Ich habe zum wiederholten male gehört, dass die beste Anlage die ist, wein Immobilie verkaufen und komplett finanzieren und von den Mieteinnahmen das Objekt abbezahlen.
Das hieße folgendes (vereinfachte Zahlen, nicht real)
Wohnung kostet 100.000
Vermietung für 12*500 = 6.000
Kredit 100.000
Zinsen und Tilgung momentan 4,5 plus 2 Prozent = 6,5 Prozent = 6.500
Bei diesem Beispiel bleibt eine Differenz von 500 Euro im Jahr.
Irgendwann nach xx Jahren ist der Kredit abbezahlt und die Wohnung gehört mir und ich kassiere immer noch Miete.
Man geht davon aus, dass ein Familienmitglied dort wohnt und man sicher Mieteinnahmen hat.
Ist das wirklich so einfach???
Danke für ein konkretes Gegenbeispiel oder eine Korrektur!!!
Ich habe zum wiederholten male gehört, dass die beste Anlage
die ist, wein Immobilie verkaufen und komplett finanzieren und
von den Mieteinnahmen das Objekt abbezahlen.
Das hieße folgendes (vereinfachte Zahlen, nicht real)
Wohnung kostet 100.000
Vermietung für 12*500 = 6.000
Kredit 100.000
Zinsen und Tilgung momentan 4,5 plus 2 Prozent = 6,5 Prozent =
6.500
Bei diesem Beispiel bleibt eine Differenz von 500 Euro im
Jahr.
Hallo Sebastian,
zu berücksichtigen wären weitere Kosten wie Grundsteuer, Feuerversicherung, Reparaturen, etc.
Irgendwann nach xx Jahren ist der Kredit abbezahlt
Bei zwei Prozent Tilgung brauchst man immerhin fünzig Jahre bis dahin.
und ich kassiere immer noch Miete.
Man geht davon aus, dass ein Familienmitglied dort wohnt und
man sicher Mieteinnahmen hat.
Davon kann man nicht für alle Ewigkeit ausgehen. Und mindestens damit bleibt eine gewisse Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Mieteinnahmen. Wie der Wohnungsmarkt dort nach zehn/zwanzig Jahren aussieht, das kann keiner garantieren.
Ansonsten ist aller bisheriger Erfahrung nach die Anlage in eine (gute) Immobilie - auch als Altersabsicherung - nicht verkehrt.
Gruß
Karl
Ist das wirklich so einfach???
Danke für ein konkretes Gegenbeispiel oder eine Korrektur!!!
ein vernünftige Wirtschaftlichkeitsberechnung (=im BWLdeutsch break-even) besteht wie folgt aus:
Finanzierungskosten
Fremdkapitalverzinsung (Bankkreditzinsen)
Eigenkapitalverzinsung (fiktive Verzinsung bei Anlage)
Bewirtschaftungskosten
Instandhaltungsksoten (bei ETW im Wohngled, nicht umlagefähig!)
Verwaltungskosten (bei WEG im Wohngeld, nicht umlagefähig)
Abschreibung (nichtmonetärer Ansatz, wir dzur Tilgung verwendet)
Mietausfallwagnis (rd. 1 Miete in vier Jahren = 2%)
nehmen wir deine Zahlen
Kaufpreis 100 T€ (= rd. 68 m² Fläche), davon 15% Eigenkapital (ohne geht garnix)
Finanzko
EK Zins (2,0%) 300 €
FK Zins (4,8%) 4100 €
Grunderwerbsteuer,
beträgt 3,% % des Kaufpreises, wird sofort nach Kauf fällig, kann auf Mieter nicht umgelegt werden, ist idR in „Kaufpreis“ enthalten (ähnlich wie Makler, Notar, GBA etc)
Grundsteuer,
ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich, wird als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt, daher aufkommensneutral
Einkommensteuer,
bei der ESt VV (Vermietung Verpachtung) werden die Einnahmen (Miete PLUS Nebenkosten) den Kosten gegenüber gestellt, als Kosten gelten die Zinsen (ohne Tilgung!), die Instandhaltung, die Verwaltung, die Betriebskosten! und die Abschreibung!!; diese Afa beträgt zwischen 2,5 und 5 % des Kaufpreises, linear degressiv; die Gesamtsumme der Kosten ist idR höher (durch die Afa und die Zinsen) als die der Einnahmen (insbesondere bei Mietausfall), daher fällt idR keine Est an, im Gegenteil…
Umsatzsteuer
darf bei Mietwohnimmobilien nicht anfallen
LG
Ralf
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Bei zwei Prozent Tilgung brauchst man immerhin fünzig Jahre
bis dahin.
…das rechnet man auch nicht so - es ist etwas komplizierter, denn die 2 Prozent Tilgung beziehen sich auf das erste Jahr - d.h. am Ende des ersten Jahres sind 98.000 EUR Restschuld - die vereinbarte Rate und Zinssatz (erst einmal und zwar über die vereinbarte Zinslaufzeit) bleibt gleich - somit steigt die Tilgung vom 2. Jahr.
Wenn du ein Rechenmodel bauen willst geht das mit Excel.
In deinem Fall kommt eine monatliche Rate von ca. 533EUR heraus bei einer Laufzeit von ca. 27 Jahren. In denen kann eine Menge passieren (plus alles was meine Vorposter schon so alles genannt haben) - neue Heizung, neue Elektrik, Türen, Fenster, neue Steuergesetzgebung, Sozialabgaben auf Mieteinkunfte, Mieter ziehen aus usw. usw… Bei entsprechendem Engagement, evtl. auch Eigenleistung, sind Immobilien sicherlich eine gute Geldanlage - allerdings meine ich mal kurz über den dicken Daumen gerechnet kann mächtig schief gehen.