Räumungsklage und die Möglichkeiten des Vermieters

Behörden & Recht Mietrecht
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Mal folgenden Fall angenommen:

Mieter M zahlt die Miete nie pünktlich. Nach etlichen erfolglosen schriftlichen Verwarnungen kündigt der VM das Mietverhältnis im eigengenutzten EFH mit Einliegerwohnung fristlos, hilfsweise fristgerecht in 3 Monaten.

Der M widerspricht nach 1 Woche und gibt an, im kommenden Sommer ausziehen zu wollen. Der VM beantragt Räumungsklage. Diese wird in der ersten Januarwoche zugestellt. Es vergehen 2 Wochen, dann meldet sich ein Anwalt des M bei Gericht. Er benötige noch 2 Wochen Bedenkzeit. Nach 2 Wochen meldet er sich, er habe mit M noch nicht sprechen können und beantrage weitere 15 Tage Frist. (M ist währenddessen in seiner Wohnung, ansprechbar und auch per Telefon zu erreichen).

Es hat den Anschein, dass hier das Verfahren mit allen Mitteln bis in den Sommer hinausgezögert wird.

Der VM erhält noch die Miete von M, wenngleich auch nicht in voller Höhe. Er befürchtet jedoch, dass auch die Mietzahlungen demnächst eingestellt werden, damit der VM die Kosten durch die Kaution deckt. Diese ist aber eigentlich nicht für rückständige Mieten, sondern eventuelle Reparaturarbeiten gedacht.

Fragen:

Welche Möglichkeiten hat der VM der Verzögerungstaktik des M entgegenzuwirken?

Er kann derzeit die Wohnung nicht auf dem Markt anbieten, da nicht sicher ist, ab wann sie frei sein wird, da der M nicht ausziehen will.

Eines Tages wird er aber spontan ausziehen. Wer kommt für den Leerstand bis zur Wiedervermietung auf?

Wenn M keine Miete und Betriebskosten zahlt, kann VM ihm den Weg zur Wohnung versperren? Darf er ihm Strom und Heizung abdrehen?

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Das nennt sich: Unternehmerisches Risiko des Vermieters.
Ich hätte schon gar keine Klage erheben lassen, sondern im Gegenzug eine unterschriebene Kündigung des Mieters zum Sommer akzeptiert.
Ok, der fiktive Vermieter wollte mit der Brechstange … Das Ergebnis wird ihn vermutlich nicht zufriedenstellen. Ich gehe davon aus, dass das Gericht der Mitteilung man wolle so und so zum … ausziehen, folgen wird.
Klar kann er die Kosten beim Mieter gelten machen. Ob er sie allerdings bekommt?

vnA

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Der VM beantragt Räumungsklage.
Diese wird in der ersten Januarwoche zugestellt. Es vergehen 2
Wochen, dann meldet sich ein Anwalt des M bei Gericht. Er
benötige noch 2 Wochen Bedenkzeit. Nach 2 Wochen meldet er
sich, er habe mit M noch nicht sprechen können und beantrage
weitere 15 Tage Frist. (M ist währenddessen in seiner Wohnung,
ansprechbar und auch per Telefon zu erreichen).

Es hat den Anschein, dass hier das Verfahren mit allen Mitteln
bis in den Sommer hinausgezögert wird.

15 Tage Fristverlängerung ist keine „Herauszögerung mit allen Mitteln“, sondern völlig normal vor Gericht und insb. durch den Arbeitsumfang des Anwaltes bedingt.

Wenn Sie nach 18 Monaten bis 2 Jahren noch immer keine Entscheidung haben, weil der Mieter jede gerichtliche Zwischenentscheidung anficht und bis vor das LG bringt, Beweisanträge mit irgendwelchen Behauptungen aufstellt, die Zeugenvernehmungen und Sachverständigengutachten bedingen (die der VM ggf. vorschießen muss), den Richter für befangen erklärt und jede Woche 100 Seiten an das Gericht schickt, die dieses lesen muss, dann haben Sie eine Verzögerung…und auch das ist „normal“ im Mietrecht.

Der VM erhält noch die Miete von M, wenngleich auch nicht in
voller Höhe. Er befürchtet jedoch, dass auch die Mietzahlungen
demnächst eingestellt werden, damit der VM die Kosten durch
die Kaution deckt. Diese ist aber eigentlich nicht für
rückständige Mieten, sondern eventuelle Reparaturarbeiten
gedacht.

Dann könnte er, wenn die Voraussetzungen vorliegen, ggf. einen Arrest erwirken, andernfalls wird es schwierig (die Mietrechtsreform soll hierzu einige Hilfen bringen).

Eines Tages wird er aber spontan ausziehen. Wer kommt für den
Leerstand bis zur Wiedervermietung auf?

Bis dahin natürlich niemand, das ist ja bei normalem Auszug auch nicht anders, ggf. kann das auch der Mieter sein, das kann hier aber keiner sagen.

Wenn M keine Miete und Betriebskosten zahlt, kann VM ihm den
Weg zur Wohnung versperren?

Nein, dazu bedarf es grundsätzlich eines Räumungstitels und einer Räumung.

Darf er ihm Strom und Heizung
abdrehen?

Ganz ausnahmsweise ja. Der BGH hat eine Versorgungssperre bei Wohnraummiete iGz. Gewerberaummiete zwar an sich verneint, das ganze basiert aber auf einer Interessenabwägung, die, so jedenfalls der XII. Senat, idR. dann zugunsten des Vermieters ausschlägt, wenn die Kündigung auf Mietausfall beruht und die Vorauszahlungen auch nicht weiter geleistet werden.

Das muss aber ein Anwalt vor Ort klären, da das heikel ist und der Mieter andernfalls noch am selben Tag eine einstweilige Verfügung zur Wiederherstellung der Versorgung auf Kosten des Vermieters erwirken kann.

Gruß
Dea