Hallihurra,
da der gesamte Sachverhalt umfangreich und komplex ist, versuche ich es etwas aufzuteilen…
Vermieter A
Familie mit 3 Kindern – 2, 4 u. 6 Jahre alt
seit kurzem Eigentümer des Gebäudes
bewohnt Wohnung im Erdgeschoß
Mieter B
Familie mit 2 Kindern – 2 u. 4 Jahre alt
bewohnt Dachgeschoßwohnung
Zum Mietbeginn wurde die Kaltmiete zzgl. Abschlag in Höhe von 75 € vereinbart. Da dieser Abschlag bei Vormietern in der Vergangenheit zu Nachforderungen geführt hat, hat Mieter B den Abschlag freiwillig auf 100€ erhöht. Ein schriftlicher Mietvertrag sollte zu einem späteren Zeitpunkt aufgesetzt werden. Bei Abnahme der Wohnung wurden verschiedene Mängel festgestellt, die Vermieter A zu beheben versprach.
Allgemeines Zusammenleben
Im Lauf der Zeit hat sich herausgestellt, dass das Haus sehr hellhörig ist und sich Vermieter A und dessen Familie an keinerlei Ruhezeiten halten [Kinder rennen schreiend durch Wohnung und Hausflur, seine Ehefrau saugt Wohnung und Hausflur - und das zwischen 12:30 Uhr und 14:00 Uhr oder nach 22:00 Uhr noch, Besuch wird auch gerne mal um
00:30 Uhr im Hausflur verabschiedet, Hecken werden ebenfalls zwischen 12:00 Uhr und 14:00 oder um 21:00 Uhr noch geschnitten – natürlich mit einer elektrischen Heckenschere.] Es gibt keinerlei Ruhezeiten im Haus und um das Haus herum, da gleiches Prozedere auch Sonn- und Feiertags gilt. Vermieter A ist sogar der Ansicht, dass er speziell an Wochenenden oder um Feiertage herum das Recht hat, Musik lauter zu machen, Grillabende auf der Terrasse ausgedehnter zu gestalten oder sich noch länger lautstark vor der Türe zu unterhalten. Da an Sylvester der Bass derartig laut aufgedreht war, dass eine normale Unterhaltung in der Wohnung des Mieters B nicht möglich war, wurde Vermieter A gebeten, nur den Bass etwas zurückzudrehen. Mehrfach betonte Vermieter A, dass es Sylvester wäre und dies vollkommen legitim. Dem entgegnete Mieter B, dass zum gleichen Zeitpunkt 3 Familien im Haus Sylvester feierten und dies auch allen zu gleichen Teilen möglich sein sollte. Vermieter A drohte damit, dass Mieter B bis zum nächsten Sylvester abwarten sollte, für das er sich eine „richtige“ Anlage besorgen wolle.
Zustand der Wohnung
In mittlerweile 12 Monaten wurde Vermieter A mehrfach auf die bei der Abnahme der Wohnung festgestellten Mängel angesprochen, kein einziger Mangel wurde bislang beseitigt. Die defekten Heizkörper beispielsweise [3 Heizkörper konnten über einen Zeitraum von 3 - 4 Wochen überhaupt nicht betrieben werden] musste Mieter B letztendlich selbst reparieren /reparieren lassen. Eine ausgeschlagene Fliese [in die Wand eingelassene Ablage für Seife] ist sogar gefährlich für die Kinder, trotz dieses Umstands ist bis heute nichts passiert. Undichte Dachgeschoßfenster rotten vor sich hin, an 2 Stellen beginnt der Rahmen bereits zu faulen, auch hier passiert jedoch trotz mehrfacher Hinweise nichts.
Formalitäten
Der angesprochene Mietvertrag wurde bis zum heutigen Tag nicht vorgelegt. Stattdessen hat sich im Lauf der Wochen und Monate gezeigt, dass die bei Vertragsabschluß genannten Rahmenbedingungen falsch waren. So wurde 3 Monate nach Einzug mitgeteilt, dass Wasser/Abwasser nicht in den Nebenkosten enthalten sind und diese quartalsweise abgerechnet würden. Die Abrechnungen bestehen seither aus auf weißem Papier hingeschluderten Zahlen. Zeitraum, Wasser- und Abwassermenge und Kosten sind enthalten, jedoch keinerlei Zählerstände oder Abrechnungskopien, also in keinster Weise nachvollziehbar. Nahezu 8 Monate nach Einzug wurde urplötzlich auch noch separat eine jährliche Müllgebühr in Rechnung gestellt, die ebenfalls nicht in den Nebenkosten enthalten sein soll. All diese Kosten werden formlos ohne nachvollziehbare Rechnungen oder Zählerstände eingefordert.
Um das Zusammenleben im Haus nicht zusätzlich zu belasten, wurde Vermieter A bislang nur mündlich auf die ausstehenden Punkte oder die formal nicht nachvollziehbaren Abrechnungen angesprochen, jedoch ohne Erfolg. Bei der letzen formlosen Wasserabrechnung jedoch kündigte Mieter B an, diese solange zurückzuhalten, bis hier Abhilfe geschaffen sei. Vermieter A reagierte darauf sehr wütend und meinte, dass Mieter B sich ja eine andere Wohnung suchen könne, wenn ihm dies nicht gefalle. In einem 2 Tage später geführten ruhigeren Gespräch versprach Vermieter A, zumindest die dringendsten Mängel schnellstmöglich zu beseitigen. Dieses Gespräch ist mittlerweile 6 Wochen her, eine Mängelbeseitigung hat trotzdem nicht stattgefunden.
Nun zu den Fragen:
-
Muss ein evtl. Mieteinbehalt auch schriftlich angekündigt werden, wenn dies bereits mündlich erfolgt ist?
-
Muss vor einem Mieteinbehalt nochmals schriftlich eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt werden obwohl dies bereits mehrfach mündlich erfolgt ist?
-
Muss eine evtl. Beseitigung der Mängel und Anrechnung dieser Kosten auf die Miete vorher schriftlich angekündigt werden?
-
Wie gestaltet sich unter diesen Voraussetzungen die Kündigungsfrist?
Vielen Dank im voraus