Offene Rechnung mit Betriebskosten verrechnet

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

wie würdet ihr dieses Szenario beurteilen?

Bei der Mietwohnung des Mieters A steht im Mietvetrag, dass die Warmwasserversorgung Sache des Mieter ist. Im Dez. 2012 hatte Mieter A ein Problem mit der Abfluss in der Küche, da das Rohr verstopft war, musste die Wand aufgemacht werden. dabei wurde gleich die Gelegenheit genutzt und die Küche mit Warmwasser versorgt, da in der Zeit das Haus mit Warmwasserleitungen verlegt wurde. Der Boiler hatte somit ausgedient und es musste auch eine neue Mischbatterie besorgt werden. Mieter A kannte sich damit nicht aus und so bot der Vermieter an, sich darum zu kümmern. Als er nach 1-2 Wochen wiederkam, brachte er nicht nur die Mischbatterie mit sondern auch gleich eine neue Amatur. Er baute alles ein und ging wieder. Nach einigen Wochen bekam der Mieter A eine Rechnung vom Vermieter, der gleichzeitig auch eine Sanitärfirma hatte, über die Summe von 220 Euro für das Einbauen der Mischbatterie, die Amatur, ein Ventil für die Waschmaschine und die erbrachte Arbeitszeit.

Mieter A hat gleich WIderspruch eingelegt, da der Vermieter den Mieter A nicht über die Kosten aufgeklärt hat und der Mieter A keine kostenpflichtige Arbeit in Auftrag gegeben hat.
Der Vermieter behauptet, dass alles was ab der Wand losgeht, der Mieter A an Kosten tragen muss, weil es so im Mietvertrag steht, doch selbst wenn es so sein sollte, kann der Vermieter einfach so die Arbeiten (anbringen der Mischbatterie, neue Amatur, die der Mieter A gar nicht wollte, Ventil für die Waschmaschine, anschließen der Waschmaschine) in Rechnung stellen, ohne vorher den Mieter A aufzuklären, dass dadurch Kosten entstehen? (Es wäre ja dann ein kostenpflichtiger Auftrag, wobei es für den Vermieter A nicht zu ersehen war ob er als Vermieter oder als Firma tätig war)
(Mieter A dachte, dass sie noch zu der Sanierung gehören weil ja im ganzen Haus Warmwasserleitunge verlegt wurden und ohne die Mischbatterie wäre die Warmwasserleitung nicht nutzbar gewesen).

Der Vermieter hatte sich daraufhin bis August 2013 nicht mehr gemeldet und als die Betriebskostenabrechnung kam, und der Mieter A über 400€ zurückbekommen sollte, hat der Vermieter die Firmenrechnung einfach mit den Betriebskosten verrechnet.

Nun die Fragen:
Kann der Mieter A sich dagegen wehren?
Ist die Rechnung die der Vermieter geschickt hat überhaupt zulässig?
Kann er denn einfach ohne vorher anzugeben, dass Kosten entstehen, Arbeiten durchführen und sie dann in Rechnung stellen, bzw. sollte der Vermieter ja nur für Mieter A eine Mischbatterie besorgen, keine Amatur oder sonstiges.
Ist es auch zulässig solche Rechnungen einfach über die Betriebskosten abzurechnen?

Gruß

#2

Huhu,

viel Text, aber die Quintessenz ist, dass der Vermieter die Wohnung in den angemeiteten Zustand zu halten hat. Ausnahmen sind nur in zwei fällen Erlaubt und müssen vertraglich geregelt sein.

Das sind zu einen die Schönheitsreperaturen die den Mieter übertragen werden können.

Zum Anderen und in den Fall interessant die sogenannte kleinreperaturklausel.

Hierzu folgender Link: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kleinr…

Für alles andere gilt http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html was der Vermieter höchstens machen könnte, dass je nach Umfang der Arbeiten ein Teil als Modernisierung umgelegt werden könnte. Dazu sind die Arbeiten aber im einzelnen zu bewerten.

#3

Hallo,

das ist ein umfangreiches Thema und nicht einfach zu beantworten.

  1. Der Mietvertrag wurde offenbar einseitig vom Vermieter ausgehebelt bzw. umgangen.
  2. Die „Auftragsvergabe“ ist unklar gewesen, also ein Streitfall.
  3. Die Verstopfungsbeseitigung ist Sache des Vermieters.
  4. Die Modernisierungskosten können umgelegt werden (jährlich 11%).
  5. Das Verrechnen von Forderungen mit Rückzahlungen halte ich für zulässig, wobei die Vorauszahlungen unangemessen hoch waren. Die sollten angepaßt werden.

Die ganze Sache ist ein schöner Spielplatz für Rechtsanwälte. Ich rate aber von einem Rechtsstreit ab. Zunächst sollte fachlicher Rat vom Mieterverein oder der Verbraucherzentrale geholt werden und dann ein Gespräch mit dem Vermieter zwecks gütlicher Einigung geführt werden. Eine Einigung sollte schriftlich erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

#4

Hallo,

  1. Der Mietvertrag wurde offenbar einseitig vom Vermieter
    ausgehebelt bzw. umgangen.

Du kennst also den Mietvertrag? Und in welchen Punkten ist er ausgehebelt oder umgangen worden?

  1. Die „Auftragsvergabe“ ist unklar gewesen, also ein
    Streitfall.

Der Mieter hat doch dem Auftrag zugestimmt. Er hätte bezüglich der Kosten fragen können. Er hätte auch den Einbau ablehnen können, als er die Teile gesehen hat. Konnte Deiner Meinung nach der Mieter etwa davon ausgehen, dass das alles kostenlos sein wird?

  1. Die Verstopfungsbeseitigung ist Sache des Vermieters.

Die Verstopfungsbeseitigung ist immer noch Sache des Verursachers. Und da kommen vermutlich nicht viele in Frage.

Btw., die eingebauten Teile sind imho Standard und in keiner weise zu teuer, ganz im Gegenteil würde ich bei Einbau durch einen Handwerker mit mehr als 220 Euro rechnen. Aber das wäer eine Frage für ein anderes Brett.
Gruß
Testare_

#5

Hallo,
ich denke, das ist vom Vermieter nicht nur sehr unfair, sondern auch unkorrekt. Auf jeden Fall muss vor einer solchen Investition ein Kostenvoranschlag erstellt werden bzw. der Mieter informiert werden, was da auf ihn zukommt.
Dagegen kann man sich als Mieter aber doch wehren! Warum nicht einen Brief schreiben und den Vermieter höflich aber bestimmt darauf hinweisen, dass er keinen Auftrag hatte, dass er nicht über den Umfang der Arbeiten aufgeklärt usw.
Mit der Verrechnung der Kosten ist das so eine Sache, ganz in Ordnung ist das nicht. Aber zunächst mal geht es doch darum aufzuklären, wieviel der Mieter dem Vermieter schuldet. Ist vielleicht ein Kompromiss denkbar?
Auf jeden Fall auch ganz genau den Mietvertrag lesen.
Gruß, Zita

#6

ich denke, das ist vom Vermieter nicht nur sehr unfair, sondern auch unkorrekt

und warum genau?
Man könnte das auch umgekehrt sehen - da sagt jemand auf Nachfrage „ja mach mal“ und kommt hinterher damit „ich dachte aber, das bekomme ich geschenkt“. Man sollte halt vorher über seine Vorstellungen oder auch Wunschgedanken reden, dann spart man sich hinterher Reibereien - und das gilt eben für beide Beteiligte.

Zum einen steht im Mietvertrag ausdrücklich Warmwasser ist Sache des Mieters, zum anderen ist es tatsächlich so, dass alles ab Wandauslass/Eckventilen Sache des Mieters ist und auf kostenlose Überlassung einer Mischbatterie/Armatur besteht nunmal kein Anspruch seitens des Mieters, soweit das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

Nun hat der Vermieter eine Modernisierung auf zentrale Warmwasserversorgung vorgenommen. Dazu war er berechtigt - ebenso wäre er zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigt (BGB § 555b und 550).
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/index.html

Sowieso hätte sich der Mieter also eine nun evtl. benötigte Hochdruck-Mischbatterie (statt für Boiler Niederdruckarmatur) kaufen und einbauen lassen müssen.
Was da für zusätzliche Armatur gemeint ist, ist mir nicht ersichtlich (normalerweise meint Armatur/Mischbatterie das gleiche Ding).

Nun gut, jetzt möchte sich der Mieter streiten „über die Summe von 220 Euro für das Einbauen der Mischbatterie, die Amatur, ein Ventil für die Waschmaschine und die erbrachte Arbeitszeit.“ - was mehr als günstig erscheint.

Da der Vermieter auf vorgetragene Einwände gegen die bereits vorgenommene Verrechnung nicht reagiert, wird der Mieter also auf Rückerstattung klagen müssen. Möglicherweise bekommt der Mieter „recht“ und erhält die bereits verrechnete Summe zurück erstattet - ebenso die vom Mieter zunächst mal zu verauslagenden Gerichts- und Anwaltskosten. Aber dass der Vermieter möglicherweise dann auch auf seinem Recht besteht und die Jahresmiete um 11% der durch die Modernisierung verursachten Gesamtkosten anhebt, sollte man zumindest mal überdenken …

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