Hallo brasco,
Ich frage mich seit längerem, was bei folgendem Fall möglich
wäre.
Ja, manchmal muss man sich mit Themen etwas länger beschäftigen. 
Man nehme an, dass ein Altbau komplett neu saniert wurde und
dann mit neuen Mietern befüllt. Dies nahm ein Makler vor.
Nun sind die Mieter eingezogen, aber deren Wohnung ist noch
nicht komplett nutzbar. Die Miete jedoch wird vollständig
bezahlt, die Wohnung sollte zum Einzugstermin fertig sein, nun
sind über vier Wochen vergangen.
Wurde dieser Zustand vor Einzug oder zum Einzug noch mal schriftlich fixiert, etwa durch ein Übergabeprotokoll? Belastbar ist immer nur was schriftlich oder durch Zeugenaussagen beweisbar ist!
Folgende Mängel wären denkbar:
- Anfänglicher Befall von Moderkäfern, der aber nachgelassen
hat, seitdem geheizt wird.
Schriftlich festhalten und dem VM mitteilen. Wer weiss, ob die Viecher wiederkommen, oder dieser Befall ein grundsätzliches Problem ist bzw. auslöst.
- Balkon fehlt noch. Sollte bereits fertig sein, wurde
mehrmals verschoben, ein Ende ist nicht in Sicht.
Nun ja, das könnte im Winter evtl. unter „nicht gravierender Mangel“ fallen.
- Briefkästen fehlen. Einige wichtige Dokumente konnten nicht
geliefert werden, es ist nachweislich Schaden entstanden.
Dem VM mitteilen und um sofortiges Abstellen des Mangels bitten.
- Vorbereitungen für das Legen eines Internetzugangs wurde
trotz Zusage von der Elektrikerfirma nicht erledigt.
Telekom-Mann musste unvollendeter Dinge wieder abreisen. (1
Urlaubstag weg, zudem wird von zu Hause aus gearbeitet, was
nicht möglich ist) D
Das ist natürlich unangenehm, ob allerdings hier der VM haftbar gemacht werden kann, weiss ich nicht. Vielleicht sagt noch jemand anders was dazu.
- Kabelanschluss sollte für das ganze Haus gelegt werden,
jedoch kam es zu einer Planänderung. Diese wurde nicht
mitgeteilt, nach Mieteranfrage bemühte sich dieser selbst um
einen Zugang. Auftragsbestätigung liegt vor, Elektriker will
Vorbereitungen nicht mehr treffen, da er von der
Vermieter-GmbH länger nicht bezahlt wurde.
Betriebskostenvorauszahlung wird nicht angepasst. Ursprünglich
MIT Kabel berechnet.
Da hier von einer BK-Vorauszahlung geredet wird, kann der Mieter offensichtlich nachweisen, dass der Kabelanschluss vereinbart war. Der Mieter ist nur berechtigt den Mangel selbst zu beseitigen, wenn der VM im Verzug ist (wobei man ihm natürlich erst mal eine Frist setzen muss) oder die Beseitigung des Mangels zum Erhalt oder Wiederherstellung des Bestands der Wohnsache dient. BGB § 536a Absatz 2. Dies ist bei einem Kabelanschluss eher nicht gegeben, oder?
Die BK-Vorauszahlung kann man einseitig anpassen, d.h. eine formlose Benachrichtigung an den VM und schwupps, Betrag anpassen. Schließlich löst der Mieter die Mietzahlung einschließlich BK aus?
- Grundriss stimmt nicht mit Wohnung überein. Der Makler hat
die Wohnung mit einem anderen Grundriss verkauft
(Waschmaschinenanschluss im seperaten WC, Nische im Gang als
„Garderobe“ ausgewiesen, mit 3 qm). Bei Einzug findet der
Mieter in der Nische eine Gastherme, die Garderobe ist somit
nicht nutzbar. Zudem ist die Gastherme unverkleidet, der
Mieter fühlt sich, als würde er in einer Fabrik hausen. Den
Waschmaschinenanschluss im WC gibt es auch nicht, die einzige
Lösung für den Mieter war, die Waschmaschine in die
Küchenzeile zu integrieren.
Der Makler handelt lediglich im Auftrag des VM. Dieser gibt im Informationen. Wenn er dann später während der Sanierung seine Pläne ändert, weiss der Makler evtl. gar nichts davon. Sollten das Merkmal „Garderobennische“ sich nicht im Mietvertrag wiederfinden (als gemieteter „Raum“), dann ist dies keine zugesagte Eigenschaft der Wohnung. Wurde die Wohnung denn vor Abschluss des Mietvertrages mal besichtigt? Welche „Mängel“ oder Änderungen wurden dabei evtl. schon festgestellt. Hat man diese nicht angezeigt, dann bezieht man die Wohnung evtl. auch „wie besichtigt“, um einen Mangel zu begründen müsste die Wohnfläche dann mehr als 10% abweichen.
Der fehlende WM-Anschluß ist da schon eher gravierend, allerdings müsste man dies ebenfalls irgendwo schriftlich haben, da man sonst wahrscheinlich nur zu hören kriegt, dass es technisch nicht machbar war und Schluss ist.
- Löcher in den Wänden für Steckdosen etc sind größer als die
Verkleidungen. Maler „bessert“ diese notdürftig mit Silikon
aus, welches sich wellt und dem Mieter nicht gefällt, das Loch
ist noch immer sichtbar.
- Zudem soll der Mieter permanent heizen, um der
Schimmelbildung vorzubeugen und den Putz trocknen zu lassen.
Muss er das komplett selbst zahlen?
Wahrscheinlich handelt es sich, wie auch bei Neubauten, um das sogenannte „Trockenwohnen“, welches bis zu zwei Heizperioden dauern kann! Ob das bei Sanierung auch vorkommt, weiss ich nicht. Siehe zur Neubaufeuchtigkeit folgenden Link http://www.internetratgeber-recht.de/MietrechtAllgem…
Insgesamt sollte der Mieter mit dem VM noch mal das Gespräch suchen. Die Verhandlungsbasis muss dabei alles sein, was schriftlich nachgewiesen werden kann, oder was durch Zeugen bestätigt werden kann. Verhandlungsmasse ist dabei die Miete, eine Möglichkeit zu mindern sehe ich hier durchaus, allerdings ist hier immer Vorsicht geboten, das würde ich nur zusammen mit einem Fachanwalt durchziehen.
In einem solchen Meeting mit dem VM könnte man a) die Mängel darlegen (natürlich wird alles schriftlich festgehalten), b) eine letzte Frist zur Mängelbehebung vereinbaren, c) die Kürzung verschiedener Leistung angekündigt werden (Miete, BK, Heizkosten). Da kann dann evtl. auch vereinbart werden, ob z.B. die Gastherme verkleidet wird, wie die schlampige Arbeit rund um die Steckdosen gewertet wird etc.
Insgesamt sollte sich ein solcher Mieter fachlichen Rat vor Ort suchen. Das ist einfach zu viel, um es über ein Forum wirklich aufzudröseln.
Gruß
Nita
