Hallo Günther,
danke für die Antwort … es besteht also noch Hoffnung. 
was im Mietvertrag nicht vereinbart ist, kann nicht
abgerechnet werden
Das ist schonmal gut zu wissen.
Sind diverse Betriebskosten mit der Miete abgegolten,
Sind sie … das steht weiter unten im Mietvertrag, zusammen
mit der bereits erwähnten Klausel, dass die Miete bei wider
Erwarten hohen Nebenkosten auch nachträglich erhöht werden
kann.
Hallo,
auch eine rückwirkende Erhöhung kann hier nicht vereinbart werden. Und zwar egal was in dem Vertrag vereinbart ist. Diese Klausel ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter über Gebühr und erlaubt jederzeit jede Möglichkeit der Manipulation.
Wenn diese Vereinbarung wirksam wäre, dass der VM nachträglich höhere Kosten verrechnen darf, dann könnte ein Mieter im Vertrauen auf die Höhe der Warmmiete keinen Vertrag abschliessen. Vor allem aber kann der Vermieter durch manipulierte Fakten sogar schon im 1. Jahr des Mietverhältnisses behaupten, die Pauschale habe nicht ausgereicht.
Wenn der Vermieter während des Jahres entstehende höhere Kosten abrechnen will, steht ihm offen, mit dem Mieter einen Vertrag zu vereinbaren, der eine Vorauszahlung mit der anschliessenden Endabrechnung beinhaltet. Diese Abrechnung kann er auf alle oder nur auf einen Teil der umlagefähigen Kosten beschränken. Dies wollte der VM hier nicht. Daher kann er nur für die Zukunft höhere Forderungen stellen, muss diese allerdings im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nachwiesen.
An einer Wirksamkeit der Vereinbarung fehlt es auch dadurch, dass hier nur zu Gunsten des VMs eine Klausel vereinbart wurde. Er soll höhere Kosten nachträglich verlangen rückwirkend verlangen. Der Mieter aber hat keinen Anspruch bei sinkenden Kosten auf Reduzierung der Miete.
Dieser Vollhaftungsservice nur zu Lasten des Mieters kann und darf der VM nicht vornehmen. Rechnung zurückweisen.
Gruss Günter
Dann muss der VM eine Erhöhung der Kosten und damit insgesamt
der Miete vornehmen.
Jepp. Ist das auch nachträglich erlaubt (wie gesagt, steht
davon etwas im Mietvertrag)?
Nein, nur für die Zukunft
Diese Erhöhungen muss er begründen.
Wenn ich das richtig verstehe, kann der Mieter also eine
detaillierte Abrechnung der nachträglich erhöhten Gesamtmiete
verlangen und muss die angeführten Punkte auch nachvollziehen
können.
eine nachträglich erhöhte Geamtmeite ist nicht zulässig. Der VM muss für die Zukunft die höheren Kosten nachweisen. Hierbei hat er den Beweis anzutreten, wie seinerzeit die Kosten zur Miete kalkuliert wurden. Und dort - wo ein Mietspiegel besteht - kann man auch nachvollziehen, ob die Angaben „wahr“ sind.
z.B.:
Wenn der VM behauptet, bei einer Miete über 600 € entfallen bisher 150 € auf die Nebenkosten, würde er 450 € Kaltmiete berücksichtigen. Nach dem Mietspiegel liegt die Miete aber nur bei 360 €. Nun kommt der VM und will nachweisen, dass sich die Kosten der Heizung um 600 € erhöht haben und pro Monat müssten 50 € umgelegt werden, kann er diese nicht realisieren. Hier muss er sich entgegenhalten lassen, dass bisher die Kosten der pauschalierten und in die Miete eingerechneten Nebenkosten schon über dem Preis des Mietspiegels liegt und die Differenz zu den Betriebskosten anzurechnen ist. Ein Anspruch besteht in dieser Rechnung nicht.
Einerseits ist die Kaltmiete weit über dem Mietspiegel und mit mehr als 20 % angesetzt ( nach der Rückrechnung der Betriebskosten ). Auf der anderen Seite werden nicht 150 € pauschal mit der Miete berechnet sondern in Bezug auf die Miethöhe ( ohne Betriebskosten )sind es bisher schon tatsächlich 240 €. Bisland werden 150 € behauptet und nun wurdne 50 5 monatlich mehr verlangt. Sind 200 €. Tatsächlich werden schon heute 240 € gezahlt. Also kein Erhöhungsanspruch. Andererseits besteht kein Anspruch auf Minderung.
Hoffe, es klingt nicht zu kompliziert, aber in solchen Sonder-Fällen benötigt man 4-6 DIN-A-Seiten um in solchen Verfahren eine Mieterhöhung inkl. der Betriebs- und Heizkosten zu begründen.
Gruss Günter
Wie sieht es denn nun mit den Abfallgebühren aus, bei denen
sich nicht nachvollziehen lässt, wer einen wie großen Anteil
trägt? Können einfach die Gesamtkosten durch die gesammelten
Hausbewohnter geteilt und Anteilsmäßig berechnet werden?
Sorry, aber diese Frage passt nicht zum gesamten Thema ? Was hat es den Mieter zu interessieren wie und nach welchem Schlüssel der VM abrechnet, wenn er diese Kosten pauschal in der Miete zahlt ?
Ich habe nun bislang die Fragen unter dem Aspekt beantwortet, dass in der Miete die Nebenkosten enthalten sind. Deine Frage geht von der Umlage aus, nicht von der einbezogenen Kostenanrechnung in der Miete.
was genau ist vereinbart ? Mir kommen nun Zweifel, ob Du nicht etwas falsch verstanden hast oder ob ich falsch antworte ? Was wird - bitte wenn möglich Text genau - im Mietvertrag vereinbart ?
Gruss Günter