Ein etwas oder vielleicht auch nicht so ungewöhnlicher Fall.
Ein Haus wird seit 30 Jahren vermietet. Seit 25 Jahren ist die Miete unverändert, d.h. mittlerweile bei etwa 30% des ortsüblichen. Das Haus wird nach Versterben des Besitzers veräußert.
Der Käufer zahlt (natürlich) den ortsüblichen Preis. Er kann sich die Vermietung unter den gegebenen Umständen faktisch nicht leisten. Wie ist es mit Kündigungsschutz bei Eigenbedarf und Mieterhöhung, da der Mietvertrag ja übernommen wird.
Hat der neue Besitzer überhaupt eine Chance, oder sind solche Objekte lieber nicht zu kaufen?
Die üblichen armer Mieter und böser Vermieter Tiraden sind hier unangebracht, dies ist eine schlichte Frage.
Nun Das ertragswertverfahren berechnet den Wert zwar nach der Ortsüblichkeit, abschläge für „Schlöechte Vermietung“ sind aber beim kaufzu Berücksichtigen.
Würde nur eine Wohnung betreffen, oder ist ein ein Einfamilienhaus? Der Eigenbedarf muss Gerichtsfest nachgewiesen werden.
Richtig, der Mietvertrag wird übernommen, wenn dort die Mieterhöhung ausgeschlossen ist (gibt es die Verträge schriftlich?) kann man keine Miete erhöhen. Ansonsten gilt §558 BGB udn folgende.
Besuitzer erst mal nicht, Eingentümer schon er (nach Grundbucheintragung) ist ggf eine Kündigung nach §573 2, 3 Wirtschaftliche Verwertung.
Warum hat er dann eigentlich gekauft ?
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will er selbst einziehen , dann kann er ja (berechtigten) Eigenbedarf anmelden und den Mieter i.d.R. nach der regulären Frist( hier wohl 9 oder 12 Monate) raussetzen.
Oder einen Auflösungsvertrag anbieten, Auszug gegen Geldzahlung. -
er kann doch die Miete sofort erhöhen( mit dem nötigen Vorlauf natürlich). Die Erhöhung ist „nur“ durch die ortsübliche Miete begrenzt und durch die Kappungsgrenze (die max. zulässige Erhöhung auf einen Schlag).
MfG
duck313
Hallo,
unter der oben genannten Annahme, die Miete betrage derzeit 30 Prozent (siehe oben) der ortsueblichen Vergleichsmiete, und bei der Kappungsgrenze von 20 Prozent in 3 Jahren, sind jaehrlich im Mittel 6,266 Prozent Mieterhoehung (mathematisch) denkbar, somit wird die ortsuebliche Miete nach 20 Jahren erreicht, falls sie sich bis dahin nicht erhoeht hat, und die Gesetze so geblieben sind. (einfache geometrische Reihe)
Gruss Helmut
Danke, du hast genau genug gelesen um das Problem zu erkennen! Danke für die Rechnung.
Das Problem ist NICHT die niedrige Miete, denn die kennt der Käufer schon vorher. Das Problem ist ganz allein, dass der Käufer sich die niedrige Miete nicht leisten kann und nicht in der Lage ist, die niedrige Miete im Kaufpreis zu berücksichtigen. Das unterscheidet diesen Fall genau gar nicht von jemandem, der sich ein Luxusauto anschafft und dann kein Geld für den Unterhalt hat.
Lösung des Problems: nicht kaufen.
Waehrend der 20 Jahre Aufholzeit bleibt der Mieter wohnen mit dem Argument, er findet keine vergleichbare Wohnung, alles zu teuer.
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So zwingt der Gesetzgeber staendig jeden Vermieter zu regelmaessigen Mieterhoehungen, denn er kann aus einem starken Rueckstand kaum jemals gesetzestreu aufholen.
Bei Mieterhoehungen wird gern der Vermieter angeprangert, seltenst wird die Ursache bei den Gesetzen und Vorschriften erkannt. Mieterschutz bewirkt in diesem Fall Mietpreiserhoehungen.
Gruss Helmut
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