Rauchwarnmelderpflicht Bayern

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo.

Bis 31.12.2017 müssen in allen bayerischen Wohnungen Rauchwarnmelder installiert sein. Über den [(Un)sinn][1], dieses zu erzwingen, mag ich jetzt nicht diskutieren. Mich beschäftigt die Frage nach der Wartung dieser Melder:

[Hier][2] heißt es:
„Eigentümer müssen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht dafür sorgen, dass die Bewohner sowie deren Besucher nicht durch vermeidbare Gefahren geschädigt werden können“
„Versagen also im Brandfall Rauchmelder, die nicht oder nur mangelhaft gewartet wurden, trifft den Vermieter eine Teilschuld.“
„Um diesem Fall von vornherein vorzubeugen […], sollte die Wartung möglichst von zertifizierten Fachkräften durchgeführt werden.“

Und außerdem:
„Nach Installation der Rauchmelder sind Eigentümer dazu verpflichtet, die Funktionstüchtigkeit der Geräte im Betrieb mit einer jährlichen Inspektion und Wartung überprüfen zu lassen.“

Ich nehme an, das steht in der DIN 14676?

Jetzt lese ich aber [hier][3]:
„DIN 14676 ist eine Anwendungsnorm, die Angaben zu Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern enthält. Sie ist in Bayern nicht als Technische Baubestimmung (Art. 3 Abs. 2 Satz 1 BayBO) bekannt gemacht, ihre Beachtung also baurechtlich nicht gefordert.“

Und zur „Sekundärhaftung“ steht da gar nix.
Wer von dieser nix weiß, und sich auf die Informationen des Innenministeriums beruft, hat im Ernstfall die A****karte gezogen, oder wie?

Der Vermieter könnte es sich einfach machen, einen Fachbetrieb mit Installation und jährlicher Wartung beauftragen und die Kosten auf die Mieter umlegen.
Möchte er aber nicht, wenn es nicht notwendig ist.
Kann er ruhig schlafen, wenn er auf die jährliche Prüfung durch eine „zertifizierte Fachkraft“ verzichtet?

Gruß,

Kannitverstan
[1]: http://www.spiegel.de/gesundheit/diagnose/rauchmelder-fakten-zum-verordneten-warnsignal-a-1002256.html
[2]: http://www.bundesbaublatt.de/artikel/bbb_uebertragung_der_Wartungspflicht_auf_Mieter_birgt_Risiken_1987205.html
[3]: https://www.innenministerium.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/iib7_rauchwarnmelderpflicht_fragen_und_antworten_201512.pdf

#2

Spät, aber es ist halt Bayern. Die sind nicht immer vorn mit dabei, auch wenn sie es sagen.

Über den Sinn ( Du sagst Unsinn) kann man ernsthaft nicht streiten. Rauchwarnmelder sind eine sehr gute Sache und haben sicher schon vielen Menschen das Leben gerettet.
Und weil das so ist hat der Gesetzgeber den Einbau vorgeschrieben.

Punkt.

zur Wartung:
Ich schaue jetzt nicht in der Bayrischen Bauordnung nach, aber in anderen (allen) Bundesländern, wo die Rauchmelderpflicht schon seit Jahren in Kraft ist, kann man die Wartung dem Besitzer der Melder (also dem Mieter) übertragen.
Weil aber letztlich der Hauseigentümer für den Einbau und die Betriebsbereitschaft verantwortlich ist, müsste er sich rechtlich absichern, dass seine Mieter die Wartung (Gerätetest über Testknopf, Sichtprüfung auf äußere Schäden, ggf. Batterietausch( entfällt bei Langzeitbatterie, was sehr angeraten wäre), und Reinigung des Gerätes ) auch tatsächlich wahrgenommen haben.
Dazu wäre eine Dokumentation nötig.

Das mag etwas lästig sein, die einzuholen und beizubringen.

Bliebe ein Fachbetrieb gegen Bezahlung und Umlage auf die Mieter. Kostenmäßig eine Nullsumme und man hat den Ärger vom Hals.

Von „Fachbetrieb“ steht m.E. nichts im Gesetz. Und die „Anerkannte Richtlinie der Technik“ die man bei Rauchwarnmeldern ansetzen kann ist eben die jährliche Überprüfung/Wartung. Plus der Austausch der Melder nach Herstellervorgabe, was i.d.R 10 oder 12 Jahre beträgt.

Hat man den Mietern die Wartung übertragen so müsste aber der Hauseigentümer den Gerätetausch nach dieser Frist selbst überwachen und beauftragen. Was nicht sehr schwer sein sollte, da alle Melder zeitgleich eingebaut und folglich auch getauscht werden müssen.

Es gibt an den Geräten nichts zu warten im üblichen Sinne, also Tausch von Verschleißteilen (anlog zu Gasthermen etwa).- Es geht um die Funktionskontrolle und um das äußere Entstauben der Lufteintrittsöffnungen. Mehr ist es nicht.

MfG
duck313

#3

Hallo!

Den Sinn verpflichtenden Einbaus kann man nicht ernsthaft bezweifeln. Rauchmelder kosten nur Kleingeld, können aber Leben retten.

Genau so sollte der Vermieter vorgehen. Als Alternative drückt der Vermieter einmal jährlich selbst auf die Prüftaste, nachdem er Dreck und Spinnweben entfernte. Vielleicht ist der Rauchmelder zu ersetzen, weil er beim letzten Überstreichen der Zimmerdecke mit der dicken Farbrolle zugeschmiert wurde. Wegen solcher Sachen und zur Vermeidung von Mängeln in der Dokumentation sollte man die Sache nicht dem Mieter überlassen. Wer als Hauseigentümer die Verantwortung mit allen Konsequenzen zu tragen hat, hat auch keine Lust, irgendwann Sprüche von Mietern zu hören, die gerade keine Trittleiter zur Hand … irgendwas mit dem Rücken oder Erkältung … macht alles mein Mann … hätten wir bestimmt noch gemacht … und die Doku ist natürlich nicht auffindbar.

Ist schwer nachvollziehbar, von ruhigem Schlaf zu reden, aber Rauchmelder und ihre Prüfung für unnötig zu halten. Es gibt keine vernünftigen Gründe, sich an der Stelle bockbeinig zu verhalten.

Die Prüfung muss stattfinden und dokumentiert werden. Die Doku muss aber zuverlässig sein. Im Ernstfall zu erzählen … das eine Mal … hab ich wohl nur vergessen aufzuschreiben … ist nicht gerichtsfest und deshalb Mist. Wer sich nicht zutraut, ein Oktavheft zu führen, in dem Nummer der Wohnung/Name des Mieters, Anzahl der Rauchmelder und Prüfdatum sowie Besonderheiten wie Austausch eines Rauchmelders sofort nach Prüfung vermerkt werden, beauftragt einen Dienstleister.

Gruß
Wolfgang

#4

„Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt nach dem bayerischen Bauordnungsrecht den unmittelbaren Besitzern der Wohnung,“
Was nützt das dem Vermieter, wenn er am Ende doch verantwortlich ist?

Das hat nichts mit bockbeinig zu tun. Mir geht es um die unklaren Vorgaben.
Für den Mieter ist es kaum Aufwand, ein Merkblatt zu lesen, einmal jährlich aufs Knöpfchen zu drücken und Spinnweben zu entfernen.
Für den Vermieter ist es das schon.
Und die Fachkraft kostet Geld - auch wenn es letztlich das des Mieters ist.

Aber woraus ergibt sich das denn?

Gruß,

Kannitverstan

#5

Wenn der Vermieter das nachweislich an einen Dienstleister weitergereicht hat, ist er aus dem Schneider.

Ich verstehe Dein Problem nicht. Ist doch genau gar kein Unterschied zum Winterdienst.
Gruß
anf

#6

Mein Problem ist, warum niemand klipp und klar sagen kann, was Sache ist.

Nochmal aus dem Informationsblatt des Innenministeriums:
„Regelmäßig wiederkehrende Prüfungen der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern sind baurechtlich nicht vorgeschrieben.“

Wolfgang meint nun, das wäre eben doch vorgeschrieben.

„Nach dem Wohnraummietrecht ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter betriebsbereite Geräte zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten […], es sei denn der Mieter hat die Pflicht hinsichtlich Einbau und/oder Wartung vertraglich übernommen.“

Welchen Sinn hat nun diese vertragliche Übernahme der Wartungspflicht, wenn der Vermieter sich trotzdem noch darum kümmern muss? Doch genau gar keinen, richtig?
Weil der Vermieter - wie beim Winterdienst - am Ende eben doch für die Kontrolle verantwortlich ist. Das übrigens auch, wenn ein Dienstleister mit Schneeräumen beauftragt wurde! Also ist er keinesfalls „aus dem Schneider“, wenn dieser Dienstleister seinen Job nicht ordentlich macht.

Ich habe mich letztens mit jemandem unterhalten, der mit Verweis auf die Bauordnung gemeint hat, der Mieter ist verantwortlich, fertig. Der würde als Vermieter nach den Meinungen hier ja eine böse Überraschung erleben, wenn wegen eines nicht funktionierenden Rauchmelders tatsächlich jemand zu Schaden kommt.

Gruß,

Kannitverstan

#7

Das heißt eben nicht, dass man irgendwann mal irgendwas an die Decke hängt und gut. Das heißt, dass da was funktionierendes an der Decke zu hängen hat. Wie man das sicherstellt als Vermieter - das ist ihm selbst überlassen. Kontrollen oder regelmäßig austauschen oder (gibt es imho noch nicht) vernetzte Dinger, die sich selber testen.

Hast Du nicht gelesen, was ich geschrieben habe?

Das ist schlicht Unsinn. Es gibt genügend Urteile, die diesen Sachverhalt in Bezug auf den Winterdienst aufklären. Wenn der Vermieter den Mietern den Winterdienst aufdrückt, muss er kontrollieren. Wenn er eine vertrauenswürdige Firma beauftragt, muss er das nicht. Warum das so ist, ist doch offensichtlich.

Und das:

ist nun wirklich Unsinn.

eben.

Gruß
anf

#8

Ja doch! Aber es steht doch nun mal geschrieben, dass man die Pflicht zur Wartung (wozu ja wohl auch die Überprüfung zählt) dem Mieter auferlegen kann!
Warum soll ich mich als Vermieter dann noch um Kontrollen oder regelmäßig austauschen oder was auch immer kümmern müssen?

Tut mir leid, vielleicht bin ich einfach zu doof, daraus eine „so isses, weil“-Beantwortung meiner Frage abzuleiten.

Also ist die Information [hier][1] falsch:
„Er muss zumindest stichprobenartig kontrollieren, ob die Mieter ihre Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllen. Dasselbe gilt für den Fall, dass der Hauseigentümer einen gewerblichen Winterdienst beauftragt hat. Kann er im Zweifelsfall nicht nachweisen, dass er seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist, muss er für Schäden haften,“
?
Und wenn ja, warum?

Aber genau das wird dem arglosen Leser der Bauordnung doch suggeriert!?
Dass in dem Schrieb des Ministeriums nicht mit einer Silbe darauf hingewiesen wird, dass es eben NICHT so einfach ist, lässt den juristischen Laien - und das dürfte die überwiegende Mehrheit der Vermieter sein - im Schadensfall ziemlich doof aussehen.

Gruß,

Kannitverstan
[1]: http://deutschesmietrecht.de/hausordnung/55-hausordnung-winterdienst.html

#9

Na, aus dem gleichen Grund wie beim Winterdienst.

Gruß
anf