Rechtliche Hilfe bei Vertrag

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen,

für folgenden Klausurfall bräuchte ich eure Hilfe, da ich mir da mit meinen Kommilitonen völlig uneinig bin.

Der Fall war folgender: Mieter M verstirbt und Tochter T sucht einen Nachmieter N für die Wohnung, da dort einige Einrichtungsgegenstände sind, die noch einiges an Wert haben. ( Fussboden, Einbaugegenstände usw. )
T findet nun einen Nachmieter und einigt sich auf eine Abstandssumme von 900,-€. N unterschreibt den Übernahmevertrag. Die Hausverwaltung hat keine Einwände gegen den Nachmieter und ist bereit den Mietvertrag mit N einzugehen. Der Nachmieter ist auch voll geschäftsfähig. Der Nachmieter überweist per Banküberweisung die 900,-€. 3 Tage nach der Überweisung und VOR Unterzeichnung des Mietvertrages überlegt sich N es nun doch anders und möchte die Wohnung nun doch nicht anmieten UND will nun auch vom Kaufvertrag zurücktreten, da er meint dieser wäre an den Mietvertrag gebunden.
Tochter T hat nun aber nicht mehr die zeitliche Möglichkeit einen neuen Nachmieter zu suchen, hatte auch vorher schon die Möglichkeit, die Gegenstände anderweitig zu veräussern und hätte somit einen nicht unerheblichen Schaden.
T hat das Geld auch schon ausgegeben und ist auch nicht bereit das Geld zurück zu erstatten.
Wie sieht die Rechtslage aus? ( §313 Abs. 3 ) ???

Ich würde meinen, dass die Verträge unabhängig voneinander gültig sind und das evt. auch Schadensersatz in Frage kommt.
N hat seinen willen mdl. schrftl. und durch Überweisung des Geldes erklärt.
Kann man hier auch mit Entreicherung ( § 818 ) argumentieren???
T konnte nicht davon ausgehen, dass N es sich plötzlich und unerwartet anders überlegt.

Einige Kommilitonen meinen allerdings, dass die beiden Verträge voneinander abhängig sind und T den Kaufpreis zurück erstatten muss. ( § 313 Abs. 3 )
Ich kann mir diese Variante ja überhaupt nicht vorstellen, sonst könnte man ja 20 Wohnungen mit Abstand in Erwägung ziehen und nur einen Mietvertrag unterschreiben und von allen anderen das Geld zurück verlangen.
Und wo ist die Sicherheit für einen Vormieter/Verkäufer von Gegenständen, wenn jeder potentielle Nachmieter kurz vorher wieder abspringt und kein Vertrag Gültigkeit hat???

Danke für die Hilfe

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Hallo,

der Fall ist klar. Nicht klar ist, was steht in dem
„unterschreibt den Übernahmevertrag“. Wenn man daraus einen Zusammenhang z.B. „beabsichtigt die Wohnung zu mieten und zahlt an den …“ sehe ich da einen Zusammenhang. Steht in diesem Vertrag z.B. eine feste Zusage, die Wohnung zu mieten, und tritt er dann zurück, macht er sich schadensersatzpflichtig.
Evt. sollte ein Anwalt für Mietrecht befragt werden, der die derzeitgen entsprechenden Entscheidungen vorliegen hat und sagen kann, wie die Richter solch einen Vorgang derzeit urteilen.
Da ich diese neuen Entscheidungen nicht kenne, kann ich auch abschließend keinen Tipp geben.
Gibt es Zeugen, die bei der Vertragsgestaltung und Unterzeichnung dabei waren und was haben die noch genau im Kopf? Da fragen Sie vor dem Anwaltsbesuch ggf. noch einmal nach.
MfG
PB

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Hallo,

hier könnte ich nur nach meinem Bauchgefühl gehen, weniger nach Paragraphen.
Wenn im Übernahmevertrag nicht auf den Mietvertrag verwiesen wird, dass die Übernahme erst bei Unterschrift des Mietvertrages gültig wird, würde ich die Übernahme als gesonderten Kaufvertrag sehen. Wenn ich mir ein Auto kaufe und dann aber die Garage nicht miete, kann ich das Auto auch nicht zurückgeben.
Es handelt sich ja auch um verschiedene Vertragspartner und somit um unabhängige Verträge. Was den Käufer angeht, Pech gehabt und Glückwunsch zum Inventar.

Gruß,

twilight666

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Hallo,
da haste ja einen ganz interessanten Fall zu lösen für deine Klausur. TUt mir leid, aber ich selbst bin erst im zweiten Monat meines Rechtswesen-Kursus und kann daher noch keine rechtlich fundierten Aussagen machen für deinen Spezialfall.
Alles Gute für die Klausur.
Viele Grüße, TT

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Hallo,

also meine Gebiet ist Sozialrecht, Haftungsrecht für Pflegebereiche.
Würde aber sagen N hat mit T 1 Vertrag aufgrund zwei deckungsgleicher Willenserklärungen, nicht 2. Mietvertrag ist nicht an Übernahmevertrag gekoppelt. Nur weil N es sich anders überlegt hat greift 313 nicht ebenso 818 nicht.
Hoff ich konnte helfen
Lg
Hedi

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Wie ist die Rechtslage?

Guten Abend,

Wie sieht die Rechtslage aus?

Ich würde das an Deiner Stelle einfach mal stur durchprüfen:

Ansprüche aus Mietvertrag (-), da schon gar kein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Dies käme allenfalls dann in Betracht, wenn T Vertreter des Vermieters ist und N sich mit T über die wesentlichen Vertragsdetails (Partei, Preis, Gegenstand) geeinigt hätte. Ein Formerfordernis kommt nicht in Betracht (§§ 550, 578). Die Kündigung hätte dann aber natürlich via Schriftform vollzogen werden müssen, vgl. § 568 BGB.

Allenfalls Ansprüche aus culpa in contrahendo (§§ 311 II; 280 I, 241 II BGB) kämen in Ansehung des „Mietvertrags“ in Betracht.

Ansprüche aus dem Kaufvertrag

z.B. Kaufpreis, es sei denn N konnte wirksam zurücktreten.

• §§ 323 Abs. 1 (-), § 324 (-), 326 Abs. 5 (-),
• 313 Abs. 3:
*** Voraussetzungen des Abs. 1
— Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind --> N hat die Gegenstände nur deswegen gekauft, weil er den Wohnraum mieten wollte (Indiz: Einbaugegenstände) --> Kopplung an Mietvertrag von Seiten des N (+) // T hat die Gegenstände verkauft, weil sie dachte, dass N den Wohnraum übernimmt --> Kopplung (+) --> beidseitige Kopplung (+); des Weiteren Erkennbarkeit; des Weiteren macht der Kauf schon objektiv nur Sinn, wenn der Wohnraum dann auch angemietet wird.
— Haben sich nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert --> Der Mietvertrag ist nicht zustande gekommen
— Parteien hätten den Vertrag nicht geschlossen --> Davon ist hier wohl auszugehen; hier müsste man den Originalsachverhalt halt mal auf Signalworte hin untersuchen. Aus einer Zusammenfassung wie der hier, kann man das immer schlecht beurteilen…
— Wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten --> (+)
— Umstände des Einzelfalls
• Vertragliche oder gesetzliche Risikoverteilung nicht zumutbar
–> Interessenabwägung
o Interesse des N: Keine Kaufpreisbelastung ohne Wohnraum, in den dann die erworbenen Gegenstände verbracht werden können. Gerade bzgl. der fixierten Gegenstände.
o Interesse des T: Vertrauensschutz
–> Risikoverteilung
o Wer einen Kaufvertrag abschließt sollte sich im Klaren sein, ob er die Gegenstände gebrauchen kann oder nicht
o Der Verkäufer kann regelmäßig davon ausgehen, dass er, bei ordnungsgemäßer Leistung, keinem Rücktrittsverlangen ausgesetzt wird
o Bei einem Preis von 900,00 Euro kann noch nicht unbedingt von einer Existenzbedrohung gesprochen werden
o Die „Schuld“ für den Wegfall der Geschäftsgrundlage liegt beim Käufer! Hätte er nicht vom Mietvertrag Abstand genommen, könnte er die Gegenstände nun gebrauchen.

–> Er kann sich damit nicht auf Rechte wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen!

–> Hilfsgutachten [selber prüfen :wink:]

Viele Grüße

Luxuria86

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Hallo „berlin-insider“

Schön, dass Du mich als Experten gewählt hast. Da ich Schweizer bin und in der Schweiz studiert habe, habe ich nur geringe Chancen, Dir eine verlässliche Antwort zu geben. Trotzdem versuche ich, nachfolgend Stellung zu nehmen. Bitte prüfe, wie sich dies nach deutschem Recht verhält!

Ich fürchte, dass dieser Fall wieder einmal deutlich vor Augen führt, dass Anstand und Recht zwei verschiedene Dinge sind. Der Vertrag zwischen T und N (Kaufvertrag) ist formell unabhängig vom Mietvertrag. Doch die Vertragserfüllung wird unmöglich, wenn N die Wohnung nicht mietet. Denn die verkauften Gegenstände können nicht separat geliefert werden, beziehungsweise sie machen nur Sinn, wenn sie in der Wohnung verbleiben. Wird ein Vertrag unmöglich, ist er nichtig. Die Folge der Nichtigkeit ist die Rückabwicklung. Alles muss wieder so sein, wie wenn gar kein Vertrag abgeschlossen worden wäre. T muss die EUR 900.-- zurückgeben.

Eine Schadenersatzforderung kann nicht geltend gemacht werden, da N den Kaufvertrag nicht verletzt hat. N hat auch keine Widerrechtlichkeit begangen.

Dass T das Geld schon ausgegeben hat, ist rechtlich nicht relevant.

Variante: Du schreibst, die Tochter hätte die Möglichkeit gehabt, die Gegenstände anderweitig zu verkaufen (wie man einen Fussboden und Einbaugegenstände gewinnbringend verkaufen kann, ist mir zwar schleierhaft). Wenn die Gegenstände lieferbar sind, dann muss N diese übernehmen, denn der Vertrag bleibt in diesem Fall gültig und wird nicht unmöglich. Anders wäre es, wenn der Vertrag eine entsprechende Bedingung enthalten würde (z.B.: dieser Vertrag gilt nur, sofern der Mietvertrag zustande kommt).

Ich komme zurück zur Einleitung. Anstand und Recht sind nicht identisch. Leute wie dieser N machen einem zuweilen das Leben schwer. Zum Glück gibt es nicht allzu viele von denen. Wo bei Reservationen mit einem zu grossen Schaden gerechnet werden muss, empfiehlt es sich, eine Anzahlung zu verlangen mit dem Hinweis, dass die Reservation erst nach Eintreffen des Betrages wirksam wird und dass der Anzahlungsbetrag verfällt, wenn die Aufhebung der Reservation später als zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgt.

Mit freundlichen Grüssen

Claude

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Man sollte abends keine Stellung mehr zu derlei Fragen beziehen *g*

Ich muss meine vorgeschlagene Lösung ein wenig ergänzen:

  • Bei den Ausführungen zu § 313 Abs. 3 bleibt es im Wesentlichen (wer die Störung selbst herbeiführt, kann sich nicht auf diese berufen, vgl. Grüneberg in Palandt (2010), § 313, Rn.22),
  • Auch die Vorschriften der §§ 323, 324 BGB helfen dem N nicht weiter

Aber, Du solltest in Deiner Lösung mal dem § 326 Abs. 5 ein wenig Beachtung schenken, wobei ganz genau zu prüfen wäre, ob Unmöglichkeit gegeben ist oder bloß der Verwendungszweck entfallen ist (vgl. Palandt (2010): § 313, Rn.35 f.)

Kommst Du letztlich zum Ergebnis der Unmöglichkeit (Indiz: Einbaugegenstände), kann N zurücktreten mit den Rechtsfolgen des § 346 BGB. Dann kommen aber ggf. Schadensersatzansprüche der T in Betracht. Zum Beispiel aus c.i.c. oder aus „PVV“ (§§ 280 Abs. 1; 241 Abs. 2 BGB)

Kommst Du zum Ergebnis, dass eine Unmöglichkeit ausscheidet, hat N kein Rücktrittsrecht. Er muss sich dann an seinen Erklärungen festhalten lassen.

Bereicherungsrecht scheidet neben einer vertraglichen Rückabwicklung aus (Konkurrenz).

Viele Grüße

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???

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Hallo,

das wäre rechtliche Beratung, die ich nnicht durchführen darf, sorry.

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Hallo,

sorry, aber ich glaube, dass die Meinung eines gerade-im-Thema-Angekommenden nicht so aussagefähig ist, wie die eines deiner Kommilitonen.
Nur Mut, die richtige Antwort ist häufig nur dadurch bestimmt, wie gut man seine Ansicht vertritt. :wink:

Alles Gute,
viele Grüße,

TT