Hallo Isartal,
das Urteil - ich nehme an, es ist Akz. VIII ZR 221/08 vom 11.11.2009 - nimmt Bezug auf einen konkreten Fall, der in bestimmten Intervallen immer wiederkehrende Kosten der Tankreinigung als Betriebskosten i. S. der BetrkVO § 2 Nr. 4.a behandelt, aber schränkt ein, wenn es sich um besonders hohe und unbillige Kosten handelt. Dies ist jedoch in der Revision nicht vorgebracht und somit nicht beurteilt worden.
Jedoch waren in diesem konkreten abgeurteilten Fall der Tankreinigung eine Betriebsstörung der Heizungsanlage vorgelagert, die aber nicht als Ursache für die beauftragte Tankreinigung bewiesen werden konnte.
Es wird in diesem Zusammenhang auch auf ein Senatsurteil vom 07. April 2004 aaO, unter II 1 bzw. II 1a und auch allgemein Bezug genommen auf die Dachrinnenreinigung. Auch hier ist vergleichbar darauf hingewiesen worden, dass es sich in diesem Fall jedoch nicht um eine zur Mängelbeseitigung durchgeführte Reinigungsmaßnahme handelt.
Dieser Bezug könnte insofern in Ihrem Fall zutreffen, wenn es sich anhand von Beweisen nachvollziehbar um eine solche Reinigungsmaßnahme gehandelt hat.
Aber auch hinsichtlich des Alters des Erdtanks ist anzunehmen, dass die Neubeschichtung eine gem. BetrkVO § 2, Abs. 2 Nr. 2 notwendige Maßnahme zum Erhalt des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Anlage handelt und somit eine notwendig vorgelagerte Reinigung die Basis zu dieser Maßnahme darstellt.
Auch die abgerechneten Betriebsstörungen der Heizanlage sind nicht umlegbar, denn es sind Kosten der Instandsetzung bzw. Reparatur und es handelte sich nicht um regelmäßig wiederkehrende Wartungsarbeiten, die wiederum auf die Mieter umlegbar sind. Ggfs. sind die Brennerstörungen auch auf eine fehlerhafte Bedienung oder Grundeinstellung zurückzuführen, wenn es sich nicht um Gewährleistung handelt oder handeln kann.
Hinsichtlich der Höhe der abgerechneten Kosten für die Tankreinigung ist ggfs. zusätzlich zu prüfen, ob Art und Umfang der Tankreinigung zum einen aufgrund der, wie Sie schreiben, erstmaligen Reinigung seit 1971 größer war als es gewöhnlich ausfallen kann bei einer kontinuierlich in größeren Intervallen von 5-7 Jahren, lt. Urteil. ein empfohlenes Intervall zur Maßnahme und insofern, falls notwendig, anteilig unbillig gewertet werden kann. Das kann allenfalls durch Einsichtnahme in die Unterlagen zur den beauftragten Arbeiten ergründet werden, notfalls durch einen ö.b.v. Sachverständigen oder ggfs. zur groben Einschätzung vorab durch Nachfragen bei der zuständigen Innung Kälte, Klima- Wärmetechnik um Vergleichswerte und/oder Angebote zu erhalten – auch vergleichbar in Arbeitsaufwand, Umfang und Größe der Anlage etc.
Was die Beeinträchtigungen betrifft, so ist dieser Mangel scheinbar nicht bei der Durchführung der Maßnahme gerügt worden, sondern nun erst 6 Monate nach Beendigung (?).
Bezüglich der Reinigungen des Hauses und der Ihnen entstandenen Handykosten wäre eine Einigung zur Übernahme durch den Vermieter durchaus denkbar. Die ausführende Firma muss durch eine Person Ihre Mobilfunknummer zur Terminabsprache erhalten haben, dass Sie stillschweigend die Kosten dafür tragen ist insofern wahrscheinlich angenommen worden, aber wenn die Kosten mittels Belegkopien für die Buchhaltung nachgewiesen werden, können diese sicherlich erstattet werden oder können von der Miete einbehalten werden.
Gegen eine Nebenkostenabrechnung können mit beispielhafter Begründung bis zum Ende der 12. Monats nach Zugang der Abrechnung Einwendungen (schriftlich am besten mittels Einschr./Rückschein) erfolgen.
Ich hoffe es ist alles verständlich erklärt - das Urteil ist unter Bundesgerichtshof/Entscheidungen=> Eingabe Aktenzeichen u. Datum nachlesbar und druckbar.
Freundliche Grüße,
