Rendite / Baukosten bei einem Projekt Hotel/Pension

[ikej]

Kennt sich zufällig in der Runde bei einem spezielleren Baukostenthema aus:

A) mit welchen (natürlich nur ungefähren) Baukosten / m² Nutzfläche müsste man rechnen, wenn man

eine Pension (oder ggf. „einfaches“) Hotel mit ca. 900m² zu planender Nutzfläche gestalten möchte

a) wenn man neu bauen würde, ein Haus Bj. 1950 würde dann abgerissen.
b) wenn man dieses bestehende Haus Bj. ca. 1950, im Bezug auf Dach, Dämmung, Haustechnik, Heizung etc… also quasi "rundum"sanieren würde für diesen Nutzungszweck.

mir geht es also um den Nutzungszweck Pension/einfaches Hotel i.w.S. und eine Kostenspanne/m² (je nach Ausstattungsstandard)
von … bis… ca.

B) dies wäre eine Frage, die über die Bautechnik hinaus geht, aber ggf. kennt sich jemand hier in der o.g. Branche auch auf der kaufmännischen Seite aus.

bei einem Mietshaus könnte der Investor die zukünftige Rendite (ungefähr) berechnen bspw.: 900m² Vermietungsfläche vorhanden, ortsüblicher Satz bei Wohnvermietung/m²
bei Vollvermietung wären das dann die 900m² * Nettomiete/ m²

Wie wäre dies nun bei einer Pension? Nehmen wir an, man hätte einen Marktpreis von x  Euro/m² im Einzugsbereich für Pensionsübernachtungen recherchiert.

Man müsste sicher zunächst einen Prozentsatz von X (?) von der Gesamtfläche 900² abziehen, der für die „Verwaltung“ der Zimmervermietung gebraucht wird, der also nicht „vermietet“ werden kann?

dann wäre wahrscheinlich eine durchschnittliche Auslastung der Zimmer(der Vermietungsfläche) durch Buchungen  der Gäste im Monat abzuschätzen. Hinzu kommen natürlich die Kosten für die in Zusammenhang mit den Gästen stehenden Dienstleistungen
inkl. Personal?

Gibt es in der o.g. Branche gewisse kaufm. Berechnungsverfahren, die hier jemand kennt?

Für Tipps wie immer meinen ausdrücklichen Dank im voraus.

[Mille1404]

Guten Morgen,

zu Teil B kann ich nichts sagen, da wäre vielleicht die Anfrage in einem anderen Board ratsam?

Zu Teil A folgendes:

Um die Berechnung etwas zu vereinfachen kann man schonmal einige Dinge aussen vor lassen.

Jegliche Einrichtungsgegenstände wie Betten, Schränke, Ausstattung, Gardinen etc. werden in beiden Varianten in etwa gleich fällig. Ob nun ein Neubau oder ein Altbau, eingerichtet werden die Zimmer so oder so. (Sicherlich einige Abweichungen, aber zunächst uninteressant)

Somit muss man eigentich zunächst mal die Bau / Sanierungskosten allein betrachten.

Jedoch kann man hier auch noch einiges Ausgliedern.

Die Heizungsinstallation, Zu- und Abwasser, sowie Elektroinstallation muss hier komplett erneuert werden. Im Neubau muss dies ebenso erfolgen. Somit sind auch die Materialkosten hier schon recht identisch.
Lassen wir dies aso auch aussen vor.

Ein neues Dach muss auch eingedeckt werden (zumindest gehen wir hier ma davon aus). Auch dies muss bei einem Neubau so sein. Also entstehen auch hier in etwa die selben Kosten.

Man kann hier jetzt noch weiter ins Detail gehen und die einzelnen Maßnahmen ausgliedern um einen Überblick zu bekommen.

Um es mal Grob zusammen zu fassen:

Im Sanierungsfall entstehen Mehrkosten durch die Entkernungsarbeiten und die Sanierung im Bestand. Somit z.B. Schlitzarbeiten für Elektro und Wasserleitungen.
Diese würden im Neubau natürlich entfallen.
Diese Rechnen sich allerdings wieder auf durch den Abriss des Alten Gebäude der auch in die 10 Tausende geht.

Ebenso Der Austausch der Fenster und Türen. Das Material ist in Neu und Altbau das selbe. Allerdings im Altbau deutlich schwieriger zu montieren. Daher auch hier Mehrkosten für die Sanierung.

Wenn man nun aber rechnet was der Abriss und ein von Grund auf neu gemauertes Haus kostet, dann sind die Mehrkosten für den Sanierungsbereich deutlich darunter.

Fazit:
Pauschal kann man hier keine Aussage treffen. Man müsste sich den Bau einmal ganz genau anschauen was tatsächlich zu tun ist und vor Allem ob man mit der Aufteilung der Räume zurecht kommt.
Im Neubau ist da schließlich freie Hand was die Aufteilung angeht.

Sollte es möglich sein den Altbau zur Zufriedenheit zu sanieren ist dies sicherlich die günstigere Variante ( Solange der Bau an sich noch i.O. ist).

Stehen aber Mängel an die nicht so einfach zu beheben sind, dann kann man doch mal über einen Neubau nachdenken.

Im Groben und ganzen würde ich so ein Projekt in dieser Richtung auf Gut und Gerne 800.000 € schätzen. Rein aus dem Bauch heraus ohne etwas gesehen zu haben.
Das ist viel Geld. Daher sollte man vielleicht mit einem Bausachverständigen den Bau Begutachten und das ganze einmal genauer Besprechen. Dann sieht man wirklich wie der Zustand ist und kann sich genauere Gedanken machen und rechnen.

Viel Erfolg,
Gruß
Marcel

[odo01]

Im Groben und ganzen würde ich so ein Projekt in dieser
Richtung auf Gut und Gerne 800.000 € schätzen.

Das käme bei einem Wohnungsprojekt evtl hin, wenn man eine ordentliche Grundsubstanz hat. Für ein Kernsanierungsprojekt kann man im Prinzip den Preis für Neuerrichtung ansetzen und dann ist man für 900m² schnell bei 2-3 Millionen EUR.

In beiden Fällen kommt die Einrichtung der Räume noch separat hinzu. Je nach Anspruch kann man da noch mal locker ein paar 100tausend Euronen los werden.

Letztlich können das vor Ort nur Architekten und Raumausstatter beziffern, denen man konkrete und mehr oder weniger detaillierte Angaben über das gewollte Endergebnis an die Hand gibt.