Neue Sorgfaltspflichten oder Verkehrssicherungspflichten der Waldbesitzenden werden hierdurch
> nicht begründet. Das Fahren mit Rollstühlen steht dem Betreten gleich.

> §3 Begriffsbestimmungen
> (1) Wald im Sinne dieses Gesetzes ist jede mit Waldgehölzen bestockte zusammenhängende
> Grundfläche ab einer Größe von 0,2 Hektar und einer Mindestbreite von 10 Metern. Bei natürlicher
> Bestockung auf Grundflächen, die bisher nicht Wald im Sinne dieses Gesetzes waren, muss eine
> Überschirmung durch Waldbäume von mindestens 50 v. H. erreicht sein.

Waldfläche1: 107m x 230m = ~2,5ha
Waldfläche2: 137m x 34m = ~0,5ha
Überschirmung nahezu 100%.

> (4) Nicht Wald im Sinne dieses Gesetzes sind in der Feldflur oder in bebautem Gebiet liegende
> Baumschulen, in der Feldflur oder in bebautem Gebiet liegende Weihnachtsbaum- und Schmuckreisigkulturen,
> zum Wohnbereich gehörende Parkanlagen, Alleen, Flurgehölzstreifen und -gruppen
> sowie kleinere Flächen, die mit Bäumen oder Hecken bestockt sind.

Definition Parkanlage:
> Parkanlagen oder auch öffentliche Anlagen sind gärtnerisch gestaltete Anlagen oder sonstige Grünanlagen, die der Erholung der Bevölkerung oder der Gestaltung des Orts- oder Landschaftsbildes dienen und der Öffentlichkeit zugänglich sind.

das Wäldchen ist keine Parkanlage, da es nicht öffentlich zugänglich ist und auch nicht gärtnerisch gestaltet ist.

> Beispiele für nicht öffentlich zugängliche Räume:
> * Absperrungen
> * Verbotsschilder

> Rechte und Pflichten der Waldbenutzenden
> § 22
> Betreten, Reiten, Befahren
> (1) Jeder darf Wald zum Zwecke der Erholung betreten. Das Betreten erfolgt auf eigene Gefahr.
> Neue Sorgfaltspflichten oder Verkehrssicherungspflichten der Waldbesitzenden werden hierdurch
> nicht begründet. Das Fahren mit Rollstühlen steht dem Betreten gleich.

Manfred

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Ich habe den letzten Text jetzt ein paar Mal gelesen, aber ich konnte keine Frage entdecken :frowning: …

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Nachtrag:
Meine Frage: gäbe es Möglichkeiten für den Waldbesitzer, das Recht auf Nutzung des Waldes auszuhebeln?

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Hallo Manfred,
ich habe leider meine Mails länger nicht aberufen und die Anfrage erst heute entdeckt.
Ich kann aber Dir leider keine fundierte Antowrt geben.
Sorry
jotti

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Das ist leider nicht mein Fachgebiet. Sorry