Hi Frager,
Angenommen, der Mieter einer Wohnung zahlt einmal die Miete
unpünktlich (9. des Monats anstatt bis zum 3. ) und hat
außerdem im Vorjahr wegen Schimmel in der Wohnung einmal die
Miete gemindert.
Für den VM ist dies eine ausstehende Teilmiete, die bereits mehrere Monate verspätet ist.
Nun bekommt er Post vom Grundbesitzerverein, der,
bevollmächtigt von der Vermieterin, sinngemäß folgendes
schreibt:
Der Mieter hätte im Oktkober 2008 sowie im Februar 2009 die
Miete nicht pünktlich gezahlt sowie unrechtmäßig eine
Mietminderung für den Monat Dezember vorgenommen.
Das ist also so korrekt wiedergegeben. Eine Teilmiete wurde nicht pünktlich bezahlt. Hier hätte auch schon eine Abmahnung wegen Unpünktlichkeit erfolgen können. Also Glück gehabt.
Außerdem
habe er auf das erste Schreiben des Vereins nicht reagiert,
welches per Einwurfeinschreiben an das Postfach des Mieters
Mit Postfach ist der Briefkasten gemeint, es ist nur ein anderer Ausdruck.
geschickt wurde und ihm drohe deshalb nun ein gerichtliches
Mahnverfahren, sollte er nicht binnen 7 Tagen die außstehende
Restmiete vom Dezember bezahlen.
Es ist doch nett, daß nicht gleich ein Mahnverfachren oder Klage ohne Ankündigung stattfindet. Es ist also vermutlich die letzte Warnung.
Desweiteren sei der Mieter alleinverantworlich für
Schimmelschäden in der Wohnung; und zwar aufgrund falschen
Lüft- und Heizverhaltens und der Vermieter behält sich
eventuelle Geltendmachungen von Vermieteransprüchen
ausdrücklich vor.
Das drückt die Einstellung des VM aus. Vielleicht liegen auch dem VM „Beweise“ für seine Position vor.
Nun ist es jedoch so, dass im Januar ein Sachverständiger
bereits im beisein der Vermieterin den Schimmelschaden
angesehen hat und eindeutig festgestellt hat, dass ein solcher
Schaden niemals durch falsches Lüften oder Heizen entstehen
kann.
Ist der Sachverständige als solcher bei Gericht zugelassen?
Außerdem besitzen die Mieter weder ein Postfach, noch haben
sie Nachricht von der Post erhalten, dass auf der Poststelle
ein Schreiben für sie hinterlegt sei.
s. o.
das nicht erhalten s. u.
Die Mietzahlung für Oktober 2008 wurde pünktlich am 30.9.2008
getätigt, was durch Kontoauszüge bewiesen werden kann.
…aber nur zu Teil, das ist der strittige Punkt.
Lediglich die Zahlung vom Februar kam verspätet beim Vermieter
an.
Nicht lediglich, sondern endlich hat nun der VM einen realen Hebel zum ansetzen. Nochmal und vermutlich kommt die Abmahnung bzw. Kündigung. Die Geduld des VM scheint sich dem Ende zu nähern.
Die Mieter haben sich jedoch bereits Anfang Februar beim
Vermieter gemeldet und für die verspätete Zahlung entschuldigt
und Besserung gelobt.
So wie die Sache steht wurde dieses kostengünstioge Angebot nicht angenommen bzw. ignoriert, das Recht hat der VM. Eine Entschuldigung könnte einen Deeskalationsfaktor besitzen, wenn die menschlich Seite (noch) nicht (ganz) zerstört wurde. Das scheint hier aber der Fall zu sein.
Nun frage ich mich, aus welchen Gründen der Verein ein solches
Schreiben an den Mieter schickt?
(Zum „ich“ siehe den Text, der vor dem „Ja“ drücken rot erscheint!)
Weil der Verein vom VM dazu beauftragt wurde und Geld dafür nimmt. Der nächste Schritt des VM wird vermutlich ein Gang zu einem spezialisierter (Profi-)Anwalt sein. Ab dann kann es für den M teuer werden. (So eine Verein kennt eben viele gute Antwälte…)
Die Mieter haben es damals leider versäumt sich das Gutachten
vom Sachverständigen schriftlich geben zu lassen.
Vermutlich ein Fehler, weil eine Dokumentation meist extra berechnet wird. Diese Gutachter können schon mal an Amnesie leiden um einen neuen Auftrag zu erhalten.
Es sollte
jedoch kein Problem sein, nachträglich an das Gutachten zu
kommen, da solche Fälle meist dokumentiert werden
Wie kommt der Frager zu dieser Annahme? Wunschdenken? Viel Glück beim hinterherlaufen…
bzw. der
bauwerkliche Mangel so offensichtlich ist (außerdem mit vielen
Bildern dokumentiert), dass die Schuld der Mieter extrem
zweifelhaft ist.
Dann hat der M ja kaum etwas zu befürchten, außer der verspäteten Mietzahlung als erste von zukünftigen x-Verfehlungen.
Es wird ja behauptet, das Schreiben wäre beim Mieter bereits
am 05.03. eingetroffen und damals ignoriert worden. Das ist
aber offensichtlich falsch.
Die VM Seite sieht dies komplett anders, weil es für das Einschreiben Zeugen gibt, z. B. die Schreibkraft. Diese würde die Zustellung bezeugen. Aus der Sicht des VM wird hier massiv verschleppt. Ein klarer Fall von hochschaukeln ausgehend von einer nicht akzeptierten Mietminderung.
Der Sachverständige ist wohl erst kurz vor Ablauf der vom
Verein gesetzten Frist zu erreichen bzw. nur telefonisch. Wie
sollten die Mieter in einem solchen Fall reagieren?
Bald eine Mitteilung senden, wann genau der M in der Lage ist sich dazu zu äußern und einen Termin für eine Stellungnahme in Aussicht stellen. Wen der M diese verpasst, wird der VM sich vermutlich in der Verschleppung bestätigt sehen. (Ein Richter vermutlich auch.)
Ich bedanke mich im voraus für jede Antwort!
Imho:
Dies ist ein typischer Fall, indem sich eine (vermutlich kleine) Mietminerung zu einer (vermutlich starken) Vertragsbelastung geführt hat.
Imho sind einseitig vorgenommene Mietminderung fast immer Problematisch. Der VM hatte (wohl) keine Möglichkeit (gesehen) einen Kompromiss auszuhandeln. Damit sinkt (vermutlich rapide) die Bereitschaft des VM dem M großzüig die M-seitigen Fehler zu verzeihen. Wenn der M sich dann wundert, dass „plötzlich“ null-Toleranz vorhanden ist, ist der M auch noch beleidigt.
Wenn der M also auf seine Rechte pocht, sollte der M sich nicht wundern, daß der VM dies ebenfall (nachhaltig) tut!
Im Zweifel zieht nie der VM aus!
Dieser Satz sagt alles aus, es geht nur noch darum wie teuer (für wen auch immer) es wird.
Ärgere eine VM nachhaltig und achte im Folgenden eine Leben lang darauf keine weitern Fehler bezüglich des Mietvertrages zu begehen!
(Viele) VM´s können (müssen nicht) sehr nachtragend sein, daß ist meistens vorher nicht beim M bekannt, nachher schon.
Imho empfinde ist diese Art von Leben eher anstrengend, aber des menschen Wille ist sein Himmelreich 
Der VM könnte z. B. der Meinung sein, daß bisherigee Fehler des M ohne Aufhebens verziehen wurden, auch die, von dem der M gar nichts bemerkt hat, weil der M sie eben (damals noch) nicht kannte! Das kommt imho sehr oft vor.
In diesem Sinne viel Glück…
vlg MC
PS: Der M sollte versuchen eine aussergerichtliche Lösung (Kompromiss)zu finden. Das Richterrechtsspruch kann teurer sein…und keiner weiss ob es der letzte war.
