Hallo,
hier eine interessante Frage, die einen Kreditnehmer zum Immobilienkredit beschäftigt:
Es existieren 2 Kreditverträge bei Bank A, die über eine gemeinsame Grundschuld abgesichert sind. Kredit 1 (hohe Summe) wurde 2007 abgeschlossen mit 15 Jahren Laufzeit. Kredit 2 (sehr viel geringere Summe) wurde 2009 abgeschlossen mit 10 Jahren Laufzeit.
Kredit 1 soll aufgrund der günstigen Zinslage nach 10 Jahren gekündigt werden (also netto nach 10,5 Jahren). Dazu werden Forward-Darlehen bei weiteren Banken (weil attraktivere Konditionen) ins Auge gefasst.
Problematisch ist hierbei das kleinere Darlehen 2, das dann noch eine gewisse Restlaufzeit hat. Der alte Kreditgeber hat einer vorzeitigen Kündigung (unter Inkaufnahme einer Vorfälligkeitsentschädigung durch den Kreditnehmer) des Darlehens nicht zugestimmt.
Aufgrund des ersten Ranges der Grundschuld der Bank A bekommt der Kreditnehmer kein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank, da die neue Bank den 2. Rang der Grundschuld nicht akzeptiert.
Das Problem würde auch bestehen bleiben, wenn der Kreditnehmer wartet, bis Kredit 1 gekündigt werden kann (10,5 Jahre).
Hat der Kreditnehmer also nur die Möglichkeit, ein Folgedarlehen bei Bank A zu ungünstigen Konditionen abzuschließen? Letztendlich ist seine Verhandlungsposition gegenüber Bank A durch diese Abhängigkeit stark geschwächt.
Gibt es Alternativen, die dem Kreditnehmer helfen würden.
Vielen Dank für Antworten
Hallo,
Gibt es Alternativen, die dem Kreditnehmer helfen würden.
ich weiß nicht, was Du Dir vorstellst. Tatsache ist, daß Bank A auf dem ersten Rang im Grundbuch sitzt und Tatsache ist auch, daß sie der vorzeitigen Rückführung des ausstehenden Darlehens nicht zustimmen muß. Sofern es also nicht gelingt, das Kreditinstitut davon zu überzeugen, daß es entweder auf den ersten Rang verzichten oder der vorzeitigen Rückführung des Darlehens zustimmen soll, dann kann der Kreditnehmer an der Sachlage nicht viel ändern. Gegenüber anderen, potentiellen Kreditgebern kann man nur argumentieren, daß die erstrangige Grundschuld aufgrund des kleinen Restbetrages kein Problem darstellt. Könnte allerdings schwierig werden.
Gruß
C.
Hallo,
Drum prüfe wer sich ewig bindet…diese Volksweisheit trifft wieder einmal zu.
Banken sind nun einmal Unternehmen,die vorrangig dazu da sind,anderen Leuten das Geld aus der Tasche zu ziehen und es ihren Aktionären aufs Konto zu scheffeln.
Die „Gewinn-Maximierung“ erfordert aber ein Bestehen des Kredites über den ganzen Zeitraum.Deswegen haben die auch kein großes Interesse an einer vorzeitigen Rückzahlung.
Außerdem ist mit der 1.Rangstelle als Hypothek meistens auch die "Belastungsgrenze"
der Immobilie ausgeschöpft.
Denn selbstverständlich wollen die Banken ja keine Verluste machen und so werden als
Hypothek immer nur Teile des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie ausgegeben.
Deswegen sind auch andere Banken dann nicht mit der 2.Stelle einverstanden,weil bei einer Zwangsversteigerung in den meisten Fällen die 2. (und alle anderen danach) leer ausgehen,sprich durch die Zwangsversteigerung wertlos werden und gelöscht.
Hallo,
die Grundschuld sichert also beide Darlehen und ist in der Summe sicher immens hoch. Sie kann jederzeit in dieser Höhe revalutiert (d.h. erneut beliehen) werden - ohne Zustimmung oder Kenntnis nachrangiger Gläubiger.
Damit ist jeder, der da nachrangig ins Grundbuch kommt, der Doofe, weil er gar nicht weiß, wie hoch die dahinterstehende Forderung ist!
Man kann allenfalls versuchen, den Grundschuldeintrag nominal zu verkleinern (was aber vermutlich mehrere hundert EUR Gebühren kosten dürfte) und den nachrangigen Gläubiger dadurch eine Risikoabschätzung zu erleichtern. Es ist dem nachrangigen Gläubiger in der Regel völlig schnuppe, wie hoch die Restschuld bei einem anderen Gläubiger ist. Im Falle einer Zwangsversteigerung kann die ganz anders aussehen und er auf seinen nur nachrangig anmeldbaren Forderungen sitzen bleiben.
Sonst bleibt es einem Schuldner natürlich noch unbenommen, zu einem variablen Zinssatz bei Bank A eine Folgefinanzierung mit sehr kurzer Laufzeit zu vereinbaren.
Gruß vom
Schnabel
Na, da haben Sie ja schon einige sehr richtige Antworten. Ich könnte mir noch vorstellen, bis 2019 zu warten, also bis zur Fälligkeit der zweiten Darlehens. Dann könnte man zusätzlich das erste kündigen und alles (wegen mir nach Forwards) bei einer anderen Bank finanzieren. Lt. Sachverhalt heißt das maximal 1,5 Jahre länger warten. Vielleicht ist Bank A mit dieser „Aussicht“ auch verhandlungsbereiter 
Banken sind nun einmal Unternehmen,die vorrangig dazu da
sind,anderen Leuten das Geld aus der Tasche zu ziehen und es
ihren Aktionären aufs Konto zu scheffeln.
Und alle anderen Unternehmen sind aus rein altruistischen Gründen am Markt tätig.
Die „Gewinn-Maximierung“ erfordert aber ein Bestehen des
Kredites über den ganzen Zeitraum.Deswegen haben die auch kein
großes Interesse an einer vorzeitigen Rückzahlung.
Und deswegen erklären sich alle anderen Unternehmen mit Begeisterung dazu bereit, Verträge vorzeitig aufzulösen. Mal ganz davon abgesehen, daß sich Kreditinstitute auch irgendwo refinanzieren müssen und dies in der Regel fristenkongruent passiert. Bei einer vorzeitigen Kreditrückzahlung ist die Refinanzierung daher übrig und kostet einfach nur Geld.
Außerdem ist mit der 1.Rangstelle als Hypothek meistens auch
die "Belastungsgrenze"
Was auch immer die Belastungsgrenze ist.
der Immobilie ausgeschöpft.
Denn selbstverständlich wollen die Banken ja keine Verluste
machen und so werden als
Hypothek immer nur Teile des aktuellen Verkehrswertes der
Immobilie ausgegeben.
Davon abgesehen, daß eine Hypothek eine - heute ungebräuchliche - Sicherheit ist: was denn auch sonst? Du schreibst ja selbst:
Deswegen sind auch andere Banken dann nicht mit der 2.Stelle
einverstanden,weil bei einer Zwangsversteigerung in den
meisten Fällen die 2. (und alle anderen danach) leer
ausgehen,sprich durch die Zwangsversteigerung wertlos werden
und gelöscht.
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Hallo,
>Und alle anderen Unternehmen sind aus rein altruistischen Gründen am Markt tätig.
Nein,aber dort gibt es selten „Lebenslange BIndungen“…
>Und deswegen erklären sich alle anderen Unternehmen mit Begeisterung dazu bereit, >Verträge vorzeitig aufzulösen.
Nun,bei welchen anderen Unternehmen hast du auch „Lebenslange BIndungen“ ?
Und vor allendingen,bei welchen anderen Unternehmen hängt die persönliche Existenz so sehr an dieser Beziehung ??
>Was auch immer die Belastungsgrenze ist
lach…der war gut…für einen Banker aber eine naive Frage…lol
>Und alle anderen Unternehmen sind aus rein altruistischen
Gründen am Markt tätig.
Nein,aber dort gibt es selten „Lebenslange BIndungen“…
Lebenslang sind Bindungen bei Vertragsdauern von zehn Jahren auch nicht.
>Was auch immer die Belastungsgrenze ist
lach…der war gut…für einen Banker aber eine naive
Frage…lol
Was kann ich dafür, wenn Du Begriffe erfindest?