Pflichten der Hausverwaltung - Rechte der Mieter

oOMeinsOO · 13. August 2010 um 16:10

Hallo zusammen,

erstmal kurz die Hintergründe:

in unserem Haus gehört jede Wohnung einen anderen Vermieter deshalb wurde durch sie eine Hausverwaltung beauftragt
diese Hausverwaltung stellte einen Hausmeisterdienst ein mit dem es nun Probleme gibt

Nun wohnen wir in einem Haus wo generell jeder arbeitet und somit niemand da ist der eventuelle Arbeitseinsätze (welche immerhin mit Tag und Uhrzeit im Treppengang dokumentiert werden) kontrollieren kann. Sehen bloß im Winter wann mal wieder nicht geschoben wurde. Da dieses Hausmeisterdienst aber „erst“ seit 2 Jahren so schlampig ist (vorher hatte er Subs beauftragt) und man noch anders gewohnt ist, will man sich auch nicht ständig beschweren. Die Zeit fehlt auch. Nun aber zu meinen Fragen:

kann ich generell Widerspruch gegen den Hausmeisterteil einlegen ohne mich vorher beschwert zu haben?
wenn die Hausverwaltung den Hausmeisterdienst anstellt, dessen Kosten im vollen Umfang auf die Mieter umgelegt werden, muss diese dann auch die Arbeitseinsätze regelmäßig kontrollieren?
können wir Mieter die Kündigung des Hausmeisterdienstes verlangen?
gibt es gesetzliche Regelungen wo allgemein Rechte und Pflichten der Hausverwaltung geregelt sind oder ist das nur vertraglich mit den Vermietern zu regeln?
ist es für uns Mieter möglich die in der Hauptversammlung besprochen Themen einzusehen, bzw. die Themen an sich zu erfahren?

Ja, dieses Thema ist für mich komplettes Neuland. Ich hoffe für euch nicht

LG Susi

Trike · 16. August 2010 um 08:16

Hallo Susi,
einen Widerspruch kannst du immer einlegen,schreibe doch einfach einen Brief mit den Mängeln an deinen Vermieter, den Verwalter und an den Hausmeisterservice mit der Bitte um eine Stellungnahme.
In den meisten Fällen ist ein Aushang für den Hausmeisterservice in einem Raum des Hauses, wo er die Arbeit dokumentiert und mit Datum und UNterschrift abzeichnet. Man sollte schon erkennen ob z.B. gewischt wurde oder nicht.
Wenn es mehrere Mieter die Kündigung fordern, sollte es auch kein Problem geben. Bitte beachtet, das es ab und zu nicht am Hausmeisterservice sondern am Verwalter liegt. Der beste HMS kann seine Arbeit nicht gut machen, wenn die Kommunikation zwischen Ihm und der Verwaltung fehlt.
Die Rechte und Pflichten des Hausverwalters bestimmen sich hinsichtlich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach

den Vorschriften des WEG
den Regelungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung
den nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen
den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft
den Vorschriften des BGB.

Die Themen der Hauptversammlung kannst du beim Vermieter erfragen, wir händigen vor der Sitzung an unsere Mieter immer eine Einladung die an uns gerichtet ist aus und fragen nach noch fehlenden Themen. Im Anschluss senden wir ihnen ein Ergebnis zu.

Ich hoffe das ich dir weiterhelfen konnte.

Grüße

Bene

buzzz_150259 · 17. August 2010 um 10:03

Hi Susi,

werde Mitglied in einem Mieterverein, am Besten vorgestern. Dass eine
Hausverwaltung, die den Hausmeisterdienst anstellt, dessen Kosten im
vollen Umfang auf die Mieter umgelegt werden, auch dafür sorgen muß,
dass die Arbeiten gemacht werden, die sie in Auftrag gegeben hat, halte
ich für selbstverständlich. Fehler muß die Hausverwaltung mit dem
Hausmeisterdienst klären, und es darf nicht auf Kosten der Mieter gehen.

Schreibe möglichst genau auf, welche Leistungen der Hausmeisterdienst zu
welchem Zeitpunkt verbummelt oder nicht gemacht hat. Woher weißt Du,
dass die von Euch erwartete Leistung erbracht werden mußte, gibt es dafür
Unterlagen? Welche Ausfälle kannst Du sicher beweisen? Für welche
eindeutig nicht erbrachten Leistungen gibt es Zeugen? Lass Sie Dir
möglichst von anderen Mietern als Zeugen unterschreiben. Notiere Dir
getrennt vom Protokoll mal die Gründe (oder Ausreden), die
Hausverwaltung oder Hausmeisterdienst für jedes einzelne Versäumnis
vorbringen könnten. Kann bei der Beratung beim Mieterverein manchmal
nützlich sein.

Führe das Protokoll der Ausfälle gnadenlos und so genau wie möglich
weiter. Gut sind Zeugen aus dem Haus. Manchmal gibt es Zeugen, die nicht
aus dem Haus sind und auch nicht mit Dir verwandt, aber dennoch genau
beobachten können was los ist, z.B. Nachbarn aus einem anderen Haus.
Solche Zeugen sind noch besser, falls es zu rechtlichen
Auseinandersetzungen kommt.

Meist mußt Du ein Weilchen Mitglied sein, bevor der Mieterverein für Dich
richtig aktiv werden kann. Eine unverbindliche Beratung für Euren Fall sollte
trotzdem sofort drin sein. Die Vereine können mit einem guten Protokoll
was anfangen, ohne Protokoll sieht es viel schlechter aus. Sie können
aufgrund eines Protokolls der Hausverwaltung gezielt Druck machen, ohne
dass es für Dich ein Risiko ist. Es steht anderen Mietern frei, das ebenso
zu tun. Wenn es mehrere machen, muß die Hausverwaltung schnell
reagieren, oder sie bekommt ein Riesenproblem, auch mit den
Eigentümern, die sie beauftragt haben und schließlich dafür zahlen.

Es kann aber sein, dass die Hausverwaltung das Problem noch garnicht
erkannt hat. Dann kann der Mieterverein für die Mieter einen freundlichen
Brief schreiben, der von einer guten professionellen Hausverwaltung sicher
ernstgenommen wird. Du hast auf die Art am Wenigsten zu befürchten.
Wenns dann doch ein größeres Problem wird, und der Mieterverein bei
einer schlechten Hausverwaltung rechtliche Schritte einleiten muß, ist es
für Dich wenig Aufwand und kein Risiko.

Diskutier das nicht weiter im Internet, folge nicht irgendwelchen
unausgegorenen Ratschlägen selbsternannter Experten. Egal wer aus dem
Haus es mit einem Mieterverein durchzieht, tut eine gute Tat für Alle, denn
manchmal hat es den Effekt, dass sich die Hausverwaltung insgesamt
verbessert.

Alle Gute, buzz

Klaus_B_ning_741233 · 17. August 2010 um 21:37

Hallo Susi,

leider bin ich zu diesem Themenkomplex überfragt und kann nicht helfen.
Ich würde allerdings einen Rechtsanwalt um eine Beratung bitten, das kostet nicht die Welt und ist relativ verbindlich.
Viel Glück.
MfG.
Klaus

Bernd_Reichrath · 18. August 2010 um 21:16

Hallo Susann89

erst mit dem Vermieter über die anstehenden Probleme reden
2.der Hausmeister obliegt der Verwaltung ,somit wird er von derVerwaltung kontrolliert
Da Sie ja die Vergütung des Hausmeisters mittragen, können Sie Ihre Beschwerden gegenüber dem Hausmeister wegen nicht erbrachter Leistung oder sonstiges bei Ihrem Vermieter zur Sprache bringen.

4.die Rechten und Pflichten eine Hausverwalters sind gesetzlich festgelegt.Nach diesen Regeln und Gesetzen hat sich der Hausverwalter vorrangig zu richten.Der Hausverwalter ist nur den Wohnungseigentümern verpflichtet nicht aber den Mietern.

5.zur Hauptversammlung (Eigentümerversammlung) sind nur die Eigentümer der vermieteten Wohnungen zugelassen.Die Eigentümer wählen den jeweiligen Verwalter samt dem Hausmeister und die Maßnahmen (Reparaturen) die übers Jahr Inbetracht kommen.

6.Wenn sie einen toleranten Vermieter haben wird er Ihnen aus dem Protokoll der letzten Eigentümerversammlung gewünschte Informationen mitteilen.

sollten Sie noch weitere Informationen wünschen stehe ich Ihnen gerne zu Verfügung

Mit freundlichen Grüßen

glueck34

hallow · 6. September 2010 um 11:12

Hallo Susi,

Hier erst mal ein Literaturhinweis:

• „Die Divergenzen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht und ihre …“
Babette Nüßlein - 2006 - 174 Seiten - Vollständige Ansicht
Mängel des Gemeinschaftseigentums und ihre Auswirkungen auf das Mietverhältnis 27 1 . Mängel des Cemeinschaftseigentums und ihre Beseitigung im Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern 28 2. …
books.google.de

In books.google.de kannst Du da mal hineinschnuppern.

zu Deinen Fragen habe ich eine Meinung, die ich aber nicht als Fachlich fundiert definieren kann.
Ich habe aus den verschiedenen Rollen, die es im Umfeld des Themas Wohnen gibt, die ich innehabe und auch schon innehatte eine gewisse Laienerfahrung aus der heraus sich meine Meinung definiert.

Deine Rechte und Pflichten als Mieterin ergeben sich aus Deinem Mietvertrag. Diese Rechte und Pflichten bestehen Deinem Vermieter gegenüber.
Ihm gegenüber kannst Du Mängel und Verstöße gegen den Mietvertrag geltend machen.
Dieser muss Dir gegenüber für die Erfüllung des Mietvertrages Leistung erbringen, dafür bekommt er von Dir seine Miete.

Jetzt kommt also viel darauf an, was im Mietvertrag zwischen Dir und Deinem Vermieter vereinbart ist. Allgemein kann man noch sagen:

Hausmeisterkosten sind im Mietrecht Betriebskosten.
Erstmals wird in der Mietrechtsnovelle von - glaub- 2007 im Mietrecht der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten festgeschrieben. Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung seines Eigentums, zum Beispiel bei der Einstellung eines Hausmeisters oder bei Abschluss einer Versicherung, „wirtschaftlich vernünftig“ verhalten.

Deine weitergehenden Fragen müssen bzw können nun den Eigner der Wohnanlage interessieren. Denn wenn es Verstöße gibt, indem die Mietsache nicht in dem Mietvertraglichen oder Mietgesetzlichen Zustand ist, dann kannst Du bis hin zur Mietminderung verschiedene Rechte geltend machen.

Dann muss der Vermieter sich drum kümmern. Es gibt sowohl gesetzliche als auch vertragliche Regelungen, die nun das Wohneigentumsrecht und speziell das gemeinschaftliche Wohneigentumsrecht regeln. Zu nennen ist in erster Linie das WEG (Wohneigentumsgesetz) diese regelt auch die Beziehungen der Wohneigentümer untereinander und auch die Bestimmungen bzgl der Hausverwaltung.

Die Aufgaben und Pflichten der Hausverwaltung sind in dem Gesetz grundsätzlich geregelt und können prinzipiell von den Eigentümern nicht eingeschränkt werden (§ 27).

Das ist mein Laienwissen und ich hoffe Du kannst Damit was anfangen.
Einen Lieben Gruß
ha