Hallo,
in unserer Eigentümerversammlung wurde nun mehrheitlich beschlossen, nur die Nord- und Ostfassade wärmezudämmen, weil einige Eigentümer der Süd- und Westseite nicht ihren Balkon verkleinert haben wollen. Ich selbst wohne hier, hätte gerne Wärmedämmung und nun die Frage an einen Experten in solchen Dingen:
Dürfen die Kosten einer solchen wärmedämmenden Maßnahme, die nur Eigentümern an Nord- und Ostseite zugute kommt, per Beschluss auf alle Eigentümer umgelegt werden?
Weiterhin muss das Dach mit einem zusätzlichen Fallrohr entwässert werden, das man neben den Balkonen an der Hauswand verlegen könnte oder durch die Balkondecken und damit von außen nicht wesentlich sichtbar, was jetzt mehrheitlich beschlossen wurde. Damit wird ja der Grundriß der Eigentumswohnung leicht verändert und die Nutzung des Balkones etwas reduziert.
2. auch nicht ganz einfache Frage wieder an einen wissenden Experten:
Ist eine solche Veränderung am Grundriss mit Mehrheitsbeschluß erlaubt?
Vielen Dank im Voraus für helfende Antworten.
Hallo Thomas,
schwierige Sache - oder doch ganz einfach…
laut WEG (Wohnungseigentumsgesetz, auch WoEigG § 16 (Nutzungen, Lasten, Kosten), Absatz 2 ist "Jeder Wohnungseigentümer (…) den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1, Satz 2, hier nicht aufgeführt) zu tragen.
Beide von Dir beschriebenen Maßnahmen dürften unter den Punkt „Instandhaltung“ fallen - insofern ist eine Umlage auf ALLE Eigentümer (und nicht nur auf die Nutznießer und Bewohner / Eigentümer der Nord- und Ostfassade) nicht nur zulässig, sondern sogar geboten.
Allerdings KANN die Eigentümerversammlung laut § 16 Absatz 4 „im Einzelfall zur Instandhaltung (…) oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen (…) durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (…) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.“
Heißt im Klartext: Die Eigentümergemeinschaft kann, sofern mindestens 75% dieser Meinung sind, beschließen, dass auch nur die Nord- und Ostfassadeneigentümer die Dämmung bezahlen. Diese 75% aller Eigentümer MÜSSEN dabei aber auch ZWINGEND mehr als 50% aller Miteigentumsanteile haben. Das gleiche gilt analog zum geschilderten Fall der Dachentwässerung.
Ich betone allerdings, dass dies meine persönliche Rechtsauffassung ist - und jedes Gericht natürlich frei in seinen Entscheidungen.
In der Hoffnung, etwas geholfen zu haben -
Dirk
hallo thomas,
leider fehlt mir im Moment die Zeit, mich mit Deiner Frage zu beschäftigen, aber kurz und spontan empfehle ich, Dir zunächst § 16 WoEigG anzusehen. Zu finden hier: http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html
Alles weitere dann mal über den index durchforsten.
http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html
Bester Rat: Anwalt! Kostet zwar, bringt aber Rechtssicherheit.
Hallo Thomas Kiefer,
zu Frage 1:
es handelt sich hier um eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 22 WEG. Dies kann von der in doppelter Hinsicht qualifizierten Mehrheit besschlossen werden. Dies erfordert die Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer (je Wohnung 1 Stimme und gleichzeitig müssen diese auch mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile z.B. 501/1.000-stel auf sich vereinen. Dann ist der Beschluss möglich, auch dann, wenn es sich nur um die Eigentümer einer Seite handelt, die dann „bevorzugt“ sind durch diesen Beschluss. Das ist eben in einer WEG so.
zu Frage2:
hier ist es schon schwieriger. Grundsätzlich können solche Maßnahmen beschlossen werden, wenn sie das Sonder-eigentum nicht betreffen. Balkone sind i.d.R. gemeinschaftliches Eigentum, was die auskragende Platte, die Abdichtung und die Brüstung und das Geländer betrifft. Anders ist es jedoch bezüglich des Plattenbelages, der ist Sondereigentum.
Der Eigentümer muss nicht dulden, dass sein Sondereigentum „druchbohrt“ wird. Damit könnte man diese Maßnahme verhindern und das Rohr müsste außen am Gemeinschaftseigentum entlang verlegt werden.
Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:
Die von mir erteilte sachverständige Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere sachverständige Beurteilung die Folge sein. Es handelt sich nicht um eine rechtliche Auskunft i.S.d. Rechtsberatungsgesetzes.
Hartmut Eger, Dipl. Verwaltungswirt
Freier Sachverständiger in der Wohnungswirtschaft
Erstmal ganz herzlichen Dank für die kompetente und schnelle Antwort - das hilft mir schon mal weiter. Natürlich ist das keine offiziell Rechtsauskunft, falls das nötig wird, werde ich natürlich einen kompetenten Anwalt bemühen.
Freundliche Grüsse,
Tom
Hallo,
zu Frage 1:
unabhängig von welcher Seite gedämmt wird handelt es sich hierbei um Gemeinschaftseigentum. Ein Mehrheitsbeschluß reicht hier aus um die Kosten auf alle Eigentümer umzulegen.
zu Frage 2:
kann ich nicht 100%ig beantworten zumal es hier unterschiedliche Rechtssprechungen abhängig vom Bundesland gibt. Ich denke das für eine Veränderung am Grundriß der Mehrheitsbeschluß nicht ausreicht, sondern die Zustimmung aller Eigentümer benötigt wird. Aber wie gesagt, ohne Gewähr!
Ich hoffe das ich helfen konnte.
Grüsse
Hallo,
ich kann ihnen leider nicht weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Sorry für die späte Antwort, Nachricht lag im Spam. Ist evtl. erledigt, aber noch eine kurze Anmerkung:
Ihre Anfrage kann man m.E. nicht pauschal beantworten, da es davon abhängt, was in der Teilungserklärung festgehalten wurde. Ob das also per Mehrheitsbeschluss oder nur per einstimmigen Beschluss entschieden werden kann, hängt vom Vertrag ab.
Die Umlage der Kosten des Fallrohrs ist richtig; es ist kein Sondereigentum, sondern dient der Gemeinschaft und ist damit in Summe von dieser zu tragen.
beste Grüße