Ordent. Kündigung Mietvertrag/Kaution/Schimmel

Behörden & Recht Mietrecht
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Hi liebe Experten,

mir ist folgender Fall in den Sinn gekommen:
angenommen Mieter A und B wohnen seit knapp 2,5 Jahren (Einzug im Januar) in einer Maisonettewohnung im 2. OG (Vermieter im EG).

Weiter angenommen, würde jetzt an den ca. 20 Jahre alten Holzfenstern in der Wohnung von A + B Schimmel auftreten.
V würde natürlich sagen A + B Lüften/Heizen falsch und schaltet einen „Gutachter“ des Haus- und Grundbesitzervereins ein (-> Verdacht auf Gefälligkeitsgutachten!), der dies („überraschenderweise“) auch bestätigen würde.

Da A und B aber wissen würden, dass das nicht sein kann und V kurz vor dem Einzug von A u. B eine neue Wärmeisolierung selbst in den Dachboden gebastelt hat, schalten Sie Ihrerseits einen Fachmann von der DEKRA ein.
Dieser würde ganz klar feststellen, dass die Wärmeisolierung die Feuchtigkeit und somit den Schimmel verursacht (Taupunkt und Wärme-/Kältebrücken nach innen gelegt, Veränderung der Bauphysik etc.).

A und B müssten nun zwar erstmal die Kosten für das Gegengutachten schlucken, aber hätten mit den Sanierungskosten nichts zu tun!

Sie würden dann die Wohnung zum 31.07.2009 kündigen.
In diesem Zusammenhang würden Sie V darauf hinweisen, dass die Kaution am Übergabetag inkl. Zinsen auszuzahlen ist.
Weiter würden Sie darauf hinweisen, dass V Ihnen eine Nebenkostenabrechnung für die GESAMTE MIETZEIT bis zur Übergabe ausstellen soll.
(Hier kommt auch der Hinweis, dass Ansprüche von V aus dem ersten Mietjahr nach BGB bereits erloschen sind, da A u. B in 2,5 Jahren noch nie eine NK-Abrechnung bekommen haben!)

Wie wäre die Rechtslage zu folgenden Fragen?:

  1. Könnten A + B die Gutachterkosten für das Gegengutachten von V zurückfordern? Wenn ja, wie??
  2. Könnten A + B nachträglich Miete zurückfordern (wg. Minderung durch den Schimmel)? Wenn ja, wie??
  3. was tun, wenn V einfach die Kaution für den Schimmelschaden einbehält, obwohl die Unschuld von A + B bewiesen ist?
  4. Könnten A + B nachträglich Nebenkosten (zumindest für das 1. Jahr) zurückfordern, wenn V bei der Übergabe keine NK-Abrechnung vorlegt? Wenn ja, wie??
  5. sollte ab sofort überhaupt noch irgendetwas an V gezahlt werden?

(Wenn möglich bitte mit Angaben der entsprechenden Gesetze die zu den o.g. Fragen greifen würden)

A u. B würden gerne ohne Anwalt auskommen, würde dies in diesem Fall überhaupt gehen und wie hoch wären die Erfolgsaussichten wenn doch ein Anwalt/Gericht eingeschaltet werden müsste)???

Für eure Antworten, in diesem komplexen Fall, vielen Dank im Voraus und viele Grüsse

T.

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Hi liebe Experten,

Hallo

Weiter angenommen, würde jetzt an den ca. 20 Jahre alten
Holzfenstern in der Wohnung von A + B Schimmel auftreten.
V würde natürlich sagen A + B Lüften/Heizen falsch und
schaltet einen „Gutachter“ des Haus- und Grundbesitzervereins
ein (-> Verdacht auf Gefälligkeitsgutachten!), der dies
(„überraschenderweise“) auch bestätigen würde.

Vorsicht, Haus und Grund ist der grösste Verein für VM. Ich würde keines Wegs so weit gehen etwas zu unterstellen, ausser M hat hierfür Anhaltpunkte.

Da A und B aber wissen würden, dass das nicht sein kann und V
kurz vor dem Einzug von A u. B eine neue Wärmeisolierung
selbst in den Dachboden gebastelt hat, schalten Sie Ihrerseits
einen Fachmann von der DEKRA ein.
Dieser würde ganz klar feststellen, dass die Wärmeisolierung
die Feuchtigkeit und somit den Schimmel verursacht (Taupunkt
und Wärme-/Kältebrücken nach innen gelegt, Veränderung der
Bauphysik etc.).

A und B müssten nun zwar erstmal die Kosten für das
Gegengutachten schlucken, aber hätten mit den Sanierungskosten
nichts zu tun!

Wie kommt man auf die Sanierungskosten, ich verstehe den Zusammenhang nicht. Entweder wird saniert, das entscheidet der/die Eigentümer oder nicht. In beiden fällen haben M kein Mitsprachrecht.

Sie würden dann die Wohnung zum 31.07.2009 kündigen.

Es steht jedem M frei fristgerecht, min 3 mon Kündigungsfrist, zu kündigen.

In diesem Zusammenhang würden Sie V darauf hinweisen, dass die
Kaution am Übergabetag inkl. Zinsen auszuzahlen ist.

Dieser Wunsch wird wohl nicht erfüllt. Üblicher Weise wird einige Wochen nach erfolgreicher Übergabe ein grösserer Teil der Kaution überwiesen, der Rest bis zur Abrechnung der Betriebskosten eingehalten.

Weiter würden Sie darauf hinweisen, dass V Ihnen eine
Nebenkostenabrechnung für die GESAMTE MIETZEIT bis zur
Übergabe ausstellen soll.
(Hier kommt auch der Hinweis, dass Ansprüche von V aus dem
ersten Mietjahr nach BGB bereits erloschen sind, da A u. B in
2,5 Jahren noch nie eine NK-Abrechnung bekommen haben!)

Fordern kann man es, bekommen wird man es nicht. Es ist verjährt. 2008 könnte man verlangen, 2007 könnte man wohl einklagen.

Wie wäre die Rechtslage zu folgenden Fragen?:

  1. Könnten A + B die Gutachterkosten für das Gegengutachten
    von V zurückfordern? Wenn ja, wie??

Nein. Wer die Musik bestellt bezahlt sie auch. Wenn es vor Gericht ginge wäre es was anderes, aber hier ist es wie ein Hobby anzusehen.

  1. Könnten A + B nachträglich Miete zurückfordern (wg.
    Minderung durch den Schimmel)? Wenn ja, wie??

Wohl nein. Womit sollte sie begründet sein, ist etwas nicht nutzbar? Wie gross ist der Schimmelbefall und wo genau ist dieser?

  1. was tun, wenn V einfach die Kaution für den Schimmelschaden
    einbehält, obwohl die Unschuld von A + B bewiesen ist?

Es wird bei der Übergabe geprüft und vermutlich ein Übergabeprotokoll erstellt. Dort werden Mängel festgehalten, und auch eine Möglichkeit zur Beseitigung gegeben.

  1. Könnten A + B nachträglich Nebenkosten (zumindest für das
  1. Jahr) zurückfordern, wenn V bei der Übergabe keine
    NK-Abrechnung vorlegt? Wenn ja, wie??

Bei der Übergabe wird sicherlich keine Abrechnung vorgelegt. Diese werden vorgelegt wenn diese abrechnebar sind - sprich alle Relevanten Abrechnung von Zulieferern z.B. vorliegen. Da anscheinend noch keine Abrechnungen kamen würde ich VM schriftlich hierzu auffordern - er hat aber bis zum 31.12. Frist hierfür.

  1. sollte ab sofort überhaupt noch irgendetwas an V gezahlt
    werden?

Oh ja, das ist stark anzuraten. Sollte er dies nicht tun werden Ärger und Kosten enorm ansteigen und wenn VM konsquent ist, mit Gerichtsvollzieher und Räumungsklage enden.

A u. B würden gerne ohne Anwalt auskommen, würde dies in
diesem Fall überhaupt gehen und wie hoch wären die
Erfolgsaussichten wenn doch ein Anwalt/Gericht eingeschaltet
werden müsste)???

Also mal kurz ein paar Zeilen hierzu. Es gibt ein Fehlverhalten seitens M. Er ist nicht konsqequent und somit hat er all seine Chancen/Rechte verwehrt. Mängel müssen sofort angezeigt werden, sind aber dann auch konsequent anzumahnen. Man geht davon aus wenn ein M sich über 6 mon keine Mietkürzung vorgenommen hat, hat er sich damit arrangiert und das Recht zur Beseitigung ist verwehrt.
Mietzahlungen einzustellen ist das grösse Vergehen. M hat kein Recht dazu und es werden enorme Probleme auf M zukommen die auch gut und gerne mehrere hundert bis in den vierstelligen Bereich landen können. Diese kommen oben drauf, zu der Miete die eh gezahlt werden muss.
Das fiktive Verhalten, das hier geschildert wurde, liest sich sehr deutlich. M hat keine Lust mehr dort weiter zu wohnen und sucht jetzt nach Möglichkeiten VM zu beugen. Ich würde es lassen, zumindest kann ich nur deutlich dazu raten !
Neue Wohnung suchen, fristgerecht kündigen und auf Wiedesehen.

Für eure Antworten, in diesem komplexen Fall, vielen Dank im
Voraus und viele Grüsse

T.

Grüße

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Hi Dude,

Weiter angenommen, würde jetzt an den ca. 20 Jahre alten
Holzfenstern in der Wohnung von A + B Schimmel auftreten.
V würde natürlich sagen A + B Lüften/Heizen falsch und
schaltet einen „Gutachter“ des Haus- und Grundbesitzervereins
ein (-> Verdacht auf Gefälligkeitsgutachten!), der dies
(„überraschenderweise“) auch bestätigen würde.

Ein Gutachter ist per se zur Objektivität verpflichtet und ein Gefälligkeitsgutachten wird Dir kein Gutachter erstellen. Hierbei spielt nämlich auch die Haftung des Gutachters eine Rolle. Ist das Gutachten nachweislich falsch, können daraus Ansprüche gegen Ihn entstehen.

Also bitte Vorsicht mit derlei Unterstellungen, nur weil das Gutachten M nicht passt. Was soll denn der VM zu dem Gegengutachten sagen? Auch daß es parteiisch ist?

Dieser würde ganz klar feststellen, dass die Wärmeisolierung
die Feuchtigkeit und somit den Schimmel verursacht (Taupunkt
und Wärme-/Kältebrücken nach innen gelegt, Veränderung der
Bauphysik etc.).

OK. Das ist ein Gutachten, daß zu einem anderen Schluss kommt, aber deshalb kann man nicht sagen, daß eines von beiden Falsch sein muss.

Kaution am Übergabetag inkl. Zinsen auszuzahlen ist.

Wird in der Regel so nicht ablaufen, sondern die Kaution wird erst etwas später überwiesen.

Wie wäre die Rechtslage zu folgenden Fragen?:

  1. Könnten A + B die Gutachterkosten für das Gegengutachten
    von V zurückfordern? Wenn ja, wie??

Zunächst einmal nicht. Der Auftraggeber war der Mieter und V hat damit nichts zu tun. Ihr zahlt ja auch nicht die Gutachterkosten von V.

  1. Könnten A + B nachträglich Miete zurückfordern (wg.
    Minderung durch den Schimmel)? Wenn ja, wie??

Nachträglich schonmal gar nicht. Mietminderungen können in Begründeten Fällen erst für die Zukunft einbehalten werden, aber nicht rückwirkend.

  1. was tun, wenn V einfach die Kaution für den Schimmelschaden
    einbehält, obwohl die Unschuld von A + B bewiesen ist?

Wo ist denn die Unschuld bewiesen worden? Gutachten von V sagt M ist schuld und Gutachten von M sagt V ist schuld. Das sieht eher so aus, daß sich jeder selbst für unschuldig hält.

  1. sollte ab sofort überhaupt noch irgendetwas an V gezahlt
    werden?

Auf jeden Fall. Miete und Nebenkosten werden wie vertraglich geregelt fällig.

A u. B würden gerne ohne Anwalt auskommen, würde dies in
diesem Fall überhaupt gehen und wie hoch wären die
Erfolgsaussichten wenn doch ein Anwalt/Gericht eingeschaltet
werden müsste)???

Man kann immer ohne Anwälte und Gerichte auskommen, wenn beide Seiten ein Interesse daran haben. :smile:

Es gibt außergerichtlich noch die Möglichkeit der Mediation, wo man sich unter der Leitung eines fachkundigen Dritten zusammen setzt und gemeinsam eine Lösung anstrebt.

Dann gäbe es noch die Möglichkeit eines Schiedgutachtens. In diesem Falle müssen sich beide Parteien zunächst einmal grundsätzlich darüber im Klaren sein, daß ein Schiedsgutachten rechtsverbindlich ist und daß man später gegen das Schiedgutachten so ohne weiteres keine Rechtsmittel einlegen kann. Daher sollten sich beide Parteien im Vorfeld auf einen kompetenten und neutralen Gutachter einigen, z.B. von der Deutschen Sachverständigen Gesellschaft oder der IHK. Kommt die Einigung zu Stande, wird ein Schiedsgutachtervertrag geschlossen und das Gutachten wird erstellt. Die Kosten hierfür müßten sich dann M und V teilen.

Viele Grüße
Robert