Hallo,
nehmen wir mal folgenden Fall an: jemand hat ein vermietetes EFH von einem Freund sehr günstig (50T) gekauft. Dieser hatte es zuvor im Rahmen einer Zwangsversteigerung für 40T ersteigert (mehr war nicht erzielbar) und über ein Jahr vermietet. Dabei wurde vom Freund ein MV mit dem Alteigentümer (insolvent) abgeschlossen. Normalerweise ist der Kaufpreis Grundlage für die Notarrechnung. Jedoch gibt der Notar vor, das ihn das Grundbuchamt auf einen höheren Verkehrswert (100T) hingewiesen habe. Dieser beruhe auf einem drei Jahre alten Gutachten (vom Gericht im Rahmen der Zwangsversteigerung in Auftrag gegeben) und berücksichtigt nicht den (infolge von Mängeln am Objekt) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietvertrag. Daraufhin ändert der Notar die Rechnung und legte die 100T zugrunde. Der Käufer hat aber nur die ursprüngliche Rechnung bezahlt und verlangte daraufhin vom Notar die endgültige Eigentumsumschreibung. Dieser hat diese jedoch bis zur vollständigen Zahlung seiner Rechnung ausgesetzt.
Zusätzlich übernahm der Verkäufer (zugleich weiterhin Verwalter des Objektes- kostenfrei für den Käufer) eine Art Mietgarantie, auf deren Übernahme der Käufer im Kaufvertrag auf Grund des insolventen Mieters bestand. Für den Fall von Mietausfällen wollte sich der Käufer so bis zur abgeschlossenen Räumungsklage finanziell absichern. Doch der Notar schreibt eigenmächtig eine Abtretung der Mietzinsansprüche an den Verkäufer fest (die Konsequenz dieser Reglung wurde bei Unterzeichnung des Kaufvertrages vom Käufer/ Verkäufer nicht durchschaut), der sich im Gegenzug zu einer Zahlung der Miete an den Käufer verpflichtete. Da diese nicht zeitlich befristet war, ergibt sich nun bis zum 65. Geburtstag des Mieters lt. Notar somit ein Wert der Mietgarantie von 80T, was den Kaufpreis bei weitem übersteigt und natürlich so nicht beabsichtigt war. Der Verkäufer sollte lediglich die Verwaltung des Objektes übernehmen und die Mietzahlungen an den Käufer weiterleiten. Für den Fall, daß der Mieter nicht zahlt bis zum Zeitpunkt des Verlassens des Objekts (ggf. durch Zwangsräumung) sollte der Verkäufer den entstehenden Mietausfall ersetzen. Nur das war beabsichtigt. Der Notar hat von den angeblichen 80T Mietgarantie einen Abschlag von 50% vorgenommen (und gibt nun vor, bei Beschwerde bzw. Nachprüfung würde von der Notarkasse der volle Betrag angesetzt) und dies gleichfalls als beurkundete Leistung in Rechnung gestellt. Nun widerspricht der Käufer der geänderten Rechnung und zahlt nur den ursprünglichen Betrag (incl. Mietgarantie).
Wäre die Sicht des Notars in diesem Falle richtig? Wie könnte sich der Käufer wehren? Wäre es sinnvoll, diesen Vorgang der zuständigen Notarkammer mitzuteilen und könnte sich der Käufer dort wegen der Aussetzung der Eigentumsumschreibung zu beschweren? Oder würde die Notarkammer die Sicht des Notars nur bekräftigen?
Der Notar verwies den Käufer bezüglich der Höhe der Rechnung an die Ländernotarkasse, doch die kann nur eine unverbindliche Empfehlung aussprechen (deren Einhaltung dem Notar überlassen ist).
Eine weitere Variante wäre, abzuwarten, bis die Rechnung des Notars verjährt wäre. Von einer Klage beim Landgericht wurde dem Käufer abgeraten, da die Aussichten auf Erfolg gering und die Kosten im Verhältnis zum Streitwert sehr hoch sind.
Nun hat der Käufer also den vollen Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt und erhält seit mehreren Monaten die Mieteinahmen, im Grundbuch ist bisher nur die Auflassungsvormerkung eingetragen.
Ist der Notar im Recht, sieht evtl. jemand eine Möglichkeit dem Notar in so einem Fall erfolgreich zu widersprechen? Eine Benachteiligung des Verkäufers infolge der Höhe der Mietgarantie im Verhältnis zum Kaufpreis würde im ungünstigsten Falle eine teure Neubeurkundung erforderlich machen, so daß dieser Einwand mit Vorsicht zu betrachten wäre. Beabsichtigt war eine derartige Höhe der Mietgarantie bei Abschluß des Kaufvertrages jedoch nicht.
Viele Grüße
Sparer