Hallo,
folgendes Szenario:
Bisheriger Eigentümer und Vermieter (VM = alter Vermieter = Verkäufer) will Mietshaus an seine 3 Kinder - ich nenne es mal - „Vermietergemeinschaft“ (VG = Erwerber) überschreiben.
Diese treten dann ja gesamtschuldnerisch in den Mietvertrag ein, da sie eine GbR bilden?
Was sollte ein Mieter in einem solchen fall alles beachten? (Evtl. könnte man gemeinsam eine Checkliste für die FAQ erarbeiten)
Was fehlt, oder ist falsch in folgender Liste? (Bei Verkauf nach 1.9.01!)
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Grundbucheintrag verlangen/bestätigen lassen, denn erst dann tritt der Erwerber (VG) in Rechte und Pflichten ein. (Alternativ Beschluss bei Erwerb durch Zwangsversteigerung, oder Erbschein)
-> So lange an den alten VM bezahlen, es sei denn dieser tritt seine Ansprüche (schriftlich) an die neuen Eigentümer ab, bzw. fordert schriftlich dazu auf, an den Erwerber, also die VG zu leisten.
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Von VG bestätigen lassen, ob sie gemeinsam berechtigt sind oder einer allein berechtigt sein soll, die Gesellschaft zu vertreten und ggfls. entsprechende Vollmachten im original (!) verlangen.
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Ist die Miezahlung an den alten VM nicht mehr möglich, und verlangen mehrere neue Eigentümer (VG) die Mietzahlung, kann/sollte die Miete vorsorglich beim zuständigen Gericht hinterlegt werden. Alternativ schriftliche Bestätigung aller (!) Mitglieder der VG, an wen die Miete mit schuldbefreiender Wirkung gezahlt werden soll.
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Mietkaution ist seit 1.9.01 nicht Problem des Mieters, da der Erwerber diese bei Auszug trotzdem leisten muss. Falls der Erwerber die Kaution nicht vom Verkäufer erhalten hat, muss der alte Eigentümer die Mietkaution leisten. -> § 566a BGB ?
Fragen:
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Müssen Mängelanzeigen und sonstiger Schriftverkehr seitens des Mieters grundsätzlich an jeden der VG übersandt werden, sofern nicht nur ein Vertretungsbevollmächtigter der GbR bestimmt wurde?
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Sollte und kann zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels eine Betriebskostenabrechnung verlangt werden?
Denn bis dahin ist ja der alte VM zu Abrechnung verpflichtet und berechtigt?
(BGH Az: VIII ZR 168/03 ? Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.)
Zu wessen Lasten gehen Unklarheiten bei Betriebskostenabrechnungen, wenn keine Abgrenzung/Abrechnung bei Eigentümerwechsel erfolgte?
Zusatzfrage:
Müssen Ansprüche (z. B. Mängelbeseitigung, Mietminderung) gegen den Vermieter auch von dem nicht aus dem Mietvertrag entlassenen, aber bereits ausgezogenem Vertragspartner mitunterzeichnet werden, damit sie gültig sind?
Für Hinweise und Ergänzungen bin ich dankbar.
TM
Hallo That’s me,
ich gehe hier mal nur auf einen Punkt ein:
- Sollte und kann zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels eine
Betriebskostenabrechnung verlangt werden?
Der Mieter hat darauf keinen Anspruch.
Denn bis dahin ist ja der alte VM zu Abrechnung verpflichtet
und berechtigt?
Nein, der „alte“ Vermieter muß nur Abrechnungen erstellen, bei denen die normale Abrechnungsperiode vor dem Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer geendet hat. Für laufende Abrechnungsperioden ist der neue Eigentümer zur Abrechnung verpflichtet (Ausnahme: Mietverhältnisse die vor Eigentumsübergang beendet wurden).
(BGH Az: VIII ZR 168/03 ? Nach einem Eigentumswechsel ist
nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem
Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im
Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur
Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung
etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an,
wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. )
Das Urteil sagt dies ja auch ganz klar aus, es geht hier immer um die Abrechnungsperiode.
Zu wessen Lasten gehen Unklarheiten bei
Betriebskostenabrechnungen, wenn keine Abgrenzung/Abrechnung
bei Eigentümerwechsel erfolgte?
Ist dann auch selbsterklärend, eine Abgrenzung (für den Mieter) braucht hier nicht vorgenommen zu werden.
Gruß
Joschi
Nachtrag
Diese treten dann ja gesamtschuldnerisch in den Mietvertrag
ein, da sie eine GbR bilden?
Eine Erbengemeinschaft stellt keine GbR da.
Gruß
Joschi
Hallo,
und danke.
Eine Erbengemeinschaft stellt keine GbR da.
im Beispiel geht es um eine Überschreibung auf die Kinder zu Lebzeiten.
Bezüglich Rechtsform habe ich dies gefunden:
Gesamthandsgemeinschaft
http://www.juraforum.de/lexikon/Gesamthandsgemeinschaft
Eine Form davon wäre die Bruchteilgemeinschaft.
http://www.juraforum.de/lexikon/Bruchteilsgemeinschaft
Sofern eine GbR bestünde würde dies dann ancheinend im Grundbuch eingetragen.
TM
TM
Hallo Joschi,
Das Urteil sagt dies ja auch ganz klar aus, es geht hier immer
um die Abrechnungsperiode.
Zu wessen Lasten gehen Unklarheiten bei
Betriebskostenabrechnungen, wenn keine Abgrenzung/Abrechnung
bei Eigentümerwechsel erfolgte?
Ist dann auch selbsterklärend, eine Abgrenzung (für den
Mieter) braucht hier nicht vorgenommen zu werden.
danke.
Nochmal zum Verständnis/Klarstellung.
Abrechnungszeitraum ist z. B. das Kalenderjahr:
Wenn das Haus z. B. im Juni 10 überschrieben wird, die NK-Vorauszahlung somit ab Juni an den neuen Eigentümer geht, muss der neue Eigentümer für 2010 abrechnen. Für 2009 der alte Eigentümer.
Die 5 an den alten Eigentümer bezahlten Vorauszahlungen interesseiert den Mieter nicht. Das müssen alter Vermieter und neuer Vermieter untereinander abrechnen.
Gruß TM
Hallo That’s me,
Nochmal zum Verständnis/Klarstellung.
Abrechnungszeitraum ist z. B. das Kalenderjahr:
Wenn das Haus z. B. im Juni 10 überschrieben wird, die
NK-Vorauszahlung somit ab Juni an den neuen Eigentümer geht,
muss der neue Eigentümer für 2010 abrechnen. Für 2009 der alte
Eigentümer.
ja richtig, bis auf die Ausnahme wenn ein Mieter vor dem Eigentümerwechsel ausgezogen ist und somit der neue Vermieter in den Mietvertrag nicht eingetreten ist (hier also, wenn der Mieter vor dem Juni 2010 auszog). In dem Fall ist der alte Vermieter verpflichtet über die Nebenkosten des Jahres 2010 mit dem ausgezogenen Mieter abzurechnen.
Die 5 an den alten Eigentümer bezahlten Vorauszahlungen
interesseiert den Mieter nicht. Das müssen alter Vermieter und
neuer Vermieter untereinander abrechnen.
Besser gesagt, dem Mieter kann es egal sein, wem er die Vorauszahlung geleistet hat. Der neue Vermieter muß sie in seiner Aufstellung berücksichtigen.
Gruß
Joschi